Diritto e Fisco | Editoriale

Agevolazioni prima casa

4 aprile 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 4 aprile 2018



Quanto costa acquistare la prima casa? Come funziona il bonus prima casa 2018? Chi ha diritto alle agevolazioni sull’acquisto prima casa? Quando il bonus si può utilizzare per la seconda casa?

Lo Stato italiano prevede una serie di agevolazioni per l’acquisto della prima casa; si tratta di misure volte a favorire l’acquisto dell’immobile per eccellenza: l’abitazione. La casa è bene primario per ogni persona e la Repubblica italiana ha il dovere di tutelarlo con tutti i mezzi che ha a disposizione. Affrontiamo il delicato argomento delle agevolazioni prima casa.

Prima casa: quanto costa?

Prima di vedere quali sono le agevolazioni prima casa, spendiamo qualche parola sui costi che una persona che vuole acquistare una casa deve normalmente affrontare. Le imposte da pagare quando si compra una casa dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un privato oppure un’impresa.

Prima casa: quanto costa acquistarla da un’impresa?

Di norma, l’acquisto di un immobile a uso abitativo direttamente da un’impresa è esente da Iva (salvo le eccezioni che si vedranno di qui a breve). Quando la vendita è esente da Iva si deve pagare:

  • l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%;
  • l’imposta ipotecaria fissa di cinquanta euro
  • l’imposta catastale fissa di cinquanta euro.

L’Iva invece va applicata nelle seguenti circostanze:

  • cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro cinque anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i cinque anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare);
  • cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel compromesso).

In queste ipotesi, le tasse da pagare per l’acquisto della casa senza le agevolazioni prima casa sono:

  • Iva al 10% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali su case anche in corso di costruzione classificate nelle categorie catastali diverse da quelle di lusso (v. dopo);
  •  Iva al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie degli immobili di lusso;
  • imposta di registro fissa di duecento euro;
  • imposta ipotecaria fissa di duecento euro;
  • imposta catastale fissa di duecento euro.

Prima casa: quanto costa acquistarla da un privato?

Chi acquista la casa da un privato deve pagare le stesse imposte che abbiamo visto nel paragrafo precedente quando l’acquisto avviene da una ditta e la vendita è esente da Iva. L’acquirente, quindi, dovrà pagare:

  • imposta di registro proporzionale del 9%;
  • imposta ipotecaria fissa di cinquanta euro;
  • imposta catastale fissa di cinquanta euro.

Agevolazioni prima casa: quali sono?

Abbiamo finora visto i costi per l’acquisto della prima casa. Parliamo ora dell’altra faccia della medaglia, cioè delle agevolazioni prima casa. Quanto costa acquistare una casa beneficiando del bonus prima casa 2018? Sinteticamente, elenchiamo di seguito gli aiuti offerti dallo Stato:

  • Iva al 4% per gli acquisti effettuati dall’impresa costruttrice. Resta l’obbligo di pagare, in misura fissa, duecento euro di imposta ipotecaria e duecento di imposta catastale;
  • Imposta di registro al 2% per gli acquisti da privati. L’acquirente, in determinate situazioni e sotto l’approvazione del notaio, può far valere l’imposta di registro sulla base del valore catastale e non sul valore di mercato, ovvero attraverso il meccanismo prezzo/valore. Resta l’imposta ipotecaria e quella catastale di cinquanta euro ciascuna;
  • Acquisto da agenzia immobiliare: è prevista la detrazione ai fini Irpef del 19% sui compensi corrisposti all’agenzia intermediaria per un importo non superiore ai mille euro;
  • Acquisti per successione e donazione: le agevolazioni prima casa possono essere applicate anche in questa ipotesi, con imposta ipotecaria e catastale equiparata a quella degli acquisti dalle imprese costruttrici (duecento euro);
  • Credito d’imposta: chi vende una casa e la riacquista, ha diritto ad un credito d’imposta. È possibile quindi sottrarre dall’imposta da pagare quella già pagata con il precedente acquisto. Possono utilizzare il credito d’imposta nelle seguenti modalità coloro che vendono e riacquistano casa entro dodici mesi. 

Agevolazioni prima casa: quali requisiti?

Abbiamo visto quanto può costare l’acquisto di una casa e quanto può costare con le agevolazioni prima casa. Analizziamo ora i requisiti necessari per poter beneficiare delle agevolazioni prima casa.

Innanzitutto, l’acquisto deve riguardare un immobile non qualificato come abitazione di lusso. Nello specifico, la casa acquistata non deve appartenere alle seguenti categorie catastali:

  • A/1 (abitazione di tipo signorile);
  • A/8 (villa);
  • A/9 (immobili di pregio artistico e storico).

Di conseguenza, le agevolazioni prima casa possono riguardare solamente l’acquisto degli immobili così classificati:

  • A/2 (abitazioni di tipo civile);
  • A/3 (abitazioni di tipo economico);
  • A/4 (abitazioni di tipo popolare);
  • A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
  • A/6 (abitazioni di tipo rurale);
  • A/7 (abitazioni in villini);
  • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni prima casa spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle seguenti categorie catastali:

  • C/2 (magazzini e locali di deposito);
  • C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse);
  • C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria.

Perché si benefici delle agevolazioni prima casa anche per l’acquisto delle pertinenze, è necessario che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni prima casa.

Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa, poi, occorre trasferire la propria residenza nel Comune dove è situato l’immobile. Non necessariamente la residenza deve essere fissata presso l’immobile stesso. È possibile, inoltre, che l’acquirente trasferisca la residenza nel Comune anche successivamente al rogito notarile, purché entro il termine di diciotto mesi dall’acquisto.

Ancora, condizione per poter beneficiare delle agevolazioni prima casa bisogna che l’acquirente non possegga altri immobili, su tutto il territorio nazionale, acquistati con altre agevolazioni prima casa.

Infine, per le agevolazioni prima casa è necessario che l’acquirente non possegga (neanche in comunione con il coniuge) altra casa di abitazione nello stesso Comune, a titolo di proprietà o di usufrutto. Ciò vale a meno che non si venda la casa per acquistarne una nuova. In tal caso, però, l’eventuale vendita non deve essere effettuata prima che siano trascorsi cinque anni dall’atto di acquisto. Diversamente, sarà necessario versare le maggiori imposte dovute e che in precedenza non sono state pagate.

Agevolazioni prima casa: si applicano anche alla seconda?

A dispetto del nome, in alcuni casi le agevolazioni prima casa si estendono anche all’acquisto della seconda abitazione.

Più in particolare, secondo la Corte di Cassazione [1], si può fruire delle agevolazioni prima casa anche in presenza di un precedente immobile che, di fatto, non sia idoneo ad essere abitato. In questa circostanza, non è nemmeno necessario che la prima (inabitabile) casa sia venduta per poter godere delle agevolazioni prima casa anche sulla seconda abitazione. Ma quando può dirsi che una casa non è idonea ad essere abitata?

Secondo la Corte di Cassazione, l’inidoneità abitativa di una casa può essere di due tipi:

  • inidoneità oggettiva, riguardante la struttura stessa dell’abitazione (si immagini, ad esempio, ad una casa particolarmente fatiscente);
  • inidoneità soggettiva, inerente alle condizioni personali dell’acquirente.

Mentre l’inabitabilità oggettiva non necessita di alcuna spiegazione, diversa è quella soggettiva la quale, di primo acchito, potrebbe destare perplessità. Così non è, se solo si pensa alla funzione che svolge la prima casa, che è quella di fornire un rifugio sicuro a chi vi abita. Nel momento in cui questa funzione viene meno perché mutano le esigenze delle persone, ecco che essa perde la caratteristica di prima casa, con possibilità di trasferire le agevolazioni all’acquisto di un altro immobile.

Di conseguenza, potrebbe essere considerata inidonea anche una casa divenuta troppo piccola per l’aumento del numero dei membri del nucleo familiare (nascita di figli); oppure, è inidonea l’abitazione divenuta inaccessibile al proprietario colpito da grave malattia; o, ancora, si pensi ad una casa posizionata in un luogo divenuto insalubre o pericolosa a causa di fattori esterni (fumi tossici, eventi naturali, ecc.).

Agevolazioni prima casa: quando si applicano anche alla seconda abitazione?

Da quanto appena detto si evince il principio secondo cui è possibile usufruire delle agevolazioni prima casa anche per l’acquisto di un secondo immobile da adibire ad uso abitativo, purché la prima casa perda i requisiti di abitabilità, così come visto sopra.

L’orientamento della Corte di Cassazione è pienamente condivisibile e si ricollega a quanto già sostenuto in passato dalla Corte Costituzionale [2]. In estrema sintesi, quindi, si può dire che costituisce ostacolo al godimento delle agevolazioni prima casa solo il possesso di un’altra abitazione pienamente idonea a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato.

Agevolazioni prima casa: se si ha già una casa?

Abbiamo detto che le agevolazioni prima casa possono estendersi anche alle seconde case se la prima diviene inabitabile. Ciò, tuttavia, costituisce un’eccezione al normale principio secondo cui le agevolazioni si applicano soltanto alla prima casa.

A partire dal 2016, però, le agevolazioni prima casa sono applicabili anche a chi è già proprietario di un immobile acquistato con le dette agevolazioni, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. L’estensione dell’agevolazione spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito (donazione e successione).

Nell’atto di acquisto del nuovo immobile, quindi, deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno. Se questo non avviene, si perdono le agevolazioni prima casa usufruite per l’acquisto del nuovo immobile, oltre a dover pagare una sanzione del 30%.

Le agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa non spettano quando si acquista un’abitazione ubicata nello stesso Comune in cui si è già titolare di altro immobile acquistato senza fruire dei benefici, anche se l’acquirente assume l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno dal nuovo acquisto.

note

[1] Cass., sent. n. 2565/2018 del 02.02.2018.

[2] Corte Cost., ord. n. 203/2011 del 22.06.2011.

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