Diritto e Fisco | Editoriale

Come sapere se un immobile ha dei vizi

3 aprile 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 3 aprile 2018



I modi per scoprire se la casa da acquistare ha dei difetti. Come ed entro quando presentare denuncia ed avere un risarcimento da un privato o da un’impresa.

Vi siete mai chiesti che cosa potrebbe succedere se, dopo avere acquistato una casa, scoprite che ci sono delle cose non in regola, cioè che non rispettano il piano urbanistico o le norme di sicurezza? In altre parole, che la casa che avete comprato presenta dei vizi? È possibile fare marcia indietro? Fino ad un certo punto, sì. Tuttavia, è sempre meglio agire per tempo e controllare, prima di metterci tutte le firme, l’eventuale presenza di irregolarità rispetto al progetto iniziale o a quanto dichiarato dal venditore. Ma la questione è: come sapere se un immobile ha dei vizi? Che cosa si può fare per evitare delle brutte sorprese una volta che l’acquirente sarà diventato proprietario della casa?

La normativa [1] parla chiaro: chi vende un immobile è tenuto a garantire che questo sia immune da vizi in grado di renderlo non idoneo all’uso a cui è destinato o ne diminuisca in modo apprezzabile il valore. Quindi, per capirci, gli impianti devono essere a norma, i locali devono essere disposti e aventi le caratteristiche rispetto a quanto stabilito in precedenza, l’allacciamento alla rete fognaria deve essere regolare, ecc. Nel caso in cui questo vincolo non venga rispettato ed il venditore abbia agito in malafede occultando di proposito i vizi all’acquirente, l’accordo deve essere ritenuto nullo.

Vediamo, allora, come sapere se un immobile ha dei vizi, quali sono le possibili conseguenze e che cosa può fare il compratore per tutelare i suoi diritti.

Vizi dell’immobile: che cosa sono?

I vizi dell’immobile, secondo il Codice civile [2], comprendono tutti i difetti di realizzazione con materiali non idonei e/o non a regola d’arte, anche nel caso in cui abbiano un impatto su elementi secondari come un infisso o un pavimento. In altre parole, si tratta di difetti funzionali o strutturali di una certa importanza.

A fare maggiore chiarezza su quali sono i vizi dell’immobile ci ha pensato più volte la Cassazione, stilando una sorta di elenco che consente agli acquirenti di avere un riferimento preciso per valutare l’eventuale responsabilità del costruttore o del venditore nel momento in cui si rileva un difetto. Questo elenco, ad esempio, segnala:

  • i vizi agli impianti idraulici, come le infiltrazioni per la mancanza di tubazioni o di guaine di protezione;
  • i vizi all’impianto di riscaldamento;
  • i vizi all’impianto di fognatura, come ad esempio una pendenza non adeguata degli scarichi;
  • i vizi sulla tenuta della struttura.

Vizi dell’immobile: quando si possono contestare?

Non serve solo sapere se un immobile ha dei vizi, ma occorre anche capire se questi rientrano o meno nella garanzia, cioè quando possono essere contestati. C’è una condizione fondamentale: i vizi che presenta la casa o edificio devono essere preesistenti all’atto di acquisto, cioè devono essere stati occultati al compratore al momento in cui quest’ultimo ha concluso il contratto.

La legge, infatti, non contempla la possibilità di appellarsi alla garanzia quando i vizi erano chiaramente riscontrabili dall’acquirente. Significa che se quest’ultimo era a conoscenza dei difetti e firma lo stesso il contratto, la garanzia non sarà dovuta perché ha accettato il bene con i problemi che contiene.

C’è, poi, un altro aspetto da considerare. Affinché la garanzia sia operativa, i vizi devono essere gravi. Se si tratta di difetti facilmente risolvibili o di scarso valore, il contratto non viene dichiarato nullo ma si potrà chiedere uno sconto sul prezzo di acquisto.

Per essere più concreti, si possono presentare queste situazioni:

  • il venditore tiene nascosti al compratore dei vizi gravi: l’acquirente può rivolgersi al giudice e chiedere la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento e pretendere dal proprietario il doppio della caparra versata;
  • il venditore tiene nascosti all’acquirente dei vizi «leggeri», cioè di facile risoluzione o non onerosi rispetto al prezzo dell’immobile: il compratore può chiedere una riduzione del prezzo di acquisto ma non la risoluzione del contratto;
  • il venditore e l’acquirente sono a conoscenza dei vizi alla firma del contratto: si deve procedere al rogito, pena la perdita della caparra.

Vizi dell’immobile: come sapere se ci sono?

Quello che abbiamo visto fin qui dimostra quanto sia importante, prima di concludere un contratto di compravendita, sapere se un immobile ha dei vizi. Ma come si fa a verificare se ci sono dei difetti nascosti in modo più o meno volontario dal venditore?

Premesso che il venditore non può negare all’acquirente di fare delle verifiche, uno dei modi per venire a conoscenza di eventuali vizi è quello di collaborare. Previo accordo tra le parti, è possibile chiedere al Comune i dati dell’immobile e affidarli ad un esperto. Sarà lui ad effettuare i dovuti controlli e sarà sempre lui, da quel momento in poi, a rispondere di possibili abusi edilizi, in quanto dovrà certificare che l’immobile non presenta abusi di questo tipo.

Conviene sempre affidare ad un tecnico il resto delle verifiche, come, ad esempio, quelle della conformità urbanistica. Basta confrontare l’attuale stato dell’immobile con quello che risulta nell’archivio comunale: se tutto corrisponde, nessun problema. Se qualcosa non combacia, significa che l’immobile presenta qualche vizio da segnalare e che si può chiedere al venditore (sempre prima di firmare il contratto) di sanare il progetto.

È necessario, inoltre, controllare la conformità catastale, cioè che la planimetria e l’attuale stato dell’immobile corrispondano perfettamente.

Infine, è opportuno affidarsi ad un esperto per il controllo dei materiali, degli impianti e delle rifiniture prima di accettare l’acquisto dell’immobile.

Ricordiamo che, una volta concluso il contratto, il compratore «eredita» i vizi presenti e, quindi, sarà lui l’unico a risponderne. Anche se, comunque, l’acquirente ha la possibilità di denunciarli dopo la vendita.

Vizi dell’immobile: come fare denuncia

Chi scopre dei vizi nell’immobile che ha appena acquistato ha la possibilità di denunciarli al venditore entro un certo termine. Ed è meglio che lo faccia immediatamente, perché ci sono appena 8 giorni per farlo a partire dalla data in cui sono stati scoperti (quindi non dal rogito o dalla consegna delle chiavi). Oltre questo termine, il compratore non potrà fare più nulla.

La segnalazione al venditore deve essere fatta in forma scritta, possibilmente con raccomandata a/r oppure tramite posta elettronica certificata (Pec). Se già disponibile, conviene allegare una perizia tecnica in cui si rilevano i vizi riscontrati.

Se il venditore non risponde al sollecito dell’acquirente, quest’ultimo può rivolgersi al Tribunale per avviare una causa e reclamare la garanzia in suo favore, ammesso e con concesso, comunque, che il venditore abbia nascosto in malafede i vizi dell’immobile. Attenzione, però: il tutto entro 1 anno dalla data di consegna dell’immobile. Trascorsi quei 12 mesi, il compratore non potrà più fare nulla. Tuttavia, i tempi in cui l’acquirente è coperto dalla garanzia possono essere modificati dalle parti in sede di contratto.

L’acquirente che riscontra dei vizi in un immobile e vuole avviare un’azione legale ha tre possibilità:

  • l’azione redibitoria: consiste nel chiedere la risoluzione del contratto e di riavere i soldi versati. Il compratore rinuncia all’immobile e restituisce le chiavi al compratore;
  • l’azione estimatoria: il compratore chiede di rivedere il prezzo dell’immobile di cui vuole, comunque, entrare in possesso oppure pretende il rimborso di una parte dei soldi già versati. Il prezzo scende in base alla riduzione di utilità dell’immobile stesso a causa dei vizi rilevati. Tale riduzione può essere stabilita in modo equitativo da un giudice;
  • la richiesta di risarcimento dell’eventuale danno emergente o del lucro cessante, a meno che il venditore dimostri di non essere stato a conoscenza dei vizi senza colpa.

Vizi dell’immobile: le responsabilità del costruttore

Può capitare che si acquisti un immobile in costruzione e che l’impresa, in qualche modo, non abbia fatto il lavoro come avrebbe dovuto. Se saltano dei vizi che prima non erano stati riscontrati, l’acquirente ha qualche diritto?

Certo che li ha. Il più importante è quello di denunciare i vizi non entro 8 giorni, come deve fare chi acquista da un privato, ma entro 60 giorni dalla data in cui i difetti vengono scoperti.

Cambiano anche i tempi di prescrizione per avviare un’azione legale: non 1 anno ma 2 anni dal giorno in cui l’opera è stata consegnata.

Il compratore può chiedere all’impresa di costruzioni di eliminare a proprie spese i vizi oppure di ridurre il prezzo dell’immobile. Inoltre, se viene accertata la responsabilità della ditta, quest’ultima deve risarcire l’eventuale danno.

Nel caso in cui l’immobile in questione faccia parte di un condominio, l’azione legale può essere esercitata dall’amministratore anche in maniera autonoma, cioè senza bisogno di una delibera dell’assemblea, oppure dal singolo condomino.

In questo caso, però, diminuiscono i tempi di prescrizione ad 1 anno se vengono riscontrati:

  • un difetto grave;
  • un vizio del suolo che comporta rischio di rovina oppure rovina totale o parziale.

È importante segnalare che, sui lavori di lunga durata, il termine di prescrizione per la denuncia dei vizi gravi o che comportino rischio di rovina e la richiesta di risarcimento è di 10 anni, come confermato dalla Cassazione [3]. Per «opere di lunga durata» si intendono quelli che interessano edifici o altri immobili destinati per natura a durare nel tempo. L’importante, comunque, è che la denuncia venga fatta entro 1 anno dalla data in cui è stata riscontrata. L’azione si prescrive dopo 1 anno dalla data di denuncia.

Ad esempio: se acquisto un immobile nel 2020 da un’impresa costruttrice, posso rilevare un vizio grave o che comporti un rischio di rovina totale o parziale per un difetto del suolo o della costruzione entro il 2030. Se lo rilevo nel gennaio 2026, dovrò denunciarlo entro il mese di gennaio del 2027. La possibilità di agire legalmente cadrà in prescrizione nel gennaio 2028.

note

[1] Art. 1490 cod. civ.

[2] Art. 1669 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 18891/2017.


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI