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Vivere a casa dei genitori e reclamare l’usucapione si può?

28 Mar 2018


Vivere a casa dei genitori e reclamare l’usucapione si può?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 28 Mar 2018



Impossibile usucapire l’immobile di proprietà di familiari visto che il rapporto di parentela porta il proprietario ad astenersi dal rivendicare il possesso del bene. La tolleranza esclude l’usucapione.

Un tuo genitore (ma lo stesso discorso potrebbe valere con qualsiasi parente) ti ha prestato la sua casa con un accordo verbale che non è mai stato formalizzato in un contratto di comodato. Sono passati molti anni da allora, oltre 20, e il titolare dell’appartamento sta per morire. Così è arrivato il momento di fare i conti dei suoi beni e iniziare a pensare alla divisione. Tu però non vuoi rinunciare alla casa: ormai ci vivi da così tanto tempo che si deve considerare tua per usucapione. L’hai utilizzata senza che nessuno venisse mai a reclamarla, hai pagato le spese condominiali e le tasse, hai persino fatto delle migliorie con i tuoi soldi. Insomma, l’immobile è tuo e non si tocca. Ma i futuri eredi non ci stanno e sostengono che tu debba restituire la casa al legittimo titolare o, comunque, agli eredi nel caso in cui questi dovesse decedere. Chi ha ragione? Si può vivere a casa dei genitori e reclamare l’usucapione? La questione è stata di recente affrontata dalla Corte di Appello di Palermo con una recente e interessante sentenza [1]. I giudici hanno richiamato un orientamento oramai stabile anche all’interno delle aule della Cassazione. Ma procediamo con ordine e vediamo se e quando si può chiedere l’usucapione da un parente.

Cos’è l’usucapione

Chi possiede per almeno 20 anni un immobile altrui, acquisito in modo lecito (ossia non clandestinamente o con atti violenti) e, durante tale periodo, si è comportato sul bene come se ne fosse il proprietario (ad esempio, eseguendo ristrutturazioni, cambiando le chiavi del portone, recintandolo, ecc.) può chiedere di diventarne proprietario tramite usucapione. Ti consiglio, in proposito, di leggere la nostra guida sull’usucapione nella quale è spiegato, in modo molto semplice, come funziona questo meccanismo. La regola vuole che si faccia una causa al proprietario e si dimostri l’uso ininterrotto del bene per il ventennio. Prima bisogna fare il tentativo di mediazione (un incontro presso un organismo della città ove si trova il bene) e, in tale sede, ove possibile, ci si può mettere d’accordo e ottenere il riconoscimento della proprietà altrui.

Con l’usucapione, quindi, la titolarità del bene passa di mano da chi, sulle carte, ne è il legittimo proprietario ma nei fatti se n’è disinteressato a chi, invece, lo ha utilizzato migliorandolo o comunque ottenendone utilità e frutti. Questo perché è meglio che un immobile venga sfruttato anziché rimanere “paralizzato”.

È possibile l’usucapione tra parenti?

L’usucapione è esclusa tutte le volte in cui il proprietario del bene sia a conoscenza del fatto che un altro soggetto stia utilizzando il proprio immobile per i propri bisogni e, ciò nonostante, tolleri tale situazione, consentendoglielo espressamente. Se non fosse così, l’inquilino che sta per 20 anni in affitto, diverrebbe proprietario della casa locata (leggi Usucapione: possibile nella locazione?).

L’usucapione è quindi impossibile tutte le volte in cui il proprietario del bene sia a conoscenza del fatto che un altro soggetto stia utilizzando il proprio immobile e, nonostante ciò, tolleri tale situazione. Dunque, la tolleranza del proprietario esclude qualsiasi futura rivendicazione del terzo detentore del bene. Leggi anche Usucapione: impossibile tra figli e genitori.

Per stabilire se si è formata o meno l’usucapione, bisogna investigare su quali sono i rapporti tra le parti. Nel caso in cui l’immobile venga concesso ad un soggetto in ragione di rapporti di semplice amicizia o di buon vicinato è più che probabile che il lungo decorso del tempo sia riconducibile non tanto a una tolleranza da parte del proprietario del bene, ma a sua semplice indifferenza; sicché, in tal caso, può scattare l’usucapione. Invece, nei rapporti tra familiari – come ad esempio nel caso del figlio che vive nella casa del genitore – è normale che il parente consenta un utilizzo, anche per molti anni, del proprio bene, senza che tale comportamento possa essere scambiato come indifferenza. Nei casi di vincoli di stretta parentela è plausibile il mantenimento di un atteggiamento tollerante anche per un lungo arco di tempo.

È del resto lo stesso codice civile a stabilire [2] che gli atti compiuti con l’altrui tolleranza «non possono servire di fondamento all’acquisto del possesso» e, quindi, non possono portare all’usucapione. Ciò significa, spiegano i giudici, che la tolleranza del genitore nei confronti del possesso della casa esercitato dal figlio non consente a quest’ultimo di usucapire il bene.

Proprio il rapporto di parentela – come quello che si instaura tra familiari o, ancor di più, tra genitori e figli – consente al titolare dell’immobile di esimersi dalla necessità di rivendicare periodicamente la piena titolarità della casa nei confronti del parente beneficiario del godimento del bene. In pratica i giudici prendono atto del fatto che spesso, quando ci sono legami di sangue, se da un lato è possibile che l’uno presti all’altro la propria casa, dall’altro è inverosimile che gliela chieda indietro. E questa astensione non vuol dire «indifferenza» (cosa che avrebbe comportato l’usucapione) ma significa solo «tolleranza», ossia un gesto di gentilezza che si fa proprio in ragione del legame familiare.

La tolleranza si può escludere invece quando i rapporti tra le parti sono labili e mutevoli, «ma non nei casi di vincoli di stretta parentela, nei quali è plausibile il mantenimento di un atteggiamento tollerante anche per un lungo arco di tempo».


note

[1] C. App. Palermo sent. n. 1844/2017.

[2] Art. 1144 cod. civ.

Corte d’appello di Palermo – Sezione II civile – Sentenza 13 ottobre 2017 n. 1844

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

La Corte d’Appello di Palermo, Seconda Sezione Civile, composta da:

1) Daniela Pellingra – Presidente

2) Giuseppe Lupo – Consigliere

3) Antonino Giunta – Giudice Ausiliario rel.

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. 20/2013 R.G., promossa in grado di appello

DA

(…), nata a P. il (…) c.f.: (…) e (…) nata a P. il (…) c.f.: (…), rappresentate e difese dagli Avv.ti Nu.Ve. e Ma.Na.;

– appellanti –

CONTRO

(…), nato a P. il (…) c.f. : (…), rappresentato e difeso dall’Avv. Ma.Pa.; – appellato –

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza n. 5269/11, emessa in data 3.12.2010, depositata il 16.11.2011, nel procedimento n. 1373/09 R.G. il Tribunale di Palermo accoglieva la domanda di acquisto della proprietà mediante usucapione degli appartamenti siti in P. Via (…) (già (…)) e n. 10, posti al piano terra, proposta da (…) nei confronti della di lui madre (…) rimasta contumace.

Avverso tale decisione (…) e (…), quali eredi di (…), hanno proposto appello con atto del 27.12.2012 eccependo la nullità della prova testimoniale espletata nel primo grado di giudizio per incapacità dei testi, la nullità della sentenza e dell’intero giudizio di primo grado per violazione del contraddittorio atteso il difetto di capacità processuale della convenuta ed hanno svolto, in via cautelare, istanza di sospensione della sentenza impugnata.

Si è costituito in giudizio con comparsa di risposta del 25.03.2013 (…) richiedendo il rigetto dell’appello e la conferma della sentenza impugnata.

All’udienza del 7.04.2017 le parti concludevano come in atto d’appello e comparsa di risposta. La Corte poneva la causa in decisione assegnando i termini di cui all’art. 190 c.p.c.

MOTIVI DELLA DECISIONE

A) Sulla nullità del procedimento per incapacità processuale della convenuta (…) oggetto del primo motivo d’appello.

La Corte rileva che le patologie riferite dalle appellanti, evidenziate nell’ultima documentazione clinica prodotta in atti del 23.05.2007, evidenziano che all’epoca della notifica della citazione ( 24.01.2009) la convenuta era affetta da un funzionamento cognitivo generale, moderatamente compromesso rientrante nei disturbi tipici della terza età essendo nata il (…).

Tali disturbi generalmente vengono classificati dalla medicina legale nell’ambito della cd. “incapacità naturale” trattandosi di eventi non patologici ma conseguenza dell’età avanzata.

L’art. 75 c.p.c., nell’escludere la capacità processuale delle persone che non hanno il libero esercizio dei diritti, si riferisce solo a quelle che siano state private della capacità di agire, con una sentenza di interdizione o inabilitazione, ovvero con un provvedimento di nomina di un tutore provvisorio o di un curatore provvisorio e non anche a quelle colpite da incapacità naturale.

La Consulta ha sostenuto in proposito che “qualsiasi limitazione della capacità processuale per gli incapaci naturali si giustifica solo nei casi in cui l’infermità mentale sia tale da poter dare luogo ad un procedimento di interdizione o di inabilitazione” (Corte Costituzionale ord. 13.01.1988 n. 41). L’orientamento sopra indicato ha ricevuto l’avallo della giurisprudenza di legittimità secondo la quale “L’art. 75 cod. proc. civ., nell’escludere la capacità processuale delle persone che non hanno il libero esercizio dei propri diritti, si riferisce solo a quelle che siano state private della capacità di agire con una sentenza di interdizione o di inabilitazione, ovvero con provvedimento di nomina di un rappresentante (tutore o curatore) provvisorio, e non anche a quelle colpite da incapacità naturale ma non interdette o inabilitate” (Cass. Civ. Sez. I, 30-07-2010, n. 17912).

Al di fuori, pertanto, dei casi previsti dalla disciplina dell’interdizione e della inabilitazione non è dato, pertanto, ravvisare alcuna norma volta ad estendere la incapacità processuale ai casi di incapacità naturale trattandosi di situazioni tra di loro diverse connesse al libero esercizio di diritti.

Infatti non è previsto alcuno strumento di legge che renda possibile nominare un curatore speciale nei casi di incapacità naturale tranne alcune ipotesi particolari (ad es. trattamenti sanitari obbligatori, persone in coma, etc.) di soggetti altamente ospedalizzati in stato di incoscienza.

Non sussistendo, pertanto, fondati elementi né adeguata documentazione clinica volta a ritenere non validamente instaurato il contraddittorio processuale nei confronti della Sig.ra (…) il motivo d’appello relativo alla capacità processuale della medesima andrà rigettato.

B) Con il secondo motivo d’appello viene dedotta la nullità della prova testimoniale espletata.

Le sorelle (…) eccepiscono che gli altri due germani (…) e (…) avrebbero agito “in combutta” tra di loro proponendo identica azione giudiziaria di usucapione nei confronti della loro madre al fine di usucapire illecitamente gli appartamenti dai medesimi abitati e procurandosi delle prove di comodo testimoniando, unitamente alle loro mogli, l’uno in favore dell’altro.

Risulta, in effetti, che (…) e (…) hanno proposto due separati giudizi, aventi identico contenuto, nei confronti della madre (…) presso il Tribunale di Palermo uno iscritto al n. 1372/2009 R.G. conclusosi con sentenza n. 5267/2011 ( avente ad oggetto l’appartamento sito al secondo piano di Via (…) con annesso lastrico solare) e l’altro n. 1373/2009 R.G. conclusosi con sentenza n. 5269/2011( avente ad oggetto l’appartamento sito al piano terra di Via P. 8 di P. ).

I detti giudizi sono stati oggetto di appello presso codesta Corte e sono stati iscritti al ruolo con il n. 19/2013 R.G. e 20/2013 R.G.

Dall’esame degli atti è dato ricavarsi che i due procedimenti di primo grado sono stati chiamati alle medesime udienze e che le prove testimoniali sono state entrambe esperite in data 29.04.2010 e che i due giudizi sono stati contestualmente assegnati a sentenza all’ udienza dell’1.10.2010.

Nel giudizio n. 19/2003 proposto da (…) sono stati escussi come testi il fratello (…) e la di lui consorte (…).

Nel giudizio n. 20/2003 proposto da (…) sono stati escussi come testi il fratello (…) e la di lui moglie (…).

Pur di fronte a tale “anomalia” processuale ed alla “singolare” contestualità temporale dei due giudizi di usucapione la Corte ritiene di non poter accogliere l’eccezione di nullità della prova testimoniale sollevata dalle appellanti.

La reciprocità delle testimonianze rese nei due procedimenti connessi infatti, non vale di per sé, a rendere incapaci i testimoni escussi in quanto è principio giurisprudenziale che “L’interesse che determina l’incapacità a testimoniare, ai sensi dell’art. 246 c.p.c., è solo quello giuridico, personale, concreto ed attuale, che comporta o una legittimazione principale a proporre l’azione ovvero una legittimazione secondaria ad intervenire in un giudizio già proposto da altri cointeressati. Tale interesse non si identifica con l’interesse di mero fatto che un testimone può avere a che venga decisa in un certo modo la controversia in cui esso sia stato chiamato a deporre, pendente fra altre parti, ma identica a quella vertente tra lui ed un altro soggetto ed anche se quest’ultimo sia, a sua volta, parte del giudizio in cui la deposizione deve essere resa” (Cass. civ. 21-10-2015, n. 21418).

C) Nel merito le appellanti contestano (pag. 12 appello) l’attendibilità di entrambi i testi (…) e della moglie (…).

Eccepiscono, in particolare, che le due circostanze oggetto dell’articolato di prova relative alla costruzione dei due appartamenti oggetto di usucapione da parte del loro germano ed al suo possesso “uti dominus” non fossero veritiere in quanto la palazzina in cui insistevano era stata realizzata dalla madre (vedi progetto del giugno 1960 a firma (…) prodotto in atti) su di un terreno di proprietà della stessa e che, poi, la predetta ne aveva dato uno ( quello avente accesso dal civico n.8 di Via (…)) in uso esclusivo al figlio (…) nel 1970, mentre quello avente accesso dal civico n.10 era stato concesso in uso all’altra figlia (…).

In merito ai due capitolati di prova i testi, dopo la loro lettura, si sono limitati ad enunciare la locuzione: “confermo” e non sono state formulate dal decidente domande di contorno volte a precisare o meglio specificare gli assunti fattuali oggetto di prova testimoniale.

Occorre, pertanto, verificare se quanto dichiarato dai testi fosse sufficiente a ritenere maturata la richiesta usucapione in capo all’appellato.

Relativamente alla prova sui lavori che sarebbero stati eseguiti nel 1965 dall’attore sul terreno di proprietà della madre ( come sostenuto nell’atto di citazione del 21.01.2009 ) la Corte rileva che tale circostanza non è, da sola, idonea a ritenere compiuta l’usucapione delle due strutture murarie in capo al medesimo, poiché, essendo stati realizzati i predetti manufatti sul suolo altrui, ai sensi dell’art. 936 cod. civ., le costruzioni che avrebbe edificato (…) sono ricadute direttamente per accessione sul suolo di (…) in ossequio al principio: “omne quod inaedificatur solo cedit”.

In relazione ai modi di acquisto della proprietà della costruzione eseguita sul fondo altrui, l’usucapione e l’accessione, infatti, operano con modalità diverse, perché l’accessione si perfeziona “ipso iure” nel momento stesso in cui la costruzione viene ad esistenza, mentre l’usucapione del manufatto si può verificare solo dopo il decorso del termine (ventennale o decennale) previsto dagli artt. 1158 e 1159 cod. civ.

Occorre quindi, per dipanare la questione, verificare se via stato possesso continuativo ed ininterrotto da parte di (…) dei due cespiti “uti dominus” per il periodo previsto dalla legge ( 20 anni) in assenza di atti di tolleranza da parte del suo proprietario.

Nell’indagine diretta a stabilire se una attività corrispondente all’esercizio della proprietà o altro diritto reale sia stata compiuta con l’altrui tolleranza ex art. 1144 c.c. e, quindi, sia inidonea all’acquisto mediante possesso, la lunga dorata dell’attività medesima può integrare un elemento presuntivo nel senso dell’esclusione di detta situazione di tolleranza e della sussistenza di un vero e proprio possesso.

Detta presumptio hominis è, però, inoperante quando la tolleranza si colleghi ad un rapporto di parentela tra i soggetti interessati, essendo evidente che lo stretto legame familiare consente al dominus di esimersi dalla necessità di rivendicare periodicamente la piena titolarità della res nei confronti del parente beneficiario del godimento del bene.

Ne discende che il protrarsi nel tempo di un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale può integrare un elemento presuntivo di esclusione della tolleranza solo nei rapporti labili e mutevoli (quali quelli di amicizia o di buon vicinato), ma non nei casi di vincoli di stretta parentela, nei quali è plausibile il mantenimento di un atteggiamento tollerante anche per un lungo arco di tempo (cfr. Cass. Civ. 18.06.2001 n. 8194).

L’usucapione è, quindi, esclusa tutte le volte in cui il proprietario del bene sia a conoscenza del fatto che un altro soggetto stia utilizzando il proprio immobile per i propri bisogni e, ciò nonostante, tolleri tale situazione.

In una relazione di parentela non solo formale ma con connotati di effettività della reciproca frequentazione ( madre e figlio risiedevano nella stessa palazzina di Via (…)) il fatto che (…) avrebbe abitato dal 1965, come sostengono i testi, con la propria famiglia uno dei due appartamenti al piano terra (quello al civico n. 8) ed utilizzato quello posto al civico n.10 non assume, a parere della Corte, i connotati del possesso idoneo a ritenere maturata la richiesta usucapione in quanto: “Ai fini dell’acquisto della proprietà per usucapione ,il possessore deve esplicare con pienezza, esclusività e continuità il potere di fatto corrispondente all’esercizio del relativo diritto, manifestando con il puntuale compimento di atti conformi alla qualità e alla destinazione della cosa secondo la sua specifica natura – un comportamento rivelatore anche all’esterno di una indiscussa e piena signoria di fatto su di essa, contrapposta all’inerzia del titolare” ( Cass. civ. Sez. II, 29-11-2005, n. 25922).

Non risulta, infatti, dalla prova espletata che vi siano stati, nel corso degli anni, di atti di esternazione da parte di (…) nei confronti della madre volti a vantare diritti diversi da quelli discendenti dall’abitazione e dall’uso ( che sono entrambi diritti reali di godimento di cosa altrui ex artt. 1021 e 1022 cod. civ.) dei due appartamenti posti al civico n. 8 e n.10 della Via (…).

La Corte, rileva, infine, che sarebbe stato necessario acquisire, ai fini di una compiuta istruttoria, testimonianze di soggetti estranei rispetto alla cerchia ristretta dei nuclei familiari coinvolti.

Occorre precisare che, in linea di principio, le deposizioni di coloro che sono legati alle parti da vincoli di parentela o affinità se da un lato appaiono utili a conoscere le vicende familiari, dall’altro non

essendo immuni da eventuali prese di posizione a favore dell’uno o dell’altro parente, possono nella prassi giudiziaria risultare scarsamente obiettive.

In sede di merito, pertanto, deve spiegarsi particolare cautela nell’attribuire, apoditticamente, patenti di attendibilità o inattendibilità in base al solo rapporto di parentela, ed aver cura di fondare l’apprezzamento su una valutazione che tenga conto della verosimiglianza delle circostanze affermate e del riscontro che queste possono trovare o meno nelle deposizioni di altri testi e in genere nelle risultanze probatorie (Cass. civ. Sez. I, 20-12-1973, n. 3448).

L’istruttoria, sotto tale profilo, appare deficitaria e le testimonianze rese non possono, nel loro complesso, ritenersi sufficientemente attendibili.

I testi, infatti, nel riferire i fatti di cui erano a conoscenza, si sono limitati ad indicare e descrivere la relazione materiale ( uso per abitazione ed uso semplice) esistente tra l’attore ed i beni oggetto di usucapione.

Ai sensi dell’art. 1164 cod. civ. “Chi ha il possesso corrispondente all’esercizio di un diritto reale su cosa altrui non può usucapire la proprietà della cosa stessa, se il titolo del suo possesso non è mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il diritto del proprietario”.

La prova per testi avrebbe dovuto, quindi, attestare le attività di interversione del possesso esercitate nel corso degli anni dall’attore in opposizione al diritto della convenuta e l’inequivoca volontà di costui di possedere i due appartamenti come se ne fosse l’unico ed esclusivo proprietario.

L’appello, pertanto, viene accolto e la sentenza impugnata andrà conseguentemente riformata in ordine al riconoscimento della domanda di usucapione in favore dell’attore.

Atteso l’accoglimento dell’appello le spese seguono la soccombenza e vanno riconosciute in favore delle appellanti, (…) e (…), e liquidate, atteso il valore della controversia, come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Palermo, nel contraddittorio delle parti costituite, definitivamente decidendo, in riforma della sentenza del Tribunale di Palermo n. 5269/11, emessa in data 3.12.2010, depositata il 16.11.2011, nel procedimento n. 1373/09 R.G., così provvede:

1) In accoglimento dell’appello proposto da (…) e (…) rigetta la domanda di acquisto della proprietà mediante usucapione dell’appartamento sito in P. Via (…) (già S. n. 111/C), piano terra nonché dell’appartamento sito in P. Via (…), piano terra, formulata da (…);

2) Condanna (…) al pagamento in favore di (…) e (…) delle spese di lite che vengono liquidate in complessivi Euro 5.000,00, oltre al rimborso delle spese generali, IVA e CPA e del contributo unificato versato.

3) Ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari di Palermo la cancellazione della trascrizione dell’usucapione annotata al registro generale n. 61243 ed al registro particolare al n. 45150 del 16.12.2001.

Così deciso in Palermo il 29 settembre 2017. Depositata in Cancelleria il 13 ottobre 2017.


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