Diritto e Fisco | Editoriale

Si può cedere la proprietà di un immobile allo Stato?

26 marzo 2018


Si può cedere la proprietà di un immobile allo Stato?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 26 marzo 2018



Dire addio alla proprietà di una casa o di un terreno potrebbe non essere così semplice come si crede: anche dopo essere stati dal notaio, lo Stato potrebbe far dichiarare nullo l’atto.

Si può essere costretti a esercitare un diritto? Questa domanda contiene un controsenso. Se un «diritto» è davvero tale, non può essere obbligatoria né la titolarità, né l’esercizio. Diversamente si sarebbe chiamato «dovere». Chiunque, dunque, deve essere lasciato libero di decidere se vuole o meno un diritto: il diritto di proprietà, di usufrutto, di credito, di transito, ecc. Sulla scorta di questo logico principio giuridico, chiunque può abbandonare un oggetto e, così, disfarsene. In tal caso, ne perde la proprietà che diventa di colui che lo ritrova. Anche con la spazzatura funziona pressappoco così: non appena si abbandonano i rifiuti nei cassonetti, questi diventano di proprietà del Comune che può decidere di riciclarli o smaltirli. Ma se l’abbandono è un processo assai semplice per gran parte dei beni mobili, è invece fisicamente impossibile per gli immobili. Come si fa ad abbandonare una casa o un terreno? Il semplice disinteresse, anzi, comporta più problemi che altro visto che il proprietario, restando tale, è responsabile per i danni procurati a terzi dal cattivo stato di manutenzione del proprio bene (si pensi a un albero che cade nel giardino del vicino o al cattivo odore che proviene dall’acqua stagnante). Proprio per risolvere tale problema, il codice civile [1] stabilisce che si può cedere la proprietà di un immobile allo Stato quando nessun altro la voglia neanche in regalo. In altri termini, chi non vuol essere titolare di una casa o un terreno può disfarsene lasciandolo allo Stato. Ma, di recente, una nota del Ministero della Giustizia [2] sembra rendere questo procedimento più complicato se non impossibile. Procediamo con ordine.

Prima di chiarire se si può cedere la proprietà di un immobile allo Stato vediamo soprattutto perché può sorgere questa esigenza.

Partiamo dal caso di un bene in comproprietà tra più persone, dove ciascuna di queste ha solo una minima parte. La quota, quando ininfluente, può costituire più fonte di problemi che di vantaggi. In tal caso, però, la rinuncia di uno dei comproprietari determina l’incremento delle quote degli altri. Si pensi a una casa lasciata in eredità a tre figli, ciascuno dei quali proprietario del 33% dell’intero immobile; se uno dei tre dovesse rinunciare alla propria quota, gli altri due diventerebbero proprietari del 50% del bene. Anche il secondo contitolare potrebbe rinunciare alla sua quota e, in tal caso, l’ultimo diventerebbe proprietario del 100% dell’immobile. Ma che succede quando il proprietario è uno soltanto? Alcune valutazioni di convenienza potrebbero portarlo a ritenere antieconomica la gestione del bene: si pensi a un terreno agricolo non edificabile e di dimensioni talmente piccole da non essere sfruttabile; o a un vecchio casolare diroccato la cui ristrutturazione diverrebbe troppo onerosa e che nessuno vuol comprare; o a una proprietà posta in un luogo inaccessibile, ecc. In tutti questi casi, il proprietario avrebbe solo oneri (tasse, spese di manutenzione, responsabilità per eventuali danni arrecati a terzi) senza onori (possibilità di rivendere il bene o di utilizzarlo). Ecco perché si può ritenere che disfarsi della proprietà dell’immobile sia più conveniente che conservarla.

Uno studio del notariato del 2014 [3] aveva illustrato le modalità con cui un privato cittadino può abbandonare un immobile fastidioso. Si parla a riguardo di rinuncia abdicativa che non richiede accettazione da parte dello Stato e che avviene in automatico, recandosi dal notaio e dichiarando di non voler essere più proprietari del bene in questione. Ovviamente il trasferimento della proprietà non ha effetto retroattivo e il privato continua ad essere responsabile per tutti i danni procurati dal bene in epoca anteriore alla rinuncia. La rinuncia deve avere forma scritta e deve essere trascritto nei registri immobiliari (a cura dello stesso notaio).

Oggi, il Ministero della Giustizia ha invece richiamato un recente parere dell’Avvocatura generale dello Stato con cui sono state esaminate le principali criticità di questo istituto. Secondo la nota, è ammissibile che, con un atto unilaterale, il proprietario rinunci al diritto di proprietà di un bene immobile (cosiddetta rinuncia abdicativa), con l’effetto che il diritto di proprietà viene acquisito dallo Stato. Questo «effetto giuridico acquisitivo, in capo all’Erario, dell’immobile … si produce automaticamente per effetto della manifestazione di volontà esternata dal privato nell’atto di rinuncia». È, però, inammissibile rinunciare al diritto di proprietà «al solo fine, egoistico, di trasferire in capo all’Erario … – e dunque in capo alla collettività intera – i costi necessari per le opere di consolidamento, di manutenzione o di demolizione dell’immobile»: in tal caso, l’atto di rinuncia è nullo.

L’avvocatura, riconoscendo dunque che appartiene alle facoltà del proprietario di rinunciare a qualsiasi diritto, e quindi anche al diritto di proprietà, con l’effetto di rendere lo Stato proprietario del bene rinunciato, afferma la nullità dell’atto di rinuncia quando con esso il proprietario, ad esempio, persegua l’intento di liberarsi di:

  • terreni con evidenti problemi di dissesto idrogeologico (al fine di evitare i costi per «opere di consolidamento, demolizione e manutenzione»);
  • edifici inutilizzabili e diruti (al fine di evitare i «costi di demolizione»);
  • terreni inquinati (per gravare sullo Stato le spese di bonifica).

Secondo l’Avvocatura è possibile addirittura parlare di cause di nullità della cosiddetta rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare, con conseguente responsabilità del rinunciante per i «danni a cui questi abbia dato causa con il fatto proprio omissivo». La nota ministeriale, infatti, invita da un lato il rinunciante a comunicare il relativo atto al Demanio e, dall’altro – per il tramite dei Consigli notarili – fa “pressing” sui notai che ricevono atti di rinuncia a fare altrettanto in modo che il competente ufficio del Demanio possa «adottare tutte le iniziative opportune anche a tutela della pubblica incolumità» in attesa che lo Stato impugni l’atto di cessione del privato per nullità. Insomma, un vero e proprio scontro tra ministero e codice civile.

L’atto di rinuncia sarebbe inoltre qualificabile in «frode alla legge» perché volto «al conseguimento di un risultato in contrasto» con il dettato costituzionale; e da ritenersi stipulato in spregio al divieto di abuso del diritto, «laddove la rinuncia venga posta in essere al solo fine (utilitaristico ed egoistico) di trasferire in capo alla collettività gli oneri connessi alla titolarità del bene e la relativa responsabilità per gli eventuali futuri danni.  «La rinuncia immobiliare potrebbe ritenersi ammissibile quando abbia ad oggetto un terreno semplicemente non produttivo e quindi manchi, in concreto, quell’intento elusivo ed egoistico che caratterizza le ipotesi sopra esaminate». È chiaro che se l’atto di rinuncia fosse tacciato di nullità, una qualificazione in tal senso potrebbe derivare solo da un accertamento giudiziale in esito a un giudizio nel quale l’onere della prova della illiceità del negozio di rinuncia – come l’avvocatura riconosce – «grava integralmente … sul Demanio attore».

note

[1] Art 827 cod. civ.

[2] Min. giustizia, nota pro. n. 137950/2018 del 14.03.2018.

[3] Notariato, studio n. 216-2014/C del 21 marzo 2014.


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