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Preliminare trascritto: protegge la casa dal pignoramento?

29 marzo 2018


Preliminare trascritto: protegge la casa dal pignoramento?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 29 marzo 2018



A cosa serve la trascrizione del compromesso nei pubblici registri immobiliari? È obbligatoria o è solo una garanzia a favore dell’acquirente? 

Hai appena firmato il compromesso per l’acquisto di una casa – il cosiddetto contratto preliminare. Ti è stato spiegato che ancora non sei proprietario dell’immobile ma lo sarai solo con la firma del rogito notarile – il cosiddetto contratto definitivo. Per il momento ti sei solo impegnato ad acquistare, così come il proprietario si è impegnato a vendere. Avete così redatto il compromesso su una scrittura privata. I dubbi però ti sono sorti quando ti è stato chiesto se lo vuoi anche trascrivere nei pubblici registri immobiliari. «Non è un obbligo, ma solo una garanzia per l’acquirente» hai saputo, prendendo informazioni qua e là. Si tratterebbe insomma di una libera scelta dell’acquirente che potrebbe proteggerlo qualora la casa dovesse essere sottoposta a pignoramenti o ipoteche. È davvero così? Il preliminare trascritto protegge la casa dal pignoramento? È quello che ti spiegheremo qui di seguito.

A che serve trascrivere il contratto preliminare

Per trasferire la proprietà di una casa è sufficiente il rogito notarile ossia il contratto di compravendita. La pratica dimostra però che spesso le parti preferiscono impegnarsi con la firma di un contratto preliminare che le obbliga a incontrarsi davanti al notaio entro una determinata data. Nonostante ciò la trascrizione del contratto di compravendita è fondamentale in quanto consente all’acquirente di contrapporre il proprio atto di acquisto a eventuali terzi. Chi sono questi terzi? Possono essere i creditori del venditore oppure altri soggetti a cui il venditore ha ceduto lo stesso immobile che prima ha venduto a te (ovviamente si tratterebbe di un atto fraudolento). Infatti qualora colui che ti ha venduto un appartamento o una casa vendesse poi lo stesso bene a un’altra persona e, magari, tale persona trascrivesse prima di te e il suo acquisto, tu perderesti ogni diritto sul bene acquistato (e magari pagato). Resteresti con l’amara consolazione di rivolgerti nei confronti del venditore e chiedergli il risarcimento dei danni.

La trascrizione serve anche per cautelare l’immobile acquistato da pignoramenti o ipoteche che eventuali creditori del venditore potrebbero trascrivere prima del rogito e che, se così fosse, sarebbero opponibili all’acquirente. Con la conseguenza che trascrivendo il preliminare ci si mette al riparo dalla possibilità di perdere il bene appena acquistato a seguito di tutti gli eventi successivi alla trascrizione stessa. Chiaramente nel dire che la trascrizione del preliminare protegge la casa dal pignoramento ci riferiamo al pignoramento avviato dai creditori del venditore e non dell’acquirente i quali, invece, non potrebbero mai procedere; difatti, con la firma del preliminare, l’acquirente non è ancora proprietario e quindi non è possibile l’esecuzione forzata su un bene non suo.

La differenza tra preliminare trascritto e non trascritto

Il preliminare trascritto vince i pignoramenti anteriori e successivi alla trascrizione della vendita e successivi alla trascrizione del preliminare. Il preliminare non trascritto vince solo i pignoramenti successivi alla trascrizione della vendita.

Come si trascrive il contratto preliminare

Per la trascrizione del preliminare occorre che il compromesso sia stato stipulato con atto notarile o con scrittura privata autenticata; sarà il notaio stesso a provvedere alla trascrizione del preliminare. Il contratto preliminare sconta sempre e comunque in sede di registrazione l’imposta di registro in misura fissa pari ad euro 200 indipendentemente dal prezzo della compravendita.

È obbligatorio trascrivere il contratto preliminare?

Come detto non è obbligatorio trascrivere il preliminare. Si tratta di una facoltà posta a tutela dell’acquirente.

Cosa comporta la trascrizione del preliminare?

Se al preliminare viene data attuazione con la stipula del contratto definitivo, gli effetti del contratto definitivo retroagiscono al momento della trascrizione del preliminare. In pratica è come se il contratto definitivo fosse stato stipulato alla data in cui è stato firmato il compromesso. Ciò significa che il contratto definitivo potrà essere fatto valere non solo nei confronti di chi abbia un diritto sullo stesso bene acquistato dopo il definitivo stesso, ma anche nei confronti di chi vanti un diritto acquistato dopo la trascrizione del preliminare.

Attenzione però: affinché si verifichi l’effetto di cui si è detto, ossia la retroattività del contratto definitivo alla stipula del preliminare, è necessario che anche il contratto definitivo venga trascritto entro un anno dalla data che le parti hanno fissato nel preliminare per la conclusione del definitivo, in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione del preliminare.

Si può quindi dire che la trascrizione del preliminare fa retroagire gli effetti della trascrizione del contratto definitivo al momento della trascrizione del preliminare.

Pertanto il contratto definitivo prevale rispetto ai terzi che hanno eseguito trascrizioni o iscrizioni contro il promittente venditore dopo la trascrizione del preliminare. In altre parole nei rapporti con i terzi è come se l’atto definitivo o la sentenza fossero stati trascritti nel momento in cui è stato trascritto il preliminare.

Ad esempio: Mario firma un preliminare di vendita di un appartamento con Alberto e il notaio trascrive il preliminare il 4 marzo 2013. Il 6 maggio 2013 Alberto subisce un’ipoteca e un pignoramento. Mario prevale sul creditore di Alberto.

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