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Lo sai che? I diritti dell’inquilino

Lo sai che? Pubblicato il 4 aprile 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 4 aprile 2018

Il contratto di locazione, noto anche come contratto di affitto, mette in correlazione due parti che si impegnano, reciprocamente, a rispettare determinate regole.

Il contratto di locazione è probabilmente il più diffuso e conosciuto nell’uso comune, può avere  come oggetto l’affitto di un immobile ad uso abitativo oppure ad uso diverso, ad esempio un magazzino commerciale, un negozio o un deposito. Come per ogni rapporto giuridico, anche in questo caso le parti coinvolte sono sottoposte a diritti e doveri ma quali sono i diritti dell’inquilino?

Il contratto di locazione

La locazione [1]  è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra un immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. In sostanza, il proprietario, o il locatore, si impegna a far godere all’inquilino o conduttore, una abitazione o un locale commerciale per un determinato periodo di tempo, stabilito dal contratto, dietro il versamento di una somma di denaro, ossia il canone di locazione.

Da una parte, il locatore metterà a disposizione il bene e trarrà un arricchimento mediante la riscossione del canone, e dall’altra parte, l’inquilino godrà del bene nel limite pattuito o dato dalle circostanze.

Quanto detto rispecchia la regola generale ma quali sono esattamente i diritti dell’inquilino?

I diritti dell’inquilino

L’inquilino ha diritto di ricevere il bene in buono stato di manutenzione che deve essere verificato nella fase preliminare della sottoscrizione del contratto di locazione.

Inoltre ha diritto che il locatore mantenga l’immobile in stato tale da servire all’uso convenuto dalle parti, pertanto deve assicurarsi che gli impianti siano perfettamente funzionanti e a norma, che gli infissi siano efficienti, che gli eventuali complementi d’arredo presenti siano utilizzabili al meglio, in sostanza che ogni parte dell’immobile sia idonea ad esplicare la propria funzione. La perfetta funzionalità di ogni componente relativo all’immobile, preliminarmente, deve essere verificata dall’inquilino, unitamente al locatore, redigendo un apposito verbale di inventario che descrive in maniera dettagliata ogni aspetto.

Vizi e riparazioni

Con riferimento alle riparazioni, l’inquilino ha diritto che il locatore provveda ad effettuare tutte le riparazioni necessarie, ossia quelle derivanti ad esempio dall’usura del tempo, con esclusione della piccola manutenzione che resta a carico dell’inquilino.

Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne riducono l’idoneità all’uso pattuito, l’affittuario avrà diritto a richiedere la risoluzione del contratto o, in alternativa, la riduzione del canone stabilito, a meno che si tratti di vizi di cui non avrebbe potuto essere al corrente.

La Cassazione [2], ha definito i vizi come «quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone la integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale… un’alterazione dell’equilibrio delle prestazioni reciproche delle parti, che incide sull’idoneità all’uso del bene». In altre parole, i vizi sono i difetti dell’immobile che non consentono di godere e utilizzare il bene nella maniera pattuita.

L’inquilino ha diritto a che il locatore non effettui sull’immobile innovazioni che riducano il godimento dello stesso. Nell’eventualità che vi siano riparazioni urgenti, che riducano il godimento, l’affittuario è tenuto a tollerarle se non è possibile rinviarle alla scadenza del contratto di locazione, anche se ciò comporterebbe la privazione del godimento di una parte della cosa locata. Se le riparazioni superano di un sesto la durata del contratto, o comunque il periodo di tempo di venti giorni, l’affittuario ha diritto ad una riduzione del canone proporzionata all’intera durata delle riparazioni e all’entità del mancato godimento.

Godimento della cosa e recesso anticipato

L’inquilino ha diritto ad un pacifico godimento della cosa, garantito dal locatore, anche da eventuali molestie altrui, come ad esempio da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa.

Infine, indipendentemente da quanto pattuito in contratto, l’affittuario può sempre recedere, in presenza di gravi e certificati motivi, con preavviso di almeno sei mesi, mediante comunicazione via lettera raccomandata.

note

 [1] Art. 1571 c.c.

[2] Sentenza n. 11189/2007.


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7 Commenti

  1. L’inquilino ha tutti i diritti quando rispetta ciò che è riportato sul contratto, ma quando l’inquilino non paga come da contratto, e dopo due mesi che non lo fa dovrebbe essere buttato fuori, come da contratto allora qui si apre una voragine a carico del proprietario, che si tiene in casa un moroso, che non paga affitto, utenze e condominio, e la legge perora la causa a favore dell’inquilino, non certamente per il proprietario, che per riavere il proprio appartamento, dopo anni, deve spendere un sacco di soldi per pagare gli avvocati oltre alla perdita tempo e al danno biologico. Del resto non è colpa del proprietario se l’inquilino non ha più soldi per pagare, ci dovrebbe pensare lo stato, e non il proprietario. Sul contratto c’è scritto se non paghi due mesi te ne vai fatto salvo quanto previsto dagli artt. 5 e 55 della L. n. 392 del 27.07.1978. Ma se il proprietario, viste le condizioni economiche dell’inquilino, che ha preso in affitto una stanza dell’appartamento, concorda con la Caritas, un aiuto, cioè gli viene fornito un letto, i pasti e il mantenimento dell’igienicità della persona, e questo non accetta a causa della sua presunzione di essere chi sa chi, che deve fare Il proprietario, attivare la pratica di sfratto. E’ ridicolo. Non abbiamo a che fare con una famiglia, e anche qui ci sarebbe da discutere. Mi hanno messo a conoscenza di situazioni inverosimili, sfratti durati anni e proprietari che hanno pagato, ripeto pagato l’inquilino perchè se ne andasse, o l’inquilino con famiglia, con nonna e cane, non se ne andava perchè la casa non era in centro città, ma in periferia. Pazzesco

    1. Buongiorno,
      perfettamente d’accordo con Lei, ognuno deve rispettare le regole ma spesso questo non succede.
      A breve pubblicherò anche un articolo sui diritti del proprietario proprio per evidenziare l’altro punto di vista.
      La ringrazio e La saluto cordialmente

  2. Anch’io sono d’accordo con Andrea. La legislazione italiana è troppo sbilanciata a favore degli inquilini e penalizza i piccoli proprietari che ricavano un piccolo reddito aggiuntivo dal canone di locazione. Oltre le spese per ritornare in possesso del proprio bene (legali e quelle edilizie per il ripristino dell’abitazione) ci sono anche quelle dovute al mancato pagamento delle spese condominiali che la legge stabilisce che siano a carico del proprietario quando l’inquilino è moroso: vi sembra giusto ?
    Di seguito alcuni riferimenti normativi in materia:-Legge 392/1978 art.9;Cassazione 246/94; Cassazione19650/2006 ; Cassazione 25781/2009.
    Attendo anch’io con stupore di conoscere quali sono i DIRITTI che la legge riconosce AI PROPRIETARI anche se penso che per farli valere sia indispensabile rivolgersi ad un avvocato e quindi comprare tali diritti.

  3. Comprare i diritti, ecco ciò che mi da immenso fastidio, quando il tutto è regolato da un contratto sottoscritto da entrambe le parti, e sullo stesso è riportato, come recitato dalla norma, se non paghi entro due mesi il dovuto tene ne devi andare. Poi lo Stato, garante del conduttore inadempiente, gli concede ciò che è riportato nell’art. 55 della L. 392/78. Ma per fare tutto ciò trascorrono anni, quindi, detto venalmente, mancato introito e danno biologico, perchè quando uno ha ragione, si altera e quindi il fisico subisce, oltre a ciò, che non è cosa da poco, il proprietario è obbligato, per fa valere i suoi diritti, e quindi a dare incarico ad un avvocato che certamente non svolge tale funzione gratuitamente, mentre se il conduttore è nulla tenente, l’avvocato e d’ufficio a carico della comunità, e quindi il proprietario paga due volte, il proprio avvocato e quello del conduttore. Visto che lo Stato, è garante del conduttore inadempiente dovrebbe in prima persona occuparsi di tutto ciò o pagando l’affitto mancato o accelerare i tempi di esecuzione della pratica. Il proprietario denuncia l’inadempienza, un mese, massimo due il conduttore inadempiente è fuori, ed invece, ci sono i familiari, il canarino, il cane, la nonna e più chi ne ha più ne metta e qui la storia si allunga e le tasche, mi scusi la categoria degli avvocati, ma senza alcuna offesa, perchè quando uno lavora è giusto che venga pagato, come dicevo, le tasche dell’avvocato si riempiono, e il proprietario si altera sempre di più con le conseguenze biologiche del caso. Certamente il conduttore può avere tutte le scuse del mondo, validissime, ma al proprietario, come da contratto, deve arrivare l’affitto. Lo Stato o chi per lui deve avere a disposizione i finanziamenti per garantire certe situazioni, altrimenti il castello della norma cade. Se il conduttore non può più pagare l’affitto, mi scuso per essere logorroico e ripetitivo, per validi motivi, licenziamento separazione o altro ancora, come fa a pagarlo secondo quanto stabilito dall’art. 55? Il proprietario non è garante del conduttore, a lui gli devono arrivare i soldi dell’affitto e riespettare lo clausole contrattuali. Stop. Lo Stato, con la norma, ha garantito al proprietario che il conduttore pagherà. Il problema è quando.

  4. Vorrei terminare il mio precedente commento con queste poche righe. Vista la lentezza della giustizia e la non disponibilità di alloggi da parte del comune, ed anche qui ci sarebbe da aprire una enorme parentesi, ma sorvoliamo, alcuni proprietari, esasperati da questa situazione, sono arrivati a pagare l’inquilino perchè se ne andasse, ritrovandosi in collo tutte le spese: avvocato, affitto, utenze, condominio e ripristino dei locali tutto incluso. E lo Stato dove è?

  5. Avvocato i proprietari stanno attendendo il suo articolo “sui diritti del proprietario proprio per evidenziare l’altro punto di vista”. Secondo me sarebbe opportuno riformare l’art. 55 della L. 392/78 che lascia al conduttore mano libera, mentre il locatore non ha alcun diritto ed è alla mercè del conduttore stesso.

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