Diritto e Fisco | Editoriale

Casa all’asta, chi paga le spese condominiali arretrate?

9 aprile 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 9 aprile 2018



Su chi ricadono i costi di gestione dell’immobile pignorato?

Cosa succede se acquistiamo all’asta giudiziaria un bene immobile, ricadente all’interno di un condominio, per il quale il precedente proprietario non ha provveduto al pagamento delle spese condominiali? Chi deve pagare?

Cosa sono le spese condominiali?

Le spese condominiali derivano dall’uso e dalla manutenzione delle parti comuni di un condominio, non rientranti quindi nell’uso esclusivo di un singolo condomino.

Queste spese possono essere ordinarie:

  • impresa di pulizie,
  • luce della scala,
  • utilizzo e manutenzione dell’ascensore,
  • compenso dell’amministratore,

o straordinarie e, cioè, occasionali, prive di quella cadenza temporale caratterizzante il primo genere di spese:

  • rifacimento della facciata per vetustà dell’immobile,
  • rifacimento del sottotetto condominiale per infiltrazione d’acqua,
  • creazione di un parcheggio condominiale.

Chi paga le spese condominiali?

Le spese condominiali devono essere pagate dal proprietario dell’immobile, sito all’interno del condominio.

Se esiste un contratto di locazione, allora l’onere dei pagamenti sarà suddiviso a seconda che si tratti di spese ordinarie, addebitabili al conduttore, o di spese straordinarie, di incombenza del locatore.

Queste, comunque, dovranno essere pagate in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (calcolabile sulla base delle apposite tabelle millesimali), ad esclusione di quelle parti comuni destinate a servire i condomini in misura diversa le cui spese, conseguentemente, saranno ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne [1]: l’ascensore, ad esempio, avrà un costo diverso per il condomino che abita al decimo piano, rispetto a quello situato a piano terra.

Chi paga le spese condominiali, in caso di successione di condomini?

La legge stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento delle spese relative all’anno in corso e a quello precedente [2]. E così, una volta effettuato il trasferimento, il nuovo e il vecchio condomino si troveranno congiuntamente responsabili del mancato versamento dei contributi condominiali, senza che il subentrante possa invocare la sua estraneità a quelle inadempienze.

Tuttavia, per quanto entrambi onerati a contribuire a quelle spese, il condominio potrà agire per il recupero del credito solo nei confronti del nuovo acquirente, poiché il precedente proprietario ha cessato la qualità di condomino.

E questo perché l’obbligazione del pagamento è collegata al bene immobile e al rapporto che strettamente lo lega al suo attuale proprietario.

Ovviamente, per quanto possa sembrare (come in effetti è!) una normativa a sfavore di chi subentra a giochi fatti all’interno di un complesso immobiliare, il legislatore ha contemperato gli interessi in gioco, preferendo favorire gli interessi economici del condominio rispetto al singolo individuo.

Il limite temporale a cui circoscrivere i debiti maturati racchiude gli ultimi due anni di gestione e, cioè, quello in corso e quello precedente: per anno la giurisprudenza ha inteso individuare il periodo d’esercizio della gestione condominiale, non necessariamente coincidente con l’anno solare [3].

Tuttavia, una volta che l’acquirente subentrante dovesse pagare quelle spese arretrate, avrebbe comunque il diritto ad ottenere il rimborso dal venditore che, all’epoca della maturazione di quei debiti, era in possesso dell’immobile venduto [4].

Cosa succede nel caso in cui acquistiamo un immobile pignorato?

Poniamo il caso che l’acquisto dell’immobile sito in un condominio riguardi un bene pignorato, messo all’asta giudiziaria, poiché il precedente debitore non era riuscito ad onorare il prestito della Banca che, a suo tempo, aveva pure iscritto ipoteca sullo stesso, per tutelare il suo credito.

La Banca decide così di procedere esecutivamente con il pignoramento dell’immobile ed espletata tutta la procedura giudiziaria, riesce a destinare quell’immobile all’asta, al fine di recuperare dal ricavato della vendita il suo credito.

Il debitore, proprietario di quell’immobile, con ogni probabilità avrà maturato ulteriori debiti, primo fra tutti quello collegato alle spese condominiali che, da quando ha ricevuto la notifica del pignoramento, non avrà più pagato. E così, il condominio decide di intervenire nel pignoramento introdotto dalla Banca.

Supponiamo che quell’immobile venga da noi acquisito all’asta ad un prezzo molto vantaggioso che, al contempo, non permetta ai creditori di soddisfarsi completamente del loro credito. Avendo la Banca diritto ad essere privilegiata sul ricavato, essendo titolare di un’ipoteca, il condominio non riuscirebbe a ricavare le somme richieste e, quindi, a recuperare il credito vantato.

Ci si chiede in questo caso: l’acquirente dell’immobile, così come stabilito dalla legge, dovrà pagare i debiti maturati nell’anno in corso e in quello precedente dal precedente proprietario? O acquisendo l’immobile – così come stabilito dalla legge – libero e senza alcun vincolo esistente, non è più obbligato a saldare le spese condominiali arretrate?

A questo interrogativo ha risposto la giurisprudenza [5], secondo cui l’effetto liberatorio della vendita forzata immobiliare, con il quale vengono meno tutte le ipoteche e gli altri pesi gravanti sull’immobile pignorato e poi assegnato all’asta non si estende all’ipotesi di successione nel rapporto di condominio, e relativamente all’onere del pagamento delle spese condominiali. La norma relativa alle spese di gestione condominiali è considerata speciale e, quindi, preferita nella gerarchia delle fonti alla normativa generale, in quanto finalizzata al rafforzamento della tutela degli interessi creditori del condominio di cui fa parte il bene pignorato e i cui oneri, continuando a maturare anche in epoca successiva al pignoramento, non possono essere posti a carico del condominio (salvi gli effetti positivi dell’intervento all’interno della procedura esecutiva) proprio perché riguardano un bene la cui vendita va a vantaggio dei creditori della procedura esecutiva.

La conclusione a cui si arriva è quella che l’immobile da noi acquistato non sarà proprio libero da tutti i gravami sorti a causa della cattiva gestione del precedente proprietario, in quanto il condominio, una volta conosciuto il nuovo proprietario, sarà lì pronto a chiedere il pagamento degli ultimi due cicli di gestione condominiale, non saldati dal precedente condomino.

E all’acquirente non resterà che provvedere al pagamento, per poi cercare di recuperare quelle somme dal precedente proprietario che, nel mentre, si spera sia divenuto solvibile.

Secondo la legge, chi acquista un immobile sito all’interno di un condominio, subentra in solido con il precedente proprietario, nel pagamento delle spese condominiali dell’anno in corso e di quello precedente.

Quando un immobile viene acquistato all’asta, viene tuttavia liberato da tutte le iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli che insistono su di esso.

Ci si chiede, allora, se in quest’ultimo caso l’immobile viene liberato anche delle spese condominiali nel mentre maturate.

La risposta è negativa poiché la normativa riguardante il subentro dell’acquirente alla spese condominiali è considerata come speciale rispetto alla normativa generale sugli acquisti degli immobili all’asta e, quindi, non viene derogata da quest’ultima.

E così il condominio, tramite il suo amministratore, sarà legittimato a chiedere all’acquirente il pagamento delle spese condominiali nel mentre maturate il quale, una volta saldato il debito del precedente proprietario, potrà rifarsi nei confronti di quest’ultimo per il recupero di quanto ingiustamente pagato.

note

[1] Art.1123 cod. civile

[2] Art.63disp. att. trans. cod. civile

[3]Cassazione civile, sez. VI, 22/03/2017, n. 7395

[4] Art.1299 cod. civile

[5] Tribunale di Bologna in data 6 Maggio 2000

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1 Commento

  1. Buongiono vorrei porre una domanda in merito ad un episodio che mi è capitato.
    Acquistato casa all’asta dal tribunale. Immobile pignorato dalla banca al proprietario.
    Il proprietario aveva un debito con il condominio e l’amministratore gliha fatto causa per tentare di recuperare il suo credito, ovviamente ha sostenuto delle spese legali per fare ciò.
    Ora queste spese legali che il condominio ha sostenuto e ovviamente mai pagate dal precedente proprietario vengono richieste a me che sono l’attuale proprietario dell’immobile.
    Ha diritto l’amministratore ha richiedere ciò oltre alle due precedenti gestioni, che sono state giustamente saldate da me?
    Grazie
    Christian

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