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Lo sai che? Casa in affitto a più persone: che succede se uno dà disdetta?

Lo sai che? Pubblicato il 25 marzo 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 25 marzo 2018

La disdetta del contratto di locazione data da uno degli inquilini non influisce sul suo obbligo di continuare a pagare l’affitto se manca una giusta causa.

Hai dato in affitto un tuo appartamento a tre persone che, pur non strette da vincoli di parentela, ma solo di amicizia, hanno, sino ad oggi, pagato regolarmente i canoni. In verità, hai inizialmente concluso il contratto con due di queste, che ti erano apparse affidabili da un punto di vista economico; poi se n’è aggiunta una terza che hai accettato per via del rapporto di fiducia e della garanzia prestata dagli altri due. Ora però questi ultimi hanno dato disdetta e, nel momento in cui andranno via di casa, resterebbe solo il terzo affittuario, quello di cui sai meno. Vorresti allora mandare via anche questo per poter liberare l’appartamento e darlo in fitto ad altre persone. Ma lo puoi fare? Se la casa è in affitto a più persone, che succede se uno dà disdetta? Gli altri hanno diritto a rimanere dentro oppure possono essere sfrattate? È quello che cercheremo di spiegare in questo articolo.

Tanti contratti di affitto per le singole camere

La prima questione che si pone è di comprendere che tipo di contratto di affitto è stato stipulato. Spesso succede che si diano in affitto solo delle camere e che, pertanto, vengano stipulati tanti contratti per quanti sono gli inquilini. In tale ipotesi, ogni contratto avrà la sua durata e la sua data di scadenza. Sicché, il recesso da parte di uno (o più di uno) dei conduttori non influirà sulle sorti degli altri, che potranno invece decidere se proseguire o meno il rapporto. Nell’esempio di partenza, il locatore che riceve la disdetta da parte di uno degli inquilini sarà tenuto a rispettare il contratto con gli altri e, alle relative scadenze, potrà decidere se disdettare anche questi o meno.

Un solo contratto di affitto con tanti inquilini

Più frequente è invece l’ipotesi di un unico contratto di affitto stipulato con più persone, dove tutte firmano la stessa scrittura e, quindi, sono responsabili in solido nel pagamento del canone. Cosa significa? Che il padrone di casa potrà pretendere le mensilità anche da uno solo degli inquilini (a suo piacimento) anziché richiedere le singole quote frazionate a tutti quanti. Resta salvo il diritto per chi ha pagato l’intero importo di rivalersi contro gli altri per le rispettive parti. Tanto per fare un esempio, immaginando un appartamento dato in locazione a un uomo con un lavoro fisso, un ragazzo disoccupato e una donna con una pensione minima, il locatore potrà esigere il canone dall’uomo più solvibile.

Il contratto però potrebbe prevedere un eventuale adempimento frazionato degli obblighi da parte dei singoli conduttori; in tal caso, pur avendo questi firmato lo stesso documento, il rapporto in capo a ciascuno segue sorti diverse e il recesso da parte del singolo non influisce sulla prosecuzione del contratto da parte degli altri. Stando così le cose il padrone di casa non potrà mandare via il terzo degli inquilini se gli altri hanno deciso di andarsene (sempre che possano farlo secondo quanto diremo a breve).

Si può dare disdetta prima della scadenza dell’affitto?

Detto ciò, vediamo che succede se uno degli inquilini dà disdetta all’affitto.

La legge stabilisce che la disdetta debba intervenire almeno sei mesi prima della scadenza del contratto. Se perviene alla residenza del locatore in data successiva, il contratto si rinnova e la disdetta vale per la successiva scadenza. Salvo che il contratto non preveda diversamente (cosa che è nella facoltà delle parti fare), non è possibile prevedere una disdetta anticipata, senza ragioni valide. La legge stabilisce, solo a favore dell’inquilino, la possibilità di dare una disdetta per giusta causa in corso di contratto, e quindi prima della sua scadenza, salvo solo un preavviso di sei mesi. La «giusta causa» non può essere una qualsiasi motivazione: le ragioni al contrario devono:

  • consistere in una oggettiva impossibilità a proseguire l’affitto: si pensi al vicino di casa che fa rumore e rende la vita impossibile; si pensi a un trasferimento in una città molto lontana o a un appartamento privo di ascensore quando il conduttore abbia riportato una invalidità che gli impedisce di fare le scade a piedi;
  • la «giusta causa» deve essere sopravvenuta alla firma del contratto di affitto e pertanto non conoscibile in precedenza. Se, per esempio, una persona firma un contratto di affitto per otto anni e già sa che di lì a tre anni dovrà trasferirsi per via del lavoro non può poi invocare la «giusta causa» essendo già a conoscenza della limitata necessità dell’appartamento;
  • la «giusta causa» non deve dipendere da un comportamento del conduttore. Se, ad esempio, è l’inquilino che chiede alla propria azienda un trasferimento nonostante abbia in corso il contratto di affitto, non potrà dopo dare disdetta per giusta causa.

Fatta questa premessa, bisogna comprendere le ragioni della disdetta operata da uno degli inquilini perché solo se questa poggia su una «giusta causa» (secondo la definizione appena data) il locatore dovrà accoglierla; al contrario, in tutti gli altri casi, nonostante la disdetta il contratto continua a rimanere in vita e l’affittuario che se n’è andato resta comunque obbligato a pagare i canoni di affitto insieme agli altri che invece sono rimasti dentro l’appartamento.

Se non c’è un valido motivo per la disdetta

Vediamo invece che succede se la disdetta viene data in assenza di una giusta causa e di una clausola contrattuale che consenta il recesso anticipato dall’affitto. In tale ipotesi tutti gli affittuari dovranno rispettare solidalmente i patti contrattuali comunicando tutti disdetta. In buona sostanza, “o tutti dentro, o tutti fuori”. E chiaramente, se manca la giusta causa, il padrone di casa potrà esigere che il contratto venga rispettato fino alla sua scadenza. Il locatore, dunque, può non accettare la disdetta di uno solo o più di uno dei conduttori e pretendere il rispetto del contratto da parte di tutti fino alla scadenza contrattuale o fino a quando non gli venga comunicata una disdetta giustificata da gravi motivi sopravvenuti e non imputabili ai conduttori.

Fino a quando l’appartamento non sarà riconsegnato completamente libero di cose e persone, tutti e tre i conduttori saranno tenuti a pagarne l’affitto. In caso di abbandono dell’appartamento da parte dei conduttori in assenza di tempestiva e giustificata disdetta, il locatore avrà diritto al risarcimento del danno che per un importo pari all’ammontare dei canoni e delle spese fino al momento in cui non avrà nuovamente locato l’immobile.


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