Diritto e Fisco | Editoriale

Nuda proprietà: si può vendere se c’è dentro il coniuge superstite?

1 aprile 2018


Nuda proprietà: si può vendere se c’è dentro il coniuge superstite?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 1 aprile 2018



Ho problemi con la vendita in nuda proprietà della casa dei miei genitori. Il papà è morto ma la mamma è in vita ed è ancora dentro casa. Vorrei vendere l’immobile ma gli acquirenti vogliono la casa libera. Cosa posso fare?

Dagli elementi che il lettore ha fornito, pare che sua madre e suo padre gli abbiano donato (o venduto) la nuda proprietà della abitazione di cui erano proprietari riservandosi l’usufrutto di essa (probabilmente vita natural durante, cioè per l’intera durata della loro vita).
Se così fosse, si suggerisce al lettore di verificare nell’atto notarile con cui gli fu donata o venduta la nuda proprietà e, contemporaneamente, i suoi genitori si riservarono l’usufrutto su di essa, se l’usufrutto costituito in loro favore fu un co – usufrutto oppure un usufrutto congiuntivo.
La differenza tra co–usufrutto e usufrutto congiuntivo è la seguente.
Nel co–usufrutto, come avviene nella comproprietà, gli usufruttuari sono titolari per quota indivisa del diritto di usufrutto: e perciò, quando uno degli usufruttuari muore, il nudo proprietario (cioè il lettore nel caso di specie) diventa pieno proprietario di tutto il bene (l’usufrutto, in sostanza, si estingue).
Nell’usufrutto congiuntivo, invece, il legame tra gli usufruttuari è più forte perché viene previsto, in caso di morte di uno degli usufruttuari, il cosiddetto diritto di accrescimento a favore dell’usufruttuario che resta in vita; in sostanza nell’usufrutto congiuntivo quando un usufruttuario
muore, l’usufrutto non si estingue (come avviene nel co – usufrutto), ma si accresce la quota dell’usufruttuario rimasto in vita.
Ricapitolando:
a) se nel caso specifico i genitori del lettore si riservarono sull’appartamento un co – usufrutto, oggi, una volta che il padre è deceduto, l’usufrutto non esisterebbe più e la madre non avrebbe più diritto a possedere ed abitare nell’appartamento anche se il lettore lo vendesse (questi infatti, se si trattasse di co – usufrutto sarebbe diventato pieno proprietario dell’appartamento dopo la morte di suo padre e sua madre non avrebbe più da quel momento il diritto di abitarvi come usufruttuaria);
b) se, invece, i genitori si riservarono un usufrutto di tipo congiuntivo (con la clausola del cosiddetto diritto di accrescimento in favore del coniuge superstite nel momento in cui uno dei due fosse venuto a mancare), allora una volta deceduto il padre, la madre resta usufruttuaria dell’intero appartamento (per l’intera durata della vita del lettore se così fu stabilito nell’atto notarile).
Nel caso a) appena esaminato, il lettore oggi se vuol vendere, vende la piena proprietà dell’appartamento e sua madre non ha diritto di restarvi: se ci trovassimo nel caso a), infatti, sua madre non sarebbe più usufruttuaria.
Nel caso b), invece, il lettore se vuol vendere, può vendere solo la nuda proprietà e chi acquista, deve tollerare per legge che sua madre abiti la casa fino a che l’usufrutto non si estinguerà (con la morte del lettore se nell’atto notarile fu prevista per l’usufrutto la durata pari alla vita degli usufruttuari).
Se il caso specifico fosse il caso b), l’unico modo per vendere l’appartamento senza che la madre abbia il diritto di abitarlo, sarebbe quello che la stessa rinunciasse all’usufrutto.
La rinuncia all’usufrutto, che richiede sempre un atto notarile, può essere:
– gratuita (cioè la madre rinuncia senza pretendere dal lettore alcuna somma in cambio) ed in questo caso è soggetta al pagamento dell’imposta di donazione pari al 4% del valore dell’usufrutto solo per la parte di valore dell’appartamento che supera un milione di euro (oltre all’onorario notarile e ad altre tasse minori);
– onerosa (cioè la madre per rinunciare pretende in cambio dal lettore una somma di denaro): in tal caso è dovuta l’imposta di registro (oltre all’onorario notarile).
Nel caso b) quindi (cioè di usufrutto congiuntivo) solo se la madre rinunciasse all’usufrutto il lettore diventerebbe pieno proprietario dell’appartamento e potrebbe venderlo senza che sua madre avesse il diritto di restarvi ad abitarlo come usufruttuaria.
Se gli acquirenti vogliono la casa libera, cioè vogliono acquistare non la nuda proprietà, ma la piena proprietà dell’appartamento e non vogliono rischiare che un domani la madre del lettore lo voglia abitare come sarebbe suo diritto da usufruttuaria, la soluzione è la rinuncia della madre all’usufrutto secondo quello che si è in precedenza specificato.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte


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