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Amministratore non convoca l’affittuario in assemblea: che fare?

25 marzo 2018


Amministratore non convoca l’affittuario in assemblea: che fare?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 25 marzo 2018



L’inquilino ha diritto a partecipare e votare nelle delibere sul riscaldamento. Ma che succede se nessuno gli comunica la riunione? 

Vivi in una casa in affitto. Il contratto che hai firmato e che è stato regolarmente registrato prevede l’obbligo di versare, al padrone di casa, oltre al normale canone mensile, anche le spese condominiali (i cosiddetti «oneri accessori»). Tali spese sono state concordate in misura forfettaria, salvo il riscaldamento che seguirà gli effettivi consumi calcolati dal termoregolatore. L’amministratore ha, di recente, indetto una riunione di condominio per decidere su alcune questioni relative alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento, ma tu di ciò non ne hai saputo nulla se non a conti fatti. Che le cose sono cambiate lo hai capito solo dalla successiva bolletta che è più alta delle precedenti. Così ti opponi al pagamento e fai presente che, in assenza di convocazione all’assemblea, la decisione non è per te vincolante. L’amministratore, dal canto suo, ti dà prova di aver inviato l’avviso della riunione al padrone di casa e tanto gli è bastato per mettersi in regola; era poi quest’ultimo a doverti dire dell’assemblea. Chi dei due ha ragione? Che fare se l’amministratore non convoca l’affittuario in assemblea?

La legge che regola gli affitti stabilisce [1] che l’inquilino ha diritto di partecipare e votare, al posto del proprietario dell’appartamento, nelle assemblee condominiali che decidono su spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

La norma però non dice a chi l’amministratore di condominio deve inviare la convocazione dell’assemblea: se cioè al locatore o al conduttore. In assenza quindi di esplicite eccezioni, si ritiene doversi applicare la regola generale secondo cui l’avviso di convocazione deve essere spedito solo ai proprietari degli appartamenti, che sono poi – a conti fatti – gli unici condomini anche quando l’immobile è in affitto [2]. Spetta poi al padrone di casa dare comunicazione – con qualsiasi mezzo – all’affittuario della data della convocazione dell’assemblea, dell’ordine del giorno e della possibilità per questi di partecipare e/o esprimere il proprio voto laddove possibile.

Conseguentemente non è previsto alcun obbligo, da parte dell’amministratore di condominio, di convocare direttamente l’inquilino alle assemblee che riguardino le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria. Non gli deve cioè inviare una seconda raccomandata (neanche per presa conoscenza), una mail o una comunicazione verbale.

In tale contesto, l’amministratore non è neanche tenuto all’invio del rendiconto e del piano di riparto all’inquilino, che per tali questioni può sempre rivolgersi al locatore [3]. E ciò nonostante il fatto che l’amministratore ben può conoscere l’identità degli inquilini; difatti la legge [4] stabilisce che, in materia di locazioni abitative, «…è fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione (del contratto, ndr) nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta al conduttore e all’amministratore di condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale».

Grazie dunque alla presenza dell’anagrafe condominiale l’amministratore è tenuto a sapere chi e quali sono gli inquilini in affitto; ciò nonostante l’avviso di convocazione dovrà essere recapitato comunque al proprietario dell’appartamento che poi convoca l’affittuario.

È a questo punto lecito chiedersi cosa succede se il padrone di casa non comunica all’inquilino la riunione di condominio e quest’ultimo non è messo nelle condizioni di partecipare e di manifestare il proprio voto: la delibera si considera comunque valida (e il conduttore sarà tenuto a subire gli effetti di una decisione su cui non ha potuto influire e discutere) oppure siamo in presenza di una causa di nullità della decisione dell’assemblea da poter impugnare davanti al giudice? La questione è stata decisa nel primo senso: la delibera resta valida anche quando il locatore non ha comunicato al conduttore la convocazione: su di essa, infatti, non influiscono i rapporti tra proprietario della casa in affitto e inquilino che restano confinati su un piano a parte, interpersonale.

Resta comunque salva la possibile per l’affittuario, dimostrando di aver subito un danno, chiedere il risarcimento al locatore.

note

[1] Art. 10 Legge n. 392/1978.

[2] Tanto più che né l’articolo 66 delle disposizioni di attuazione al Codice civile, in materia di convocazione dell’assemblea, né l’articolo 1136 del Codice civile, in materia di costituzione dell’assemblea, si riferiscono espressamente al conduttore.

[3] Art. 9 della legge 392/78.

[3] Art. 13 della legge 431/1998.

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