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Lo sai che? Ctu: i quesiti a cui deve rispondere

Lo sai che? Pubblicato il 6 aprile 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 6 aprile 2018

Quando un giudice richiede una perizia per accertamenti, il consulente tecnico d’ufficio risponde ai quesiti con una relazione scritta; dunque un compito vario il suo. Cerchiamo di capirlo meglio con un caso-tipo.

In generale, vediamo quali sono i cosiddetti quesiti (almeno i principali) a cui è tenuto a rispondere un ctu. Ricordiamo che il Ctu è il consulente tecnico del giudice (la parola deriva infatti dall’acronimo Consulente Tecnico d’Ufficio). Si tratta di un ausiliare del magistrato che viene chiamato tutte le volte in cui c’è da dare delle soluzioni di carattere tecnico, che implicano conoscenze che esulano da quelle giuridiche (si pensi alle cause di una infiltrazione, alle conseguenze invalidanti di un incidente stradale, alla quantificazione dei danni subiti da un veicolo, ecc.). Di sicuro il Ctu non fa solo sopralluoghi come spesso si crede. Innanzitutto deve verificare che tutta la documentazione sia completa [1], documenti che dovranno essere consegnati in originale e di cui deve essere tenuta, però, una copia. Mettiamo il caso-tipo, ad esempio, di un immobile pignorato. Agli accertamenti richiesti dal giudice, il ctu risponderà con una relazione che avrà tale impostazione:

Q1.  Verifichi…..la completezza della documentazione di cui all’art. n., comma n. ….

Q2. Effettui….visure aggiornate presso…..

Q3. Consulti i registri immobiliari…

Q4. Predisponga l’elenco delle trascrizioni pregiudizievoli…

Q4. Acquisisca….le mappe censuarie..

Q5. Descriva dettagliatamente….

Q6. Accerti la conformità dei dati…

Q7. Segnali porzioni aliene….

Q8. Precisi eventuali frazionamenti

Q9. Proceda a sanare le irregolarità…

Q10. Indichi l’esistenza o meno di dichiarazioni di agibilità….

Q11. Dica se l’immobile è pignorato solo pro quota….

Q12. Determini il valore dell’immobile….

Q13. Fornisca compiuta, schematica e distinta risposta (anche negativa) ai singoli quesiti ed alle indagini svolte redigendo apposita relazione, articolata secondo lo schema dei punti appena esposti.

Q13. Invii a mezzo posta con raccomandata A/R o mezzo pec copia del proprio elaborato…

Q14.  Depositi il suo elaborato peritale….

Q15. Intervenga all’udienza di persona….

Q16. Alleghi alla relazione documentazione fotografica….

Q17. Provveda a redigere adeguata e dettagliata descrizione del bene ….

Tramite visure presso il catasto, deve controllare la validità, l’attendibilità e la correttezza dei dati riportati, che corrispondano alla situazione attuale dell’immobile pignorato e lo identifichino con precisione. Deve verificare gli atti iscritti e trascritti fino alla data del titolo d’acquisto, riportando tutti i passaggi di proprietà succedutisi nel ventennio precedente la data del pignoramento attraverso la consultazione dei registri immobiliari dell’Agenzia del territorio, Ufficio di pubblicità immobiliari. Andranno indicati tutti i frazionamenti e le variazioni catastali. Il ctu deve riportare eventuali ipoteche, sequestri, domande giudiziali, sentenze di fallimento, oltre che i casi di pignoramento. Tutto ciò al fine di identificare con assoluta esattezza l’immobile in questione e i gravami su di esso presenti. Pertanto il consulente può far ricorso anche a mappe censuarie e deve precisare anche la destinazione d’uso (se abitativa o commerciale, ad esempio) e urbanistica dell’immobile stesso [2]. In caso di assenza di tutte le relative notizie burocratiche formali, deve provvedere a richiederle ed ottenerle. Lo stesso discorso vale non solo per l’immobile, ma anche per l’esecutato. Il ctu deve possedere il certificato di nascita, di residenza, di eventuale matrimonio o di un atto di stato celibe o nubile e/o una visura camerale se si tratta di un imprenditore. Per ottenerli può rivolgersi direttamente al Comune di nascita o al registro delle imprese, se l’esecutato è appunto un imprenditore.

Allo stesso modo l’immobile non deve solo essere facilmente individuabile, ma deve anche essere descritto puntualmente: l’indirizzo, la località in cui si trova, con tanto di numero civico, ma soprattutto le sue caratteristiche intrinseche: superficie coperta espressa in mq, i piani in cui è suddiviso, la presenza di scale che vanno localizzate e indicate, i materiali usati per la costruzione, ma anche i confini, precisando con rigore eventuali parti comuni.

Tale descrizione non può differire da quella presente nell’atto di pignoramento. Se vi sono delle divergenze vanno motivate e spiegate meglio, sottolineando se i dati che ora compaiono nel documento di pignoramento vanno inseriti in uno dei tre casi: a) non sono ricollegabili in alcuna maniera all’immobile perché non riferibili ad esso, b) se sono sbagliati e quindi non permettono di identificare l’immobile, c) i dati contenuti nel pignoramento sono diversi da quelli attuali ma, essendo assolutamente riconducibili al passato storico dell’immobile, vanno considerati includendoli nella storia catastale dell’immobile pignorato

Al fine di completare con esattezza la descrizione si deve far ricorso alla planimetria catastale ed a una rappresentazione grafica dell’immobile stesso. Questo perché, laddove vi fossero difformità con parti dell’immobile pignorato che debordino in altre zone non pignorate, quest’ultime vanno indicate chiaramente anche con lucidi sovrapponibili e va indicato se quindi vanno escluse o incluse nella proprietà debitoria soggetta ad esecuzione e l’eventuale costo per il ripristino della situazione qual era allo stato iniziale precedente, e soprattutto per rendere di nuovo autonome e funzionali le parti pignorate e in esproprio. Nella descrizione, infatti, c’è anche la parte relativa al cespite [3] che viene approfondita. Inoltre, se vi sono parti aliene comuni o non pignorate, devono essere effettuati i relativi frazionamenti e soprattutto va specificato se le parti contigue o adiacenti sono identificabili al catasto con e nella visura dell’immobile pignorato od hanno un altro ‘identificativo’ diverso. Infatti se si parla di un immobile pignorato [4] appunto che, però, in partenza era incluso una struttura di ‘capienza’ superiore a quella attuale, poiché derivante a seguito di frazionamento o di una parte che è stata ceduta a terzi, c’è da valutare se la cessione concerna altre sezioni e non quella che è in mano al debitore e pertanto oggetto di pignoramento, così da escludere le restanti da tale ‘misura’. Qualsiasi tipo di variazioni va aggiornata nel catasto e riportata; se sussiste una difformità o manca una planimetria completa di tutte le variazioni effettuate in seguito, queste devono essere prima regolarizzate, corrette e poi registrate; quelle non ‘regolari’ al riguardo vanno distinte e separate.

Se sono state commesse irregolarità, poiché mancano dichiarazioni di agibilità o altre rilevanti concessioni e autorizzazioni da parte dell’amministrazione responsabile territorialmente, oppure non sono state rispettate e applicate in maniera corretta e adeguata, per cui sono stati commessi degli abusi e degli illeciti, il ctu deve indicarli e precisare se sono sanabili o meno [5]; aggiungendo anche l’ammontare indicativo dei costi per sanare tali abusi. Tanto che il ctu deve controllare anche l’eventuale presentazione di istanze di condono, da parte di chi e con quali costi, al fine della cancellazione dell’irregolarità e dell’illecito commesso [6].

 Infine il consulente deve verificare se il bene pignorato è gravato da censo, ossia da alcuni canoni perpetui o di lunga durata. Inoltre, il ctu deve indicare a quanto ammontano tutte le spese ordinarie e straordinarie annuali, di gestione e manutenzione come di condominio eventualmente (anche quelle non pagate negli ultimi due anni), se il debito non è stato ancora sanato, così come le altre per gli eventuali procedimenti giudiziari in corso sul bene pignorato.

Se è possibile vendere in lotti tale bene pignorato, il consulente deve incaricarsi di procedere a creare i nuovi lotti appunto, solo dopo aver ricevuto la necessaria autorizzazione del giudice dell’esecuzione. Deve allegare, inoltre, al momento della presentazione del nuovo quadro di confini, quello approvato dall’Ufficio tecnico erariale; non deve omettere di indicare il valore di ognuno, sulla base anche delle quote possedute da ciascun comproprietario, prevedendo anche dei conguagli economici. Altrimenti deve sancire il parere di indivisibilità [7].

Il ctu, inoltre, deve accertare se l’immobile è libero oppure occupato e se esistano contratti di locazione privati, registrati prima del pignoramento, che impediscano di prendere possesso dell’immobile, indicandone la data di scadenza e la validità. Va precisato anche il valore locativo [8] del bene pignorato, se occupato da soggetti diversi dal debitore e se per questi ultimi rappresenta, però, una seconda casa. Se l’immobile è, invece, occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore esecutato, il ctu deve verificare prima il provvedimento di assegnazione della casa e poi che esso sia stato iscritto sul registro dello stato civile; tra l’altro, il provvedimento di assegnazione della casa è opponibile entro nove anni se con data anteriore a quella di trascrizione del pignoramento, non è opponibile se la data è posteriore a quella della trascrizione del pignoramento (ossia è considerato come nuda proprietà). Ovviamente resta ribadito che il consulente deve sempre indicare anche eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; vincoli e oneri condominiali, ma anche la presenza di diritti demaniali vigenti (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici con i relativi oneri di affrancazione (ossia, in poche parole, il costo per l’acquisto della proprietà proprietà) [9] o riscatto da evidenziare.

Ovviamente uno dei compiti principali del ctu è di determinare il valore dell’immobile in base al valore di mercato e alla superficie. Il calcolo deve prevedere, però, anche di tenere in considerazione delle variabili quali il valore commerciale in particolari casi. Vanno indicati tutti gli adeguamenti ed il valore di stima, anche nel caso di una diminuzione del valore di mercato che possa derivare dalla mancanza di garanzia per vizi del bene venduto; tale voce non va confusa con quella degli oneri di regolarizzazione urbanistica, dello stato d’uso e manutenzione, dello stato di possesso, dei vincoli e degli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, così come la voce delle eventuali spese condominiali insolute. Ovviamente il ctu deve indicare espressamente altresì il criterio e le modalità di stima e calcolo del valore dell’immobile e soprattutto le fonti specifiche utilizzate; così come deve segnalare, in caso di contratto di locazione, l’eventuale inadeguatezza del canone [10].

Ma quello più importante che racchiude un po’ tutto l’operato del ctu forse, è che deve fornire una compiuta, schematica e distinta risposta (anche negativa) ai singoli quesiti ed alle indagini svolte redigendo apposita relazione articolata secondo lo schema dei punti appena esposti.

Quest’ultima relazione, in seguito, deve essere inviata per posta (con raccomandata A/R con ricevuta di ritorno) o tramite pec, in copia ai creditori procedenti ed intervenuti, al debitore (anche se non costituito), al custode dell’immobile (eventualmente nominato), almeno 45 giorni prima dell’udienza fissata per l’emissione dell’ordinanza di vendita [11]. Una volta informate tutte le parti in causa coinvolte, queste ultime hanno ciascuna un tempo massimo non superiore a 15 giorni prima dell’udienza fissata per far pervenire eventuali personali note contenenti osservazioni integrative alla relazione ed all’elaborato del ctu. In seguito il consulente deve depositare, almeno dieci giorni prima dell’udienza di vendita stabilita, il suo elaborato peritale sia in forma cartacea (l’unica modalità con valore legale fino all’emissione di apposito decreto ministeriale) che, eventualmente, in modalità telematica PCT. L’elaborato peritale sarà contenuto all’interno della cosiddetta busta telematica, che verrà depositata dall’esperto e il cui atto principale e più importante sarà costituito dalla perizia di stima in versione integrale firmata digitalmente. Tra il materiale consegnato dovranno essere presenti tutti gli allegati, tra cui uno dei più rilevanti è la perizia di stima in versione privacy, in cui vengono eliminati tutti i dati personali dell’esecutato . Di tale elaborato deve predisporre anche un estratto da far pubblicare (sia in forma cartacea che elettronica) [12] che, appunto, non dovrà riportare le generalità del debitore e ogni altro dato personale e ‘sensibile’ che lo possa identificare o rendere identificabile, così come altri soggetti terzi. Il ctu deve allegare anche documentazione fotografica che attesti lo stato all’interno e all’esterno dell’immobile pignorato e che sarà pubblicata online. Pertanto essa deve mostrare tutti gli ambienti (terrazze e giardini inclusi); vanno evitate foto che, invece, ritraggano soggetti i cui volti sono riconoscibili, oppure minori, o ancora planimetrie contenenti nominativi personali di confinanti. Infatti, sebbene la pubblicazione su un sito è una potenzialità per l’opportunità che offre di raggiungere un potenziale acquirente interessato all’acquisto, dall’altro il Web impone regole ben precise in tema di pubblicazione di immagini e dati sensibili. Di certo, ovviamente, tutta la documentazione va pubblicata in doppia versione, integrale e privacy . Infine provvede a redigere, su apposito foglio a parte ed in triplice copia, una adeguata e dettagliata descrizione del bene.

In conclusione deve allegare alla relazione:

  • La planimetria del bene
  • La visura catastale
  • Copia della concessione o della licenza edilizia e degli eventuali atti in sanatoria
  • Certificazione energetica
  • Copia del contratto di locazione o del titolo legittimante la detenzione e del verbale d’accesso contenente il sommario resoconto delle operazioni svolte e le dichiarazioni rese dell’occupante
  • Visura ipotecaria aggiornata (trascrizioni+iscrizioni)
  • Copia atto di provenienza
  • Quadro sinottico in triplice copia
  • Tutta la documentazione ritenuta di necessario supporto alla vendita

Il ctu dovrà altresì intervenire all’udienza stabilita per fornire spiegazioni e chiarimenti. In caso di sua assenza ingiustificata, questa sarà valutata negativamente. Infine, dovrà fornire ogni informazione in merito alla possibilità di utile collocamento del bene sul mercato in considerazione dell’ubicazione, delle caratteristiche e della consistenza dell’immobile stesso.


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