L’esperto | Editoriale

Fac simile perizia ctu

13 aprile 2018 | Autore:


> L’esperto Pubblicato il 13 aprile 2018



Il ctu è un consulente tecnico d’ufficio; mentre la cosiddetta ctu è la relativa consulenza tecnica d’ufficio. Ma quando è giusto, opportuno o addirittura necessario ricorrere al ctu o alla ctu? Vediamolo insieme.

Quando tra due o più parti non c’è accordo, il tribunale può nominare un consulente ufficiale (CTU o consulente tecnico d’ufficio, appunto) che dia una valutazione oggettiva; può trattarsi di un geometra, di un architetto o di un ingegnere, ma anche di esperti in qualsiasi disciplina. I settori interessati da eventuali diatribe sono i più disparati; così come il giudice può decidere di richiedere una consulenza tecnica (d’ufficio) su qualsiasi situazione nell’ambito di un processo civile o penale. Una delle consulenze più frequenti riguarda la valutazione degli immobili nei procedimenti d’esecuzione immobiliare. Pertanto riteniamo opportuno indicare uno schema di CTU standard.

Un’impostazione standard di perizia ctu

Innanzitutto avremo una premessa che inquadri la situazione e motivi la necessità di fare ricorso al ctu; la premessa sarà del tipo seguente: “Premesso che a) è in corso, presso il Tribunale di…., l’esecuzione immobiliare n. …, promossa da…. (Avv. ….)contro… (indicare il soggetto chiamato in causa); b) che il giudice dell’esecuzione , dr. …, ha nominato il sottoscritto geom. /arch./ing. …, con studio in …..via …….n.., regolarmente iscritto al Collegio (dei geometri e geometri laureati della provincia…. N. …,oppure degli architetti oppure degli ingegneri) Consulente Tecnico d’Ufficio nella procedura predetta; c) che nell’udienza del …/…/…, ricevutone il giuramento di rito, gli ha affidato i seguenti quesiti: ….”(seguono tutti i quesiti a cui il tecnico deve dare risposta).

Ma, ovviamente, ci deve essere il consenso espresso dal ctu per iscritto. Per cui avremo una dichiarazione in merito da parte sua con cui accetta formalmente l’incarico e si rende disponibile a risolvere ogni dubbio e a dare qualsiasi chiarimento, approfondendo ogni richiesta presentatagli. Il suo consenso sarà formulato e inserito nel modo seguente: “Lo scrivente C.T.U. dichiara di accettare l’incarico, chiedendo termine per riferire con relazione scritta”.

La suddetta relazione normalmente può iniziare come segue: Il sottoscritto CTU……attesta che in data …/…/… veniva effettuato il primo sopralluogo all’immobile sito in …….via … n. …, in presenza del custode delegato dott. …. . In tale occasione è stato possibile accedere all’immobile ed effettuare le operazioni di rilievo e quelle fotografiche”.

Ma se uno degli obblighi di un ctu è fare controlli in loco per verificare lo stato di fatto e la rispondenza con le autorizzazioni o la mancanza totale o parziale delle stesse, non possono mancare i suoi pareri tecnici in merito, che saranno espressi nella voce “risposte ai quesiti”. Quest’ultima parte sarà impostata più o meno così: “R. 1 (risposta al primo quesito elencato) In atti risulta essere stato depositato il certificato notarile a firma del dott. Notaio …, il quale riporta esattamente le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari; R. 2 (risposta alla seconda domanda sollevata) L’attuale situazione catastale, al N. C. E. U., rilevata dagli accertamenti effettuati presso gli uffici competenti, è la seguente (allegato B): Catasto fabbricati: immobile, sito in via……n.., nel Comune di ….Provincia di…, distinto al foglio…, particella …, sub…, categoria …., classe …., consistenza vani …, rendita euro …. . Dunque una descrizione dettagliata dell’immobile in esame. R. 3 (domanda al terzo interrogativo avanzato). Come risulta dal certificato notarile in atti “il terreno sul quale è stato edificato quanto in oggetto, censito al foglio…, particella…., è stato originato dalla variazione del terreno censito al foglio …, particella…, tipo mappale… in data …/…/…, n. … (protocollo n. …).

Poi vanno indicati tutti i soggetti proprietari attuali dell’immobile stesso. Ciò avverrà nella sezione “Attuale proprietà”, dove verranno specificati e forniti i nominativi di coloro cui appartiene il bene, con tanto di data, luogo di nascita, codice fiscale e la percentuale di proprietà; oppure la presenza di usufruttuari e nudi proprietari.

In seguito, oltre alla parte descrittiva dell’immobile, verrà stilata anche una sua storia. Quest’ultima avrà una simile impostazione: “Oltre il ventennio la proprietà di quanto in oggetto (fabbricati/terreni censiti al foglio…, particella…) era di …, nato/a a …acquistata con atto del notaio …in…..in data…repertorio n….

La nominata proprietà vendeva i/il suddetto/i immobile/i (il terreno) a…con sede a.. (per società) o con residenza in … (per privati), codice fiscale …, per atto del notaio…in…rep……in data…., trascritto a….al n….. di formalità.

Seguirà R. 4 l‘elenco delle trascrizioni ed iscrizioni (allegato C): 1) trascrizione del registro particolare…registro generale…pubblico ufficiale …..repertorio….del …/…/… Atto tra vivi compravendita. 2) Iscrizione del ….registro particolare….registro generale….pubblico ufficiale….repertorio…del …/…/… Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo. 3) Trascrizione del …/…/… registro particolare … registro generale … pubblico ufficiale Ufficiale giudiziario repertorio … del …/…/… Atto esecutivo o cautelare – verbale di pignoramento immobili. R. 5 Estratto di mappa censuaria N.C.T., planimetria urbana N.C.E.U. Il bene non risulta/risulta correttamente identificato, nella planimetria urbana depositata al N.C.E.U o nel NCT. R. 6 Dalle ricerche presso l’ufficio dello stato civile del comune di …., dove …risulta attualmente residente, è emerso che…si trova attualmente in stato libero oppure risulta aver contratto matrimonio con…..in regime di separazione/comunione di beni. Non ci sono annotazioni a margine/ci sono le seguenti annotazioni a margine….

  1. 7 Localizzazione e descrizione dell’immobile. “L’immobile oggetto della presente esecuzione si trova nel Comune di ….in località…. Via… n°…Il corpo di fabbrica, in cui insiste l’unità immobiliare, è stato realizzato con struttura portante in C.A. e solai sia verticali che inclinati in latero-cemento, le pareti dell’interrato sono realizzate in C.A. prive di intercapedini (oppure con intercapedini) e le tamponature dei piani fuori terra in blocchi di cemento, la copertura a tetto con manto di tegole portoghesi (o di altro tipo). Le facciate esterne del fabbricato sono intonacate e tinteggiate, con finiture…… Il compendio immobiliare, inoltre, risulta essere dotato dei seguenti allacci ai pubblici servizi:…… Per quanto concerne l’unità immobiliare oggetto della presente, le finiture e i servizi di cui è dotata sono: la zona interrata (non residenziale) è dotata di pavimento, in monocottura, formato 30X30, di impianto idrico, elettrico e termico; le pareti sono tinteggiate ed è costituita dai seguenti locali:…………. Il piano terra (abitativo) è dotato di pavimento, di impianto idrico, elettrico e termico e le pareti sono tinteggiate. Le porte sono in …; i sanitari in porcellana di color …Gli ambienti sono così suddivisi: ingresso…, soggiorno…, cucina…, bagno…, camera da letto matrimoniale…, camera da letto singola…, ripostiglio…,balcone…
  2. 8 Verifica e sottoscrizione dei requisiti rilevati. “I dati riportati nel pignoramento risultano essere esatti per la corretta individuazione del bene. R. 9 La descrizione del bene compravenduto nell’atto…, del notaio…in…rep. …., che ne riporta l’attuale consistenza risulta essere corretta e corrispondente all’attualità (oppure non corretta con indicazione precisa delle difformità). R. 10 L’identificativo catastale corrisponde alla consistenza in loco ed alla descrizione riportata nell’atto del notaio…in…del…rep. …Non risultano esserci porzioni aliene, comuni o comunque non pignorate. R. 11. La porzione dell’immobile, di cui trattasi al pignoramento, risulta essere derivante da una consistenza maggiore ottenuta con autorizzazione urbanistica n°… del …(Scia/Dia). R. 12. Non occorrono aggiornamenti catastali. Ci sono/non ci sono richieste di sanatoria per….(segue eventualmente una descrizione puntuale)R. 13. L’utilizzazione prevista e regolarmente concessa con C.E. n°…del…è quella abitativa. La destinazione prevista dal PRG quella…R. 14 Da quanto si è potuto accertare presso l’Ufficio tecnico del Comune di …., e dalle dichiarazioni delle proprietà, presenti nei rogiti notarili, l’immobile oggetto di stima, risulta essere stato edificato con C.E. n°…del…., in cui si autorizzava la ….(Allegato…) composto di n°…unità a destinazione residenziale con annessi locali ad uso…; in seguito venivano richieste/non venivano richieste autorizzazioni in sanatoria ai sensi dell’art. …del DPR n°…

Seguirà l’eventuale “Descrizione delle opere abusive” rilevate e la procedura necessaria per regolarizzare le difformità rinvenute, nonché la previsione dei costi relativi alle sanzioni, oltre che agli oneri di costruzione e di urbanizzazione. “Al momento del sopralluogo, la consistenza dell’unità immobiliare pignorata risultava essere diversa da quella graficamente indicata nell’elaborato progettuale C.E. n°…Il/La sottoscritto/a…, viste le ricerche effettuate presso l’UTC del comune di… e quelle agli atti dell’Agenzia del Territorio, è a riassumere, per maggiore comprensione, quanto succedutosi come richieste di autorizzazioni urbanistiche e variazioni catastali (segue l’elenco dettagliato delle autorizzazioni e delle richieste avanzate, accettate o respinte). Alla data odierna l’immobile risulta sprovvisto del Certificato di agibilità/provvisto del certificato di agibilità rilasciato in data…/…/…, così come previsto dall’art. 24 del DPR 380/2001, da richiedersi obbligatoriamente al momento del rilascio del permesso di costruire in sanatoria per gli abusi di cui sopra, pena una sanzione amministrativa pecuniaria”.

E l’elenco e la citazione di altre integrazioni aggiuntive eventualmente necessarie. R. 15. “Con prot. N°… (allegato..), il comune di ….chiedeva integrazioni alla richiesta di permesso in sanatoria per le opere realizzate abusivamente sull’immobile distinto al foglio…particelle…., le quali consistevano in:……….. 1) n° 1 marca da bollo da euro 16, 2) ricevuta del versamento di euro…per diritti di segreteria, 3) ricevuta del versamento di euro…per oneri concessori, 4) progetto, relazione e dichiarazione di conformità, in duplice copia delle soluzioni ed accorgimenti tecnici adottati per soddisfare le disposizioni dell’art. …del DPR…R. 16 Attualmente sul bene pignorato gravano (non gravano) censi, livelli o usi civici. R. 17 Ci sono/non ci sono spese condominiali non pagate negli ultimi due anni antecedenti alle perizie. R. 18 L’unità immobiliare risulta pignorata per l’intero/oppure “per la quota parte del …%”.

Proprietà dell’immobile e sua stima economica. R. 19 “L’immobile, come risulta dall’allegato al verbale di sopralluogo del….(allegato …), risulta locato al/la sig/sig.ra … nato/a a…residente in…via…n°…con atto registrato presso l’Agenzia delle Entrate di…in data….prot.n…..con scadenza in data….. R. 20 Attualmente l’immobile è dato in locazione per un canone mensile di euro…., consono al valore ed all’utilizzo che attualmente si può fare dell’unità immobiliare. R. 21 L’immobile è/non è occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore esecutato. R. 22 Sul bene pignorato non ci sono/ci sono vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o indivisibilità. R. 23 Per la stima del valore dell’unità immobiliare si è proceduto all’individuazione di un valore per mq di superficie commerciale prendendo a comparazione immobili per caratteristiche simili presenti nella zona. La superficie commerciale dell’unità immobiliare foglio…part…..sub…è pari a: piano interrato/seminterrato (superficie ragguagliata) mq…; portico (superficie ragguagliata di mq..) mq…, piano terra mq….; piano primo mq…Il valore stimato è pari a …euro/mq. Il valore dell’unità immobiliare è pertanto pari ad euro…, arrotondato ad euro….. Non occorrono operazioni tecniche propedeutiche alla vendita, quindi non ci saranno costi a detrarre dal valore di stima.

Riferimenti e situazione attuale. R. 24 Le banche dati a cui si è fatto riferimento sono: Astalegale.net, Casa.it ed i valori dell’OMI opportunamente deprezzati viste le caratteristiche dell’immobile pignorato. R. 25 Attualmente l’immobile è dato in locazione per un canone mensile di euro…., consono al valore ed all’utilizzo che attualmente si può fare dell’unità immobiliare.

Nota informativa alle parti. R. 26 “La presente è stata inviata alle parti. A mezzo posta elettronica certificata o con racc. A.R.: Parte creditrice  – Avv. …mail: … Custode giudiziario – Avv. ….A mezzo raccomandata A/R: parte debitrice: Sig./sig.ra…..in…via….n…In caso siano più di uno i componenti sia della parte creditrice che di quella debitrice, occorrerà – ovviamente – elencarli tutti. R. 27 La destinazione urbanistica permette, visto il trend immobiliare del momento, un facile collocamento nel mercato immobiliare dei piccoli investitori. Tanto dovevo ad evasione dell’incarico ricevuto.

Ricapitolazione ed elenco conclusivo di tutti gli allegati forniti, che generalmente sono: copia verbali operazioni peritali, copia delle ispezioni catastali, copia delle ispezioni ipotecarie, copia della C.E. n. …del ….e degli elaborati progettuali presentati, elenco documentazione presente agli atti urbanistici del comune di…, copia della pratica edilizia in sanatoria n° … e gli elaborati progettuali presentati, risposta al quesito predisposto all’UTE di…del…., certificato di matrimonio sig. …., certificato di stato libero…, copia atto notaio…del …/…/… rep. …,per ogni piano, documentazione fotografica e la planimetria dello stato attuale.

note

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