Diritto e Fisco | Editoriale

Ipoteca fiscale: cos’è e come funziona

2 aprile 2018


Ipoteca fiscale: cos’è e come funziona

> Diritto e Fisco Pubblicato il 2 aprile 2018



Come e quando l’Agenzia delle Entrate e l’Agente della Riscossione possono pignorare l’immobile o la prima casa del contribuente che non ha pagato avvisi di accertamento o cartelle esattoriali.

Chi ha debiti con l’Agenzia delle Entrate teme spesso di subire un’ipoteca fiscale, situazione questa che, se anche non implica necessariamente l’espropriazione e la vendita all’asta del bene, costituisce comunque un peso. Difatti chi vuol vendere una casa con l’ipoteca, cede anche l’ipoteca e il creditore – in questo caso il fisco – potrà, in qualsiasi momento, rivalersi sull’immobile anche se il proprietario è cambiato. Chi, dunque, acquisterebbe mai un appartamento con il rischio di vederselo pignorare a causa di un debito altrui? Ecco perché, in situazioni come queste, si eseguono contestualmente due operazioni diverse: da un lato il compratore versa il prezzo al venditore e contestualmente quest’ultimo utilizza una parte di tale prezzo per estinguere l’ipoteca, saldando il conto in sospeso con l’Agenzia delle Entrate. Al di là di ciò, per capire cos’è e come funziona l’ipoteca fiscale, quando può essere iscritta sugli immobili dei contribuenti e soprattutto quali vincoli comporta, abbiamo stilato questa guida.

Ipoteca fiscale: cos’è e a cosa serve?

Come dice la parola stessa, l’ipoteca fiscale è quella che iscrive il fisco sui beni del debitore che, evidentemente, non ha pagato le tasse e ha un “conto arretrato”. Di solito, si ricorre all’ipoteca come ultima spiaggia, quando le altre misure – meno penetranti – sono impossibili (il pignoramento del conto, il fermo auto, il pignoramento del quinto dello stipendio, ecc.).

Contrariamente a quanto spesso si crede, l’ipoteca – e dunque anche l’ipoteca fiscale – non è un atto del pignoramento e non serve per espropriare la casa per metterla all’asta. Non è, insomma, una fase dell’esecuzione forzata. Essa è invece solo uno strumento utilizzato per garantire il creditore da eventuali atti fraudolenti del debitore. Quest’ultimo, ad esempio, sapendo di avere un debito e di non poterlo pagare, potrebbe intestare i propri beni ad altri soggetti (ad esempio un figlio, il coniuge, un parente o un amico) al fine di sottrarre ai creditori la loro principale garanzia: quella immobiliare. Così l’ipoteca serve proprio a mettere una sorta di “prenotazione” sul bene: con questa semplice operazione – che consiste in una trascrizione dell’ipoteca nei pubblici registri immobiliari – chiunque acquisterà la casa, il terreno, ecc. gravato dall’ipoteca lo riceverà con l’ipoteca stessa. Risultato: nonostante il passaggio di proprietà, il creditore (nel nostro caso, l’Agenzia delle Entrate o l’Agente della riscossione) potrà pignorare il bene. Non solo: il creditore con l’ipoteca si soddisfa per primo, rispetto a tutti gli altri creditori, sul ricavato della vendita. Ad esempio: se una persona ha debiti con tre soggetti e uno di questi è l’Agente della Riscossione esattoriale che ha iscritto un’ipoteca fiscale di «primo grado», una volta messo all’asta e aggiudicato l’immobile, il ricavato andrà innanzitutto a coprire tutto il credito dell’esattore e poi il residuo servirà per estinguere, in proporzione, gli altri due creditori senza ipoteca.

Sinteticamente possiamo descrivere l’ipoteca come quello strumento che garantisce al fisco il diritto di espropriare, anche nei confronti del terzo acquirente, i beni immobili vincolati a garanzia del credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.

Quando si parla di ipoteca fiscale ci si riferisce, propriamente, all’ipoteca posta dall’Agenzia delle Entrate (vedremo a breve le condizioni). Da essa dobbiamo quindi tenere distinta la più nota ipoteca esattoriale che è invece quella iscritta dall’Agenzia Entrate Riscossione (ossia dall’Agente della riscossione esattoriale).

In realtà, non c’è alcuna differenza in merito alle funzioni, finalità e conseguenze delle due misure: cambiano solo i soggetti. Ne parleremo qui di seguito.

Ipoteca fiscale dell’Agenzia delle Entrate: le fasi

L’ipoteca fiscale è quella che può iscrivere l’Agenzia delle Entrate su qualsiasi immobile del contribuente.

A differenza dell’ipoteca esattoriale – quella cioè iscritta dall’Agente della riscossione – non presuppone necessariamente la notifica di una cartella di pagamento bensì può avvenire anche in caso di notifica di un avviso di accertamento o in presenza del ruolo (anche se non definitivo perché impugnato).

Per poter iscrivere l’ipoteca fiscale sono necessari cinque passaggi:

  • notifica del titolo esecutivo (avviso di accertamento, cartella di pagamento, sentenza di condanna della commissione tributaria) a prescindere se impugnato davanti al giudice;
  • decorso del termine per il pagamento: 30 giorni per l’avviso di accertamento esecutivo; 60 giorni per le cartelle di pagamento;
  • notifica del preavviso di ipoteca;
  • decorso di altri 30 giorni
  • iscrizione dell’ipoteca.

L’Agenzia delle entrate può iscrivere ipoteca per un importo pari al doppio dell’importo complessivo del credito per cui procede.

Ipoteca fiscale: presupposti

Decorso, dunque, il termine di pagamento per l’atto impositivo, l’Agenzia Entrate ha facoltà (non è quindi un obbligo e non scatta pertanto in automatico) di iscrivere l’ipoteca sugli immobili del contribuente. Ma solo a condizione che il debito sia pari o superiore a 20mila euro. Per i debiti inferiori, il fisco dovrà adottare altre forme di pignoramento, salvo il caso di recupero di rate per l’adesione ai condoni in cui il limite per l’iscrizione dell’ipoteca è di 5mila euro.

Se il debito è pari o superiore a 20mila euro ma inferiore a 120mila euro, l’Agenzia delle Entrate può iscrivere l’ipoteca, ma non può procedere al pignoramento. L’ipoteca resta quindi una misura di coercizione più psicologica se il debitore non ha intenzione di vendere l’immobile. Certo è che, se qualche altro creditore dovesse pignorare e mettere all’asta lo stesso bene ove vi è già l’ipoteca fiscale, l’Agenzia delle Entrate parteciperebbe alla divisione del ricavato con prelazione rispetto agli altri creditori.

Se il debito è pari o superiore a 120mila euro, l’Agenzia delle Entrate può iscrivere l’ipoteca e dopo procedere al pignoramento.

Quindi a rischiare è solo chi ha debiti pari o superiori a 120mila euro. Ma siccome il fisco non può rifiutare pagamenti parziali dal contribuente, chi ha un debito ad esempio di 130mila euro, versandone solo 11mila, evita anche il rischio del pignoramento.

Non si può procedere a pignoramento se prima non si iscrive l’ipoteca, nel rispetto della procedura appena elencata.

Ipoteca fiscale sulla prima casa

L’Agenzia delle Entrate può iscrivere l’ipoteca fiscale anche sulla prima casa. Difatti, il divieto volto a tutelare l’unico immobile di residenza, adibito a civile abitazione e non di lusso riguarda solo il pignoramento. Ad esempio, se un contribuente ha solo una casa, vi vive dentro e vi ha la residenza, non è accatastata in A/8 e A/9, e ha un debito superiore a 20mila euro, può subire l’ipoteca, ma non può mai subire il pignoramento (neanche se il debito fosse superiore a 120mila euro).

Su quali beni si può iscrivere l’ipoteca fiscale

L’AdR può iscrivere ipoteca sui beni del debitore e dei coobbligati.

In generale, l’ipoteca è legittima su:

  • i beni immobili che sono in commercio con le loro pertinenze (in proprietà piena o nuda);
  • l’usufrutto dei beni stessi;
  • il diritto di superficie;
  • il diritto dell’enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico;
  • le navi, gli aeromobili e gli autoveicoli, secondo le leggi che li riguardano.

Come avviene l’iscrizione dell’ipoteca fiscale

L’ipoteca fiscale richiede innanzitutto la notifica di un preavviso di ipoteca. Il preavviso deve dare 30 giorni di tempo per pagare. In caso di omesso versamento del dovuto può quindi scattare l’ipoteca fiscale.

Di recente, la Cassazione ha confermato che [1], in tema di riscossione coattiva delle imposte, l’amministrazione finanziaria prima di iscrivere l’ipoteca sui beni immobili deve comunicare al contribuente che procederà all’iscrizione concedendogli un termine di 30 giorni per presentare osservazioni o procedere con il pagamento. In caso contrario l’ipoteca è nulla.

Come abbiamo anticipato, prima della iscrizione dell’ipoteca è necessario aver notificato al contribuente l’atto impositivo con gli importi da corrispondere. Non è necessario che l’atto sia divenuto definitivo e dunque l’Agenzia Entrate vi può procedere anche se il contribuente l’ha impugnato ma non ha chiesto o non ha ottenuto la sospensione dell’atto. Se invece la Commissione tributaria adita con l’impugnazione dell’atto o l’ente impositore in sede di autotutela hanno concesso la sospensione dell’esecuzione dell’atto impositivo, l’Agenzia non può iscrivere ipoteca.

Decorso un anno dalla notifica del titolo esecutivo (cartella di pagamento o accertamento esecutivo), se l’espropriazione non è iniziata, l’Agenzia delle Entrate prima di iniziare l’espropriazione, deve notificare al debitore un avviso che contiene l’intimazione ad adempiere l’obbligo risultante dal ruolo entro 5 giorni. In verità, secondo numerose sentenze, questo avviso è necessario solo prima di procedere al pignoramento e non anche all’ipoteca che non è – come abbiamo detto – un atto dell’esecuzione forzata.

Come evitare l’ipoteca fiscale con l’istanza di rateazione

Se il contribuente presenta istanza di rateazione del debito, l’Agenzia Entrate non può iscrivere ipoteca se non in caso di rigetto dell’istanza o di decadenza dal beneficio della rateazione. Per questi motivi, è importante che il contribuente presenti istanza di dilazione prima del decorso del termine di pagamento, posto che, in detto lasso temporale, l’ipoteca non può essere iscritta. Il contribuente potrebbe presentare l’istanza anche dopo la notifica del preavviso di ipoteca. L’eventuale ipoteca già iscritta prima della concessione della rateazione rimane valida.

Quando decade l’ipoteca fiscale

L’ipoteca perde efficacia nei seguenti casi:

  • adempimento del contribuente;
  • annullamento dell’iscrizione da parte del giudice tributario;
  • annullamento (in autotutela o ad opera del giudice) della cartella o dell’avviso di accertamento.

Inoltre, occorre considerare che in base alle disposizioni ordinarie, l’ipoteca si estingue:

  • con la cancellazione dell’iscrizione;
  • con la mancata rinnovazione dell’iscrizione entro il termine dell’art. 2847 c.c.;
  • con l’estinguersi dell’obbligazione;
  • con il perimento del bene ipotecato;
  • con la rinunzia del creditore;
  • con lo spirare del termine a cui l’ipoteca è stata limitata o col verificarsi della condizione risolutiva;
  • con la pronunzia del provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche.

L’ipoteca esattoriale dell’Agenzia delle entrate riscossione

L’ipoteca iscritta dall’Agente della Riscossione è identica nei presupposti a quella fiscale dell’Agenzia Entrate. Ripetiamo qui di seguito quindi gli elementi essenziali:

  • può essere iscritta solo se prima viene notificata la cartella di pagamento;
  • dalla notifica della cartella di pagamento devono decorrere 60 giorni;
  • se in questi 60 giorni il contribuente presenta istanza di rateazione o anche dopo la loro scadenza ma prima dell’effettiva iscrizione dell’ipoteca, l’ipoteca non può più avvenire;
  • dopo il decorso dei 60 giorni, ed almeno 30 giorni prima di iscrivere l’ipoteca, l’Agente della riscossione deve notificare un preavviso di ipoteca;
  • dopo 30 giorni dal preavviso di ipoteca si può iscrivere l’ipoteca anche se la cartella è stata impugnata (e sempre che il giudice non l’abbia sospesa);
  • l’ipoteca si può iscrivere a condizione che il debito sia pari o superiore a 20mila euro; se poi è superiore a 120mila euro, oltre all’ipoteca è possibile anche il pignoramento dell’immobile (altrimenti resta ferma solo l’ipoteca);
  • l’ipoteca si può iscrivere anche sulla cosiddetta “prima casa” (ossia l’unico immobile di proprietà del debitore, adibito a civile abitazione di residenza, non accatastato A/8 e A/9), ma su di essa non è mai possibile il pignoramento, anche se il debito supera 120mila euro;
  • non si può procedere a pignoramento se prima non si iscrive l’ipoteca, nel rispetto della procedura appena elencata;
  • si può iscrivere ipoteca anche sui beni inseriti nel fondo patrimoniale se si tratta di debiti fiscali collegati alla famiglia (ad esempio imposte sulla casa) o sul lavoro (ad esempio imposte sui redditi);
  • si può iscrivere l’ipoteca per un importo non superiore al doppio del valore del credito per il quale si procede; di conseguenza, è illegittima l’iscrizione ipotecaria quando il valore del bene sottoposto al provvedimento è sproporzionata rispetto al credito vantato, ed in particolare superiore rispetto al doppio del credito.

note

[1] Cass. sent. n. 7762/2018.

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