Diritto e Fisco | Editoriale

Si può vendere un terreno avuto in donazione?

27 marzo 2018


Si può vendere un terreno avuto in donazione?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 27 marzo 2018



Un immobile donato si può vendere ma a condizione che ciò non costituisca interposizione fittizia per risparmiare sulle imposte.

Se in teoria è sempre possibile vendere un immobile donato, ciò comporta due profili di rischio: il primo è di carattere civilistico (ed è collegato alla possibile impugnazione che gli eredi del donante potrebbero fare della donazione se ha leso le loro quote di legittima), il secondo è di carattere fiscale (e dipende dalla possibile contestazione che l’Agenzia delle Entrate potrebbe fare di tale operazione in quanto elusiva in quanto, come vedremo a breve, comporta un notevole risparmio di imposta sulla vendita). Ma allora un immobile donato non può mai essere venduto? Assolutamente sì, ma bisogna prendere delle opportune precauzioni e, sicuramente, lo scopo non deve essere quello di frodare il fisco, anche perché proprio in materia tributaria la giurisprudenza – in particolare quella della Cassazione – non è particolarmente mite coi contribuenti. È proprio su quest’ultimo aspetto che ci soffermeremo maggiormente in questo articolo. Ma procediamo con ordine e vediamo se e quando si può vendere un terreno avuto in eredità.

Problemi ereditari: l’impugnazione della donazione da parte dei legittimari

Visto che la legge attribuisce al coniuge e ai figli (o, in loro mancanza, ai genitori) una quota minima di eredità del defunto (cosiddetta «legittima»), chi vuol contestare la divisione dei beni contenuta nel testamento deve tenere conto non solo dei lasciti ereditari, ma anche delle donazioni fatte in precedenza dal defunto. Se, ad esempio, un testamento attribuisce ad un figlio un parte ridotta dell’eredità, ma questi ha ricevuto dal genitore, quando ancora era in vita, numerose donazioni, la sua quota di legittima potrebbe essere ugualmente rispettata. Se le donazioni in favore di un erede o di terzi sono state talmente elevate da privare gli eredi dei loro diritti, essi possono esperire l’azione di riduzione della legittima, andando a contestare le donazioni. Donazioni che, pertanto, possono essere “revocate” nel giro di 10 anni dall’apertura della successione (ossia dalla morte del testatore) oppure entro 20 anni dal rogito. Stante la precarietà delle donazioni, è difficile che una banca finanzi l’acquisto di un immobile che il venditore ha ricevuto in donazione, visto che l’acquirente potrebbe subire l’azione degli eredi e non restituire così il finanziamento. Per evitare questi problemi si fa, di solito, firmare a tutti gli eredi legittimari del donante la rinuncia all’impugnazione della donazione. Sul punto leggi Vendita di un bene oggetto di donazione; l’azione di riduzione degli eredi. C’è anche un altro articolo che ti consiglio di leggere sul punto ed è Si può vendere subito una casa avuta in donazione?

Problemi fiscali: l’elusione fiscale per chi vende la casa avuta in donazione

C’è un secondo aspetto da considerare quando si dona un immobile a un parente e poi questo lo rivende a un terzo: questa operazione può essere ritenuta dal fisco un’elusione o un’evasione fiscale. Perché mai? La ragione è semplice. Quando si acquista e poi si rivende un terreno, viene tassata la plusvalenza, ossia quella differenza di valore che c’è tra il prezzo di acquisto (di solito più basso) e quello di vendita (di solito più alto). Questa tassazione invece non c’è o è completamente ridotta quando invece si vende un terreno che si è ricevuto in donazione e che, quindi, in origine, non si è pagato. Questo ovviamente non può arrivare a limitare il contribuente della sua possibilità di disporre del bene ricevuto in donazione perché, in caso contrario, si avrebbe che ogni immobile ricevuto in donazione non potrebbe essere più alienato. Il che è un controsenso. Spetta allora all’Agenzia delle Entrate dimostrare l’intento elusivo del contribuente. Leggi Vendita di un immobile ricevuto in donazione: è lecita?

Ma procediamo con ordine e vediamo in base a quali norme non si può vendere un terreno avuto in donazione.

Il testo unico sulle imposte sui redditi stabilisce che [1] sono soggetti a tassazione – e classificati come «redditi diversi» – le plusvalenze realizzate a seguito di vendita di terreni edificabili.

Diversamente, i terreni agricoli determinano plusvalenza imponibile se ceduti entro i cinque anni dall’acquisto, con esclusione di quelli ricevuti in successione.

Se invece il terreno venduto è stato ricevuto in donazione, l’Irpef sulla plusvalenza scatta se la cessione entro i cinque anni avviene dall’acquisto operato dal donante.

Invece, per i terreni acquistati per effetto di successione o donazione il costo è quello dichiarato a tali fini, o in seguito definito e liquidato, aumentato di ogni altro costo successivo inerente. Per cui la vendita di un’area edificabile a un corrispettivo pari al valore attribuito in sede di precedente donazione azzera la plusvalenza. In caso di terreno agricolo, la combinazione si presenta conveniente solo laddove tra l’acquisto del donante e la successiva cessione da parte del donatario siano trascorsi meno di cinque anni.

Spetta all’Agenzia delle Entrate dimostrare l’intento elusivo del contribuente, ma lo  può fare anche con indizi (le cosiddette «presunzioni»). Vari sono gli elementi che si possono considerare come sintomatici di una volontà di dribblare le norme tributarie. C’è innanzitutto il tempo (generalmente breve) trascorso tra donazione e cessione. Ma c’è anche il il versamento di acconti al donante; la partecipazione di questi alle trattative per la cessione; la destinazione finale delle somme (che, nel caso della permuta, si concretizzano in un ulteriore immobile).

Secondo la Cassazione [3] spetta al fisco dimostrare:

  • la realizzazione, da parte del contribuente, di un vantaggio fiscale indebito;
  • l’assenza di «sostanza economica» dell’operazione;
  • l’essenzialità del conseguimento di un vantaggio fiscale.

Il contribuente, dal canto suo, se vuole difendersi, deve dimostrare l’esistenza delle ragioni che giustificano l’operazione.

note

[1] Art. 67, co. 1, lettera b) del Tuir (Dpr 917/1986).

[2] Art. 68, co. 2, del Tuir (Dpr 917/1986).

[3] Cass. sent. n. 29190/2017.

Autore immagine: 123rf com


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