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L’aggiudicatario di una casa all’asta deve pagarne i debiti pregressi?

31 marzo 2018


L’aggiudicatario di una casa all’asta deve pagarne i debiti pregressi?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 31 marzo 2018



Nel 2015 viene notificato decreto ingiuntivo e precetto ad un condomino moroso. L’anno dopo il giudice dell’esecuzione nomina il custode giudiziario e l’esperto per la stima dell’immobile. L’esperto chiede all’amministratore le spese dovute per il 2015 e il 2016 che gliele comunica. Nel  2017 l’assemblea approva il rendiconto delle spese condominiali al 31.12.2016 con un debito sull’immobile di circa € 6000 oltre le spese legali. Nel frattempo l’avvocato che ha curato il decreto ingiuntivo si inserisce nel passivo a termini di legge. Con effetto dal 1.7.2017 viene emesso decreto di trasferimento all’aggiudicatario dell’immobile all’asta. Il nuovo condomino si rifiuta di pagare il saldo al 31.12.2016 e chiede di pagare solo le spese fatte nel 2016 e 2017. In data 19.7.2017 l’assemblea approva il saldo al 30.6.2017. Normalmente, per prassi, nel nuovo rendiconto da approvarsi si riportano sempre debiti e crediti dell’ultimo rendiconto approvato. Orbene,se nel rendiconto al 31.12.2016 sono riportati anche i debiti degli anni pregressi, anno per anno di gestione, l’acquirente è tenuto a pagare il saldo 2016 (o meglio al 30.6.2017) o solo le spese fatte nel 2016 e 2017? Può citare sentenze della Cassazione?

 

I dati fondamentali da cui partire sono gli articoli 1104 del codice civile e l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

L’articolo 1104 del codice civile chiarisce che l’obbligo di ciascun condomino di contribuire alle spese necessarie per la conservazione delle parti comuni e per l’esercizio dei servizi condominiali deriva dalla titolarità del diritto reale sull’immobile: questo vuol dire che nei rapporti tra venditore (anche nel caso in cui si tratti di un debitore sottoposto a procedura esecutiva) ed acquirente (anche nel caso in cui si tratti di aggiudicatario all’asta) di un appartamento situato in un condominio, l’obbligo di pagare i contributi condominiali “passa” all’acquirente dal momento in cui viene trasferita la proprietà dell’unità immobiliare (in questo senso si è espressa la Corte di Cassazione con sentenza n. 2.658 del 14 marzo 1987).

Nel caso specifico, quindi, nei rapporti tra debitore che subisce la procedura esecutiva ed acquirente, l’obbligo di pagare i contributi condominiali è stato trasferito all’aggiudicatario a partire dalla data del decreto di trasferimento emesso dal giudice dell’esecuzione In base, però, all’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile chi subentra nei diritti di un condomino (cioè l’acquirente di un’unità immobiliare anche nel caso in cui l’acquisto avvenga a seguito dell’aggiudicazione di un’asta nell’ambito di una procedura esecutiva) è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Questo significa che, nei rapporti con il condominio, l’acquirente di una unità immobiliare (compreso l’aggiudicatario) è obbligato in solido con il venditore per i contributi relativi all’anno in corso al momento del trasferimento e a quello precedente.

Nel caso specifico, quindi, l’amministratore condominiale è autorizzato dalla legge a richiedere i contributi relativi al 2017 ed al 2016 per intero anche all’aggiudicatario.

Ma cosa significa contributi relativi all’anno in corso al momento del trasferimento e a quello precedente?

Nel caso di specie per comprendere per quali contributi l’amministratore è legittimato a poter chiedere il pagamento anche a colui il quale si è aggiudicato all’asta l’immobile, va fatta la seguente distinzione (secondo l’insegnamento della Corte di Cassazione, sentenza n. 24.654 del 3 dicembre 2010):

– per le spese relative a lavori di straordinaria amministrazione o a innovazioni su parti comuni, la data da prendere a riferimento è quella in cui fu adottata la delibera dell’assemblea condominiale che le autorizzò: perciò se la delibera che autorizzò lavori di straordinaria manutenzione o innovazioni sulle parti comuni, fu adottata nel corso del 2016 o nel 2017 fino alla data di emissione del decreto di trasferimento, l’aggiudicatario dell’immobile è obbligato in solido nei confronti del condominio al pagamento delle relative spese indipendentemente dalla data in cui i lavori sono stati eseguiti (l’aggiudicatario, però, che avrà pagato al condominio le spese di lavori di manutenzione straordinaria o di innovazioni deliberate dall’assemblea nel 2016 e fino alla data del decreto di trasferimento, potrà poi chiederne il rimborso al debitore esecutato che ha subìto l’esecuzione);

– per le spese relative alla gestione ordinaria ed alla manutenzione ordinaria, invece, ciò che conta è la data in cui i lavori di manutenzione ordinaria sono stati effettivamente eseguiti o la data in cui l’attività di gestione è stata effettivamente compiuta: se, perciò, lavori di manutenzione ordinaria e/o attività di gestione ordinaria sono stati compiuti nel 2016 e fino alla data di emissione del decreto di trasferimento, l’amministratore potrà chiederne l’integrale pagamento anche all’aggiudicatario (l’aggiudicatario, però, che avrà pagato al condominio le spese di lavori di manutenzione ordinaria che siano stati eseguiti nel 2016 o nel 2017 fino alla data di emissione del decreto di trasferimento o che avrà pagato al condominio le quote ordinarie relative ai periodi fino alla data del decreto di trasferimento, potrà poi chiederne il rimborso al debitore esecutato che ha subìto l’esecuzione).

Il calcolo che, perciò, andrà fatto per capire per quali spese l’aggiudicatario sia obbligato in solido nei confronti dell’amministratore è distinto a seconda che si tratti di spese per la gestione ordinaria e di manutenzione ordinaria oppure di spese di manutenzione straordinaria e per innovazione e andrà fatto sulla base dei criteri sopra indicati.

 

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte

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