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Acquisto casa: si diventa proprietari anche di termosifoni e arredi?

2 Aprile 2018
Acquisto casa: si diventa proprietari anche di termosifoni e arredi?

I mobili contenuti nell’appartamento, i termosifoni e tutti gli arredi ed utensili possono considerarsi delle pertinenze ricomprese nel prezzo d’acquisto?

Hai firmato il compromesso per l’acquisto di una casa. Il proprietario ti ha chiesto un mese di tempo per fare il trasferimento degli arredi che intende portare via con sé; gli altri, invece, resteranno di tua proprietà. Tra questi c’è anche un condizionatore dell’aria, una cisterna dell’acqua, uno scaldabagno, una cucina e alcuni mobili. Avete quindi stabilito la data del rogito. Senonché, quando vi presentate davanti al notaio, lui ti chiede un’ulteriore somma: sostiene infatti che il prezzo concordato nel compromesso si riferisce solo all’appartamento e non anche agli arredi e ai termosifoni ancora rimasti all’interno. Il sovrapprezzo secondo te costituisce una pretesa illegittima: non essendo stato precisato nel contratto preliminare, il corrispettivo si deve intendere onnicomprensivo dell’immobile nello stato di fatto in cui viene lasciato dal proprietario, con tutti i mobili e gli oggetti in esso contenuti. Chi dei due ha ragione? Nell’ipotesi dell’acquisto di una casa, si diventa proprietari anche di termosifoni e arredi? La risposta, in verità, non è scritta in alcuna legge, anche se alcune pronunce della giurisprudenza aiutano a farsi un’idea di quella che potrebbe essere la soluzione adottabile dal giudice.

Iniziamo con l’introdurre il termine di «pertinenza». Le pertinenze sono tutte quelle cose mobili e/o immobili che sono subordinate al servizio (in termini di utilità) o all’ornamento (in termini estetici) di un’altra cosa principale. Anche se i beni che compongono le pertinenze sono, singolarmente considerati, autonomi e separabili dalla cosa principale, essi si pongono con essa in un rapporto di complementarità funzionale. In definitiva, gli oggetti rimangono distinti, ciascuno con propria denominazione e funzione, ma il bene principale e le pertinenze diventano un tutt’uno dal punto di vista economico perché corrisponde a un interesse nuovo e diverso, al quale si può attribuire un maggiore valore economico [1].

In questa misura, possiamo dire che anche l’arredo e i termosifoni di una casa costituiscono una pertinenza della casa stessa. Non solo. Pertinenze sono anche i garage e i box auto, ma anche il cancello, il citofono, ecc. Le «pertinenze», infatti, a norma del codice civile [2], sono cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa.

Detto ciò bisogna comprendere se il silenzio nell’atto di vendita o nel preliminare in merito all’eventuale sovrapprezzo degli arredi possa considerarsi come volontà di voler invece ricomprendere, nel prezzo pattuito, anche quello delle suddette pertinenze. Una risposta affermativa è stata data dal Giudice di Pace di Firenze [3] che ha deciso una fattispecie del tutto simile a quella del nostro esempio. Secondo la sentenza in esame, i mobili lasciati all’interno dell’appartamento da parte del venditore si considerano «pertinenze» e, come tali, ricomprese nel prezzo di vendita pattuito inizialmente.

Chiaramente le parti possono accordarsi in modo differente e, con un apposito patto contenuto nello stesso atto di vendita, stabilire un sovrapprezzo per le pertinenze: l’autonomia contrattuale, infatti, non può essere limitata dalla legge. Legge che, pertanto, si applica solo quando non ci sono previsioni contrarie.

In sintesi, fermo restando il diritto del venditore di chiedere una somma aggiuntiva per gli arredi e i termosifoni lasciati all’interno dell’immobile, se tale volontà non dovesse essere espressa nella stessa forma del contratto di vendita (ossia per iscritto) allora si deve intendere che il corrispettivo pattuito nel compromesso o nel rogito è da intendersi onnicomprensivo di tutti i mobili presenti.

Se dunque è vero che tutti gli oggetti e gli impianti presenti dentro un appartamento al momento della vendita si considerano «pertinenze» della casa, se il proprietario vuol venderli separatamente deve manifestare, in modo esplicito, tale volontà, il che può avvenire solo con un atto scritto. Qualsiasi contratto di compravendita di immobili – si legge nella pronuncia in commento – si estende anche alle «pertinenze» e le stesse possono essere escluse soltanto mediante la manifestazione espressa di una volontà contraria.


note

[1] Consiglio di Stato sent. n. 5615/2014 del 17.11.2014.

[2] Art. 818 cod. civ.

[3] Giudice Pace Firenze, sent. n. 495/2002.


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3 Commenti

  1. la sentenza non dice propriamente questo, tanto è vero che l’acquirente fu condannato a pagare un sovraprezzo per alcuni arredi. Inoltre, non è corretta la definizione di pertinenza come formulata nel commento

  2. Salve, per pertinenza si intende anche il letto matrimoniale, un mobile antico regalo di nozze, quadri , tappeti , biancheria, pentolame, corredo di famiglia e così via? Grazie

    1. La pertinenza è una cosa destinata al servizio di un’altra cosa, quest’ultima da considerarsi come principale. Il Codice civile ci fornisce una definizione di pertinenze facendo riferimento alle cose, mobili o immobili destinate in modo durevole, al servizio o all’ornamento di un’altra cosa, mobile o immobile. Ad esempio, l’autorimessa è una pertinenza dell’abitazione principale.

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