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Casa venduta non abitabile: risoluzione del contratto

1 aprile 2018


Casa venduta non abitabile: risoluzione del contratto

> Diritto e Fisco Pubblicato il 1 aprile 2018



Salve, abbiamo acquistato un appartamento ristrutturato direttamente da un privato. Ad oggi i lavori non sono ancora terminati e gli impianti di riscaldamento, idrico e elettrico non sono funzionanti(nonostante le certificazioni fornitoci) per diverse problematiche come pezzi mancanti, errori di montaggio ecc. In pratica non è assolutamente abitabile. Inoltre nutriamo dei dubbi sulla buona qualità dei lavori di ristrutturazione in quanto svolto da personale non pienamente capace. La domanda è: possiamo chiedere la risoluzione del contratto e in quale modo dovrei muovermi in tal caso?

In linea generale, la legge (in particolare gli articoli 1490 e 1497 del codice civile) stabilisce che il venditore deve garantire che la cosa venduta:
1) non presenti vizi che la rendano non idonea per l’uso alla quale è destinata o che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore (vizi sono quelli relativi al processo di produzione e fabbricazione del bene)
2) e che abbia le qualità promesse ovvero quelle essenziali per l’uso a cui è destinata.
Se, invece, la cosa venduta presenti vizi o non abbia le qualità promesse o quelle essenziali per l’uso a cui è destinata, il compratore deve:
– denunciare i vizi o le qualità mancanti entro otto giorni dalla scoperta (altrimenti decade dalla garanzia): si precisa che non occorre denunciare i vizi o la mancanza di qualità se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o la mancanza della qualità oppure li ha nascosti oppure nel caso che troverà successivamente descritto con la lettera c);
– agire in giudizio entro un anno dalla consegna della cosa (preciso che nemmeno questo termine è necessario rispettare nel caso che troverà successivamente descritto con la lettera c);
Dunque, innanzitutto occorre che i vizi o la mancanza di qualità siano da voi tempestivamente contestate al venditore (la legge impone di denunciarli entro otto giorni che decorrono dal momento in cui il vizio o il difetto di qualità promessa o di qualità essenziale si sia manifestato e comunque dal momento in cui il compratore acquisisce la certezza oggettiva dell’esistenza del vizio o del difetto di qualità).
In mancanza di tempestiva contestazione, il compratore decade dalla garanzia (la denuncia entro otto giorni non è invece necessaria, come sopra si dicevo, nel caso in cui il venditore abbia riconosciuto o occultato i vizi, e anche nel caso in cui sia stato venduto un bene totalmente privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare le esigenze del compratore, come dirò tra breve alla lettera c)).
Riassumendo, quindi, il compratore ha diritto:
a) nel caso di vizi, e a condizione che faccia denuncia entro otto giorni, alla risoluzione del contratto (ottenendo la restituzione del prezzo e delle spese legittimamente fatte per la vendita riconsegnando il bene al venditore) oppure, a sua scelta, alla riduzione del prezzo, fatto salvo l’eventuale risarcimento dei danni;
b) nel caso invece di assenza di qualità promesse o di quelle essenziali per l’uso al quale la cosa è destinata, e a condizione che faccia denuncia entro otto giorni, alla risoluzione del contratto con la restituzione della prestazione effettuata (cioè del prezzo corrisposto);
c) nel caso di appartamento venduto in assenza di impianti funzionanti la Corte di Cassazione (con sentenza n. 5.448 del 1978) ha stabilito che trattasi di cosiddetta vendita di aliud pro alio, cioè di vendita di bene totalmente privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente: in questo caso la denuncia entro il termine di otto giorni non è necessaria e l’acquirente può agire per la risoluzione del contratto anche se non ha contestato tempestivamente il difetto (risoluzione del contratto per ottenere la restituzione del prezzo corrisposto) ed anche oltre un anno dalla consegna della cosa.
Si noti, però, che occorrerà anche verificare attentamente le clausole del contratto di compravendita (rogito) per escludere che la lettrice abbia accettato in modo non equivoco l’immobile nello stato in cui era al momento del rogito (cioè mancante degli impianti a cui ha fatto cenno nel  quesito): se esistesse una clausola di questo tipo, è chiaro che la stessa risulterebbe aver accettato l’immobile privo degli impianti di cui oggi lamenta l’assenza.
Tutto ciò premesso, l’iter da seguire nel caso di vizi o di mancanza di qualità o di aliud pro alio (cioè di vendita di bene totalmente privo delle caratteristiche funzionali essenziali) è quindi la contestazione scritta al venditore del vizio o della qualità mancante: a tale contestazione (da fare entro il termine di otto giorni nei soli casi a) e b) sopra descritti) potrà seguire, nel caso in cui la controparte non risponda o risponda non assumendosi le proprie responsabilità, l’avvio di un’azione legale per ottenere quello che la legge prevede e che sopra si è descritto.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte


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