Diritto e Fisco | Editoriale

Usufruttuario non paga il condominio: tocca al proprietario?

27 marzo 2018


Usufruttuario non paga il condominio: tocca al proprietario?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 27 marzo 2018



Spese condominiali: la responsabilità solidale si applica non solo in caso di usufrutto e nuda proprietà ma anche in caso di assegnazione del diritto di abitazione e di uso.

Chi dà la propria casa in affitto sa che a dover pagare il condominio e a rispondere di eventuali morosità è lui stesso. L’eventuale accordo contenuto nel contratto di locazione, secondo cui le spese della gestione ordinaria sono a carico dell’affittuario, ha solo valore solo tra le parti: significa che il conduttore deve versarle nelle mani del locatore e non dell’amministratore, il quale invece è tenuto a chiederle al proprietario dell’appartamento. È quest’ultimo, quindi, il soggetto obbligato nei confronti del condominio ed a lui andrà indirizzato il decreto ingiuntivo, salvo poi rivalersi contro l’inquilino che non ha pagato le spese condominiali imputategli nel contratto; con la possibilità peraltro di sfrattarlo se l’arretrato supera due mensilità di canone. Diverso è invece il caso dell’usufrutto: come si regola in questi casi la responsabilità? Se l’usufruttuario non paga il condominio tocca al proprietario? La questione è stata decisa, di recente, dal tribunale di Milano [1]. Vediamo in che termini e come.

Usufruttuario e nudo proprietario: chi paga le spese condominiali?

La ripartizione del debito condominiale tra usufruttuario e nudo proprietario è stata modificata dalla recente riforma del condominio del 2012. In base a una nuova norma [2], ora usufruttuario e nudo proprietario sono responsabili in solido. Le disposizioni di attuazione al codice civile stabiliscono infatti che «Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale». Cosa significa, tradotto in termini pratici? Che l’amministratore può chiedere il pagamento sia all’uno che all’altro, indifferentemente, e per l’intero importo. Ad esempio, se c’è un arretrato di mille euro, la diffida può essere spedita o al nudo proprietario o all’usufruttuario o ad entrambi, senza che ciascuno di questi possa limitarsi a pagare solo una parte (ad esempio la metà) ed a prescindere da quali sono gli accordi privati tra loro stretti in merito al pagamento delle spese condominiali. Chiaramente il pagamento di uno dei due libera dal debito anche l’altro: l’amministratore non può cioè chiedere due volte lo stesso pagamento. Ma chi ha pagato può rivalersi nei confronti dell’altro se gli accordi prevedevano che era quest’ultimo tenuto a pagare.

Di solito, il contratto di cessione dell’usufrutto stabilisce a chi spetta pagare le spese condominiali. Questo accordo ha valore solo tra le parti e non può essere opposto all’amministratore di condominio il quale, come detto, può chiederle indifferentemente sia al nudo proprietario che all’usufruttuario. Ma che succede se il contratto non stabilisce nulla? In tali casi, alla luce delle norme del codice civile [3] che ripartirono le spese dell’immobile tra i due, si deve ritenere che gli oneri condominiali, almeno quelli dell’ordinaria amministrazione, competano sempre all’usufruttuario (leggi Usufrutto: chi paga le spese e le tasse?). La straordinaria amministrazione – ossia le spese di rifacimento delle parti comuni o degli impianti – gravano invece sul nudo proprietario.

Spese condominiali: per chi vale la responsabilità solidale?

Un secondo aspetto molto interessante trattato dal tribunale di Milano riguarda l’ambito di applicazione della norma sotto il profilo dei soggetti alle quale la stessa si applica. Poiché il codice civile [4] stabilisce che le disposizioni relative all’usufrutto si applicano, in quanto compatibili, anche ai titolari di diritto d’uso e di abitazione, dobbiamo ritenere che la norma abbia portata più estesa di quanto non appaia a prima vista e potrebbe essere invocata anche nel caso di assegnazione della casa all’ex moglie oppure nel caso di assegnazione del diritto di abitazione al coniuge superstite (si pensi alla moglie, succeduta al marito nell’abitazione della casa coniugale, rimasta però nella nuda proprietà dei figli).

La responsabilità solidale vale per le spese ordinarie o straordinarie?

La terza questione trattata dal tribunale di Milano riguarda l’individuazione del tipo di spese per le quali opera la responsabilità solidale tra nudo proprietario e usufruttuario. Ebbene, secondo il giudice, la norma si deve intendere riferita sia alle spese di ordinaria amministrazione che a quelle della straordinaria amministrazione. Quindi, sia per le une che per le altre l’amministratore è legittimato a chiedere il pagamento indifferentemente al nudo proprietario o all’usufruttuario.

La decisione afferma che non può esser fatta alcuna distinzione tra spese ordinarie e straordinarie, o meglio tra le spese che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni per le quali il diritto di voto assembleare compete all’usufruttuario e tutte le altre, per le quali il diritti di voto assembleare compete al nudo proprietario: il vincolo solidale riguarda entrambi i tipi di spesa.

Che succede se l’usufruttuario vive altrove?

Ultima questione: l’usufruttuario è ugualmente tenuto a pagare, in solido con il nudo proprietario, le spese di condominio se decide di andare a vivere altrove e, di fatto o con dichiarazione espressa di rinuncia, non utilizza l’immobile? La risposta è sì: ciò non può costituire valido motivo per l’esclusione dell’obbligo di pagamento dei contributi condominiali.

note

[1] Trib. Milano, sent. n. 843/2018.

[2] Art. 67 disp. att. cod. civ.  «Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale».

[3] Artt. 1005 cod. civ.

[4] Art. 1026 cod. civ.

TRIBUNALE MILANO

Sentenza n. 843/2018 pubbl. il 25/01/2018 RG n. 31010/2015

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Tribunale di Milano

TREDICESIMA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. Paola Barbara Folci ha pronunciato la

seguente

nella causa civile di I Grado iscritta al N. 31010/2015 R.G. promossa da:

B. C.

con il con elezione di domicilio in Indirizzo

S. A.

con il patrocinio dell’avv. MILANO; , con elezione di domicilio in VIALE

5

patrocinio dell’avv.

Telematico presso l’avvocato suddetto

contro

COND. VIA

patrocinio dell’avv.

MILANO presso lo studio dell’avvocato suddetto

OGGETTO: condominio

ATTORI

SENTENZA

con elezione di domicilio in

CONCLUSIONI: come da fogli depositati telematicamente. XXX

Con decreto ingiuntivo N. 8225/2015 Rg. 69021/2014 immediatamente esecutivo, il Giudice Unico del Tribunale di Milano ingiungeva a B. C. e a S. A. di

pagare in via solidale al Condominio di Via la somma di

Euro 12.582,73 oltre interessi di legge dalle singole scadenza al saldo effettivo nonché le spese legali liquidate.

Sia la sig.ra S. che il Sig. B. proponevano opposizione, incardinando due diversi giudizi, poi riuniti.

Il decreto ingiuntivo è stato emesso sulla base di somme relative alla gestione 2013/2014 e al bilancio preventivo 2014/2015 approvati dall’assemblea del 27/6/2014 ( docc. da 1 a 3 fascicolo monitorio).

La delibera di cui sopra, non impugnata, è valida ed efficace.

Premesso ciò, si rileva che il sig. B.i è nudo proprietario dell’immobile de quo e del relativo box pertinenziale, mentre la madre, sig.ra S. è titolare del diritto di abitazione come accertato dalla sentenza del Tribunale di Milano n. 10109/2008 e successiva sentenza della Corte di Appello n. 957/2009, prodotte.

La sig.ra S.i chiedeva di essere “mandata assolta dalla domanda di pagamento, ritenendo di non dovere nulla al condominio, in quanto non avrebbe mai usufruito del diritto di abitazione”( pag. 2 comparsa conclusionale).

Dal canto suo il sig. B.i chiedeva, quale nudo proprietario,che gli fossero addebitate sole le spese ripartite secondo i principi degli artt. 1004, 1005, 1025 e 1026 c.c.

Il giudice osserva:

Ai fini dell’arresto del decreto ingiuntivo opposto sarebbe spettato agli opponenti provare il fatto estintivo, modificativo o impeditivo del pagamento, nonché la revoca o l’annullamento della delibera che ha attribuito le spese di cui alla fase monitoria; fatto quest’ultimo non avvenuto.

Inoltre, rammentando che l’art. 1026 c.c. prevede che le disposizioni relative all’usufrutto si applicano, in quanto compatibili, all’uso e all’abitazione, in relazione alle spese di manutenzione ordinaria che competono all’usufruttuario, si evidenzia quanto segue.

A seguito dell’entrata in vigore della L. n. 220 del 2012, recante normativa di riforma del condominio, avvenuta in data 18/6/2013, il nuovo dettato dell’articolo 67 delle disposizioni di attuazione al codice civile introduce per la prima volta nel nostro ordinamento il principio della solidarietà tra il nudo proprietario e l’usufruttuario per il pagamento di tutti i contributi dovuti per spese condominiali, sia per spese straordinarie che per quelle ordinarie.

Come già sostenuto da questo Tribunale (Tribunale Milano Sentenza n.584\2016 del 15.1.2016) in precedenza (ndr. all’entrata in vigore della riforma del condominio), in applicazione di quanto disposto dagli artt. 1004 e 1005 c.c., costituiva pacifico orientamento giurisprudenziale quello per il quale l’usufruttuario/titolare di diritto di abitazione era tenuto al pagamento delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria del condominio, mentre il nudo proprietario non vi era tenuto, neppure in via sussidiaria o solidale (Cass. civ. Sez. II, 16/02/2012, n. 2236; Cass. civ. Sez. II, 06/07/2011, n. 14883; Cass. civ. Sez. II, 14/12/2011, n. 26831) e, poichè la delibera con cui il condominio approvava il preventivo o il rendiconto per le spese, ordinarie e straordinarie, dovendo, a pena di invalidità per contrarietà alle norme che disciplinano i diritti e gli obblighi dei partecipanti al condominio, distinguere analiticamente quelle occorrenti per l’uso da quelle occorrenti per la conservazione delle parti comuni, diveniva anche possibile, se tra i partecipanti vi erano usufruttuari, ripartire tra i medesimi e i nudi proprietari dette spese in base alla natura delle stesse, secondo i criteri stabiliti dagli art. 1004 e 1005 c.c., con una mera operazione esecutiva (Cass. civ. Sez. II Sent., 28/08/2008, n. 21774; Cass. civ. Sez. II, 21/11/2000, n. 15010). Di conseguenza, nei rapporti tra usufruttuario e nudo proprietario non valeva il principio di solidarietà oggi dettato dal nuovo art.67 delle disp.att.cc. né quello di ambulatorietà passiva, previsto dall’art.63 delle disp. att. c.c. tra venditore ed acquirente. A seguito dell’entrata in vigore della nuova normativa regolante i rapporti tra usufruttuario e nudo proprietario, viene in rilievo l’applicazione del dettato dell’art. 11 delle preleggi al codice civile che, come è noto, in tema di efficacia della legge nel tempo, prevede la non retroattività delle nuove norme di legge. ”

In proposito costituisce pacifico orientamento giurisprudenziale quello per il quale la legge nuova deve considerarsi inapplicabile (salvo che non sia espressamente disposto e non si tratti di norma processuale) ai rapporti giuridici esauriti ed a quelli sorti anteriormente ed ancora in vita al momento della sua entrata in vigore, se attraverso di essa si disconoscano gli effetti già scaturiti dal pregresso fatto generatore o si tolga efficacia alle conseguenze attuali o future di esso.

Ritiene questo Giudice che, nel caso oggetto, vertendosi in tema di crediti per contributi condominiali, stante la loro natura di obbligazione propter rem, le stesse sorte successivamente all’entrata in vigore della nuova normativa, ne consegue che ben potrà applicarsi il dispositivo dell’art. 67 disp att. C.c. novellato con l’entrata in vigore della L.220\2012 .

Gli opponenti, pertanto, sono tenuti a rispondere in solido per il pagamento di tutti i contributi dovuti, senza alcuna distinzione tra spese ordinarie e straordinarie.

Ne ha alcun rilievo l’eccezione sollevata dalla sig.ra S. di non aver usufruito del

diritto di abitazione; non avendo rinunciato formalmente al suo diritto, sono dovuti i pagamenti a favore del condominio.

Deve quindi rigettarsi l’opposizione e confermarsi il decreto ingiuntivo opposto emesso dal Tribunale di Milano nei confronti dei sig.ri. B. e S. i, ben potendo gli stessi rivalersi in ripetizione l’uno nei confronti dell’altro.

Le suddette statuizioni sono assorbenti di ogni ulteriore decisione sulle altre domande svolte dagli attori.

Le spese di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo; P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione o istanza rigettate, in contraddittorio/in contumacia della parte convenuta, così provvede:

1. Rigetta l’opposizione e per l’effetto, conferma il decreto opposto n. 8225/2015 Rg.

69021/2014

2. Condanna, inoltre, gli attori opponenti a rimborsare al convenuto condominio le

spese di lite, che si liquidano in € 150,00 per esborsi ed € 3.200,00 per compensi,

oltre IVA e CPA. Milano 24/01/2018

Il Giudice

Dott. Paola Barbara Folci

 


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