Che succede quando l’amministratore di condominio decade?

Amministratore di condominio: la prorogatio imperi a mandato scaduto, rinunciato o revocato per decisione dell’assemblea o del giudice. I poteri e gli atti che può compiere in attesa della sostituzione.

Nel tuo condominio siete rimasti senza amministratore. Quello precedente è stato revocato dall’assemblea, ma ciò nonostante non vi siete ancora messi d’accordo sul nome del sostituto. Così, al momento, non sapete a chi spetta prendersi cura degli impianti, pagare i fornitori, presiedere al controllo delle parti comuni, controllare spese e consumi per poi ripartirli tra i condomini. Così il dubbio che ti poni è che succede quando l’amministratore di condominio decade? Ebbene, l’amministratore, benché cessato dall’incarico, deve continuare a eseguire tutte le attività urgenti che si rendono necessarie per evitare pregiudizi agli interessi comuni; per tale attività non ha diritto ad ulteriori compensi. Si parla, a riguardo, di «prorogatio imperii», situazione che si verifica tutte le volte in cui l’amministratore è cessato dalla carica (per scadenza del termine previsto dalla legge o per dimissioni o per revoca da parte dell’assemblea o del giudice) fino a quando non viene sostituito con la nomina di altro amministratore.

Quanto dura in carica l’amministratore di condomino?

Il codice civile stabilisce che l’amministratore dura in carica un anno e il suo incarico si intende rinnovato per un altro anno (a detta della giurisprudenza, per tale rinnovo non c’è bisogno di apposita delibera dell’assemblea). In concreto si tratta di due anni di mandato. È nulla la delibera dell’assemblea anche dispone la durata in carica dell’amministratore per due o più anni.

L’amministratore può decidere in qualunque momento di rassegnare le proprie dimissioni. Allo stesso modo l’assemblea può sempre revocarlo, anche senza una giusta causa (in tal caso dovrà però risarcirgli il danno causato dalla perdita dei compensi che avrebbe altrimenti ricevuto per lo svolgimento del mandato).

Cos’è la prorogatio imperii?

L’amministratore cessato deve continuare a esercitare i suoi compiti “istituzionali” fino a quando non viene sostituito. Si tratta dei poteri di ordinaria amministrazione attinenti alla vita normale e ordinaria del condomino. È questa la prorogatio imperii. Ad esempio, durante tale periodo egli deve erogare le spese necessarie per la manutenzione indispensabile e per il corretto funzionamento dei servizi condominiali [1], ha il potere di chiedere ai condomini il pagamento delle spese condominiali [2], ha il diritto di chiedere ai condomini il rimborso di quanto anticipato economicamente in favore del condominio [3] e deve consegnare al nuovo amministratore (o a chi gli viene indicato) tutta la documentazione in suo possesso come specifichiamo nel paragrafo seguente.

Quale legge prevede la proroga dell’amministratore?

A stabilire l’istituto della prorogatio imperii è il codice civile [4]. Lì si legge che:

«Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso (…)».

Come funziona la prorogatio imperii?

In buona sostanza la prorogatio imperii comporta la continuità dell’attività dell’amministratore cessato in attesa di nomina del nuovo; in questo periodo egli, oltre a recuperare le quote condominiali, a pagare i fornitori e le utenze, si occupa di tutte le attività di ordinaria amministrazione e di quelle attività urgenti che possono comportare un pericolo per lo stabile o i condomini (si pensi a un cornicione che cade, un albero spezzato, una caldaia che non funziona e va sostituita).

Quindi, i poteri dell’amministratore decaduto sono ridotti rispetto a quelli dell’amministratore in carica.

Egli, inoltre, non ha alcun diritto al compenso per l’attività svolta durante la prorogatio, salvo sua specifica previsione nell’iniziale compenso presentato al momento della nomina.

Passaggio di consegne tra nuovo e vecchio amministratore

L’amministratore uscente deve consegnare al nuovo amministratore tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai singoli condomini (ad esempio i registri condominiali e i documenti inerenti la contabilità), senza poter accampare diritti a rimborsi spese, indennità o parcelle. In caso contrario si può agire contro di lui in tribunale con un ricorso “in via d’urgenza”.

Al fine di evitare incomprensioni, è bene che il passaggio sia registrato da un atto scritto, nel quale elencare tutti i documenti o i gruppi di documenti che vengono di fatto scambiati tra i due amministratori.