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Condominio e lavori di manutenzione

1 aprile 2018


Condominio e lavori di manutenzione

> Diritto e Fisco Pubblicato il 1 aprile 2018



L’anno scorso l’assemblea di condominio ha deciso di eseguire la tinteggiatura della facciata, la cifra era ragionevole ma il preventivo non è mai stato allegato al verbale. Qualche mese dopo è risultato che il preventivo era sbagliato e la vera cifra era più del doppio, la spiegazione data dall’amministratore era poco credibile. Si è deciso quindi di non eseguire i lavori, ora la tinteggiatura è di nuovo all’ordine del giorno della prossima assemblea. Ho chiesto di visionare i preventivi in anticipo ma l’amministratore mi ha risposto di no “a tutela della segretezza dei dati d’offerta” e di poter aprire le buste d’offerta ora chiuse solo in presenza dell’assemblea dei condomini. Ha ragione?

La legge non disciplina la procedura per l’affidamento, in ambito condominiale, dei lavori decisi dall’assemblea per l’esecuzione di opere di manutenzione (ordinaria o straordinaria) o per le innovazioni da apportare sui beni comuni.
Sarà quindi il regolamento condominiale oppure, volta per volta, apposita delibera dell’assemblea a stabilire le modalità che l’amministratore, i condomini e l’assemblea saranno tenuti a rispettare nelle diverse fasi necessarie per l’affidamento dei lavori (comprese le fasi relative alla presentazione dei preventivi).
Ma se nel caso di specie non vi fossero norme del regolamento condominiale oppure norme deliberate
appositamente dall’assemblea per disciplinare le diverse fasi dell’affidamento dei lavori, allora ci si dovrà affidare al buon senso, alla diligenza ed alla buona fede delle diverse parti (amministratore, assemblea e condomini) con l’obiettivo di rendere la procedura il più trasparente possibile.
Sulla specifica questione delle buste dei preventivi che siano state recapitate chiuse all’amministratore, è opportuno a parere dello scrivente che le stesse buste siano aperte solo durante l’assemblea e non prima.
In effetti, proprio per evitare sospetti di turbative o di fuga di informazioni, è preferibile che le buste contenenti i preventivi siano aperte solo e soltanto in assemblea dandone opportuna menzione nel relativo verbale (in caso contrario, cioè di apertura delle buste avvenuta prima dell’assemblea,
qualcuno potrebbe sospettare che i preventivi giunti in assemblea possano essere diversi da quelli consegnati all’amministratore).
In ogni caso l’esigenza del lettore, altrettanto importante, di scegliere fra i diversi preventivi solo dopo averli tutti quanti approfonditamente e preventivamente analizzati, potrà essere ugualmente esaudita attraverso il rinvio della scelta ad una successiva riunione dell’assemblea.
L’assemblea, che è sul punto sovrana, può tranquillamente decidere di impiegare tutto il tempo della riunione soltanto per esaminare i preventivi senza procedere ad alcuna scelta: si potrà rinviare la votazione ad altra assemblea e, se necessario, si potrebbe anche decidere di convocare tutti o alcuni dei titolari delle ditte che hanno presentato i preventivi per richiedere spiegazioni e chiarimenti.
Per risolvere il problema in modo definitivo si suggerisce, comunque, di aggiungere al regolamento condominiale le regole ritenute necessarie per una limpida e trasparente procedura di affidamento dei lavori, oppure di votare di volta in volta in assemblea le regole a cui attenersi per la procedura di affidamento dei lavori.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte


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