Diritto e Fisco | Editoriale

Diritto d’uso: cos’è e come funziona

25 Aprile 2018
Diritto d’uso: cos’è e come funziona

Impiegato per trasferire il godimento di un determinato bene, vediamo cos’è e come funziona il diritto d’uso.

Spesso può capitare che il proprietario di una casa o di un terreno non lo utilizzi, per assenza di utilità o perché non dispone dei mezzi necessari ad occuparsi della gestione dello stesso. In questi casi, esiste la possibilità di trasferire il potere di utilizzare il bene ad un terzo, per un periodo di tempo limitato, così da impedire che l’immobile resti inutilizzato e, potenzialmente, cada nell’incuria e nell’abbandono.
A tal fine, il proprietario può avvalersi dell’istituto del diritto d’uso: si tratta di una figura prevista dal codice civile che presenta delle affinità con l’usufrutto, ma se ne differenzia essenzialmente perché presenta un oggetto più ristretto, dal momento che il diritto di raccogliere i frutti è limitato a quanto necessario per i bisogni dell’usuario e della sua famiglia.
Dopo aver definito il diritto d’uso, si procederà a spiegarne le modalità e condizioni di costituzione, illustrando i diritti e gli obblighi nascenti dal negozio e l’estinzione del diritto.

Cos’è il diritto d’uso

Si è già anticipato che il diritto d’uso consente al proprietario di un determinato bene di concedere ad un terzo soggetto (cd. usuario) il diritto di servirsi e utilizzare il bene; se si tratta di un bene che produce frutti, questi possono essere raccolti dall’usuario, sebbene limitatamente a quanto necessario per soddisfare i bisogni dello stesso e della sua famiglia [1]. Ad esempio, se viene dato in uso un determinato terreno che produce una rendita annuale, questa potrà essere carpita dal beneficiario, sempre nel limite dei bisogni personali e familiari.

Si tratta di un diritto reale di godimento, al pari dell’usufrutto e dell’abitazione: la caratteristica di questi istituti è quella di provocare una separazione tra la titolarità del bene, che resta in capo al concedente, e le facoltà che ne derivano, quali il godimento, l’utilizzazione e la gestione, che passano in capo al beneficiario.
Il diritto d’uso si contraddistingue dalle altre forme di godimento perché prevede una forte connessione con il bene: da ciò deriva l’impossibilità per l’usuario di poter cedere a sua volta il godimento, ad esempio stipulando un contratto di locazione con un altro soggetto o dare l’immobile in ipoteca.
Altra caratteristica del diritto d’uso è che questo ha una durata naturalmente limitata nel tempo, individuata in base al titolo, cioè in base al negozio che produce il trasferimento. Se non c’è determinazione di durata, trova applicazione la norma compatibile dettata in materia di usufrutto, secondo cui, in ogni caso, il diritto di godimento non può essere disposto per un periodo superiore a quello della vita del concedente: ne consegue che una delle cause di estinzione del diritto d’uso è, appunto, la morte del proprietario.

Quanto ai modi di costituzione, la legge opera un rinvio alle norme in tema di usufrutto: se ne ricava che il diritto d’uso può essere concesso in forza di un contratto, sia esso gratuito (come una donazione) che dietro pagamento (come una vendita), oltre che per successione (e quindi per testamento). Tali atti dovranno indicare esplicitamente il bene su cui insiste l’uso, mentre non è necessario che vengano predeterminate durata e modalità di esercizio del diritto.
Altre modalità riconosciute dalla giurisprudenza sono l’usucapione, una sentenza del giudice che dispone l’obbligo di costituire il diritto o ancora una norma di legge.

Come funziona il diritto d’uso

L’uso, al pari degli altri diritti reali di godimento, soffre del cd. principio di tipicità dei diritti reali: ciò significa che le tipologie di diritti che riguardano i beni mobili e immobili sono limitate alle fattispecie previste dalla legge. Da questo principio discende anche che le parti non possono determinare liberamente il contenuto e le modalità di esercizio del diritto, che, infatti, vengono analiticamente disciplinate dal legislatore [2].

Secondo le disposizioni del codice civile, il diritto d’uso può essere costituito in favore di persone fisiche, enti, associazioni o società. Nel caso di trasferimento del godimento del bene a persone giuridiche, le facoltà di uso che derivano dal titolo non si estendono alla possibilità di trarre frutti dal bene, dal momento che viene a mancare la condizione richiesta dalla legge (la presenza di bisogni personali o familiari), che ne legittima l’impiego [3].

Allo stesso modo, è possibile istituire il diritto in favore di più persone contemporaneamente. Se il proprietario non specifica le porzioni del diritto, ciascun beneficiario vi partecipa per quote uguali e indivise: in questo caso, ciascun compartecipe ha il diritto di disporre dell’intero bene, nel rispetto dell’utilizzo che ne viene fatto dagli altri. Tuttavia, è sempre possibile chiedere la divisione del godimento, salvo che il bene sia indivisibile: in questo caso, è possibile che il giudice assegni il godimento ad uno solo dei partecipi, che viene però obbligato a corrispondere agli altri un canone di ammontare pari al valore dell’uso che ad essi sarebbe spettato.

Possono formare oggetto di uso soltanto beni che possano essere utilizzati e goduti direttamente dal beneficiario, mentre non è importante che questi producano frutti: si è già detto che, rispetto ai frutti, esiste un limite di legge rispetto al loro utilizzo da parte dell’usuario.

L’uso può essere concesso anche con riferimento ad altri diritti di godimento: pertanto, l’usuario può, ad esempio, trasferire l’uso del bene di cui gode nei confronti di un terzo. Allo stesso modo è possibile fare con riferimento ai diritti di enfiteusi e superficie.
Tuttavia, l’uso di un determinato diritto è possibile solo con riferimento a quei beni che possono garantire al beneficiario una possibilità di utilizzazione; oppure, se lo scopo del negozio attributivo era quello di attribuire all’usuario la possibilità di godere dei frutti, possono essere dati in uso diritti che consentono una produzione di frutti idonea a soddisfare i bisogni personali o della famiglia dell’usuario.

I diritti e gli obblighi delle parti

Secondo le norme del codice civile che regolano i diritti del beneficiario, il titolare del diritto d’uso ha gli stessi diritti dell’usufruttuario. Pertanto, andando ad esaminare le disposizioni che regolano l’usufrutto, è possibile ricavare che l’usuario ha il diritto di acquisire il possesso dell’immobile, posizione che può essere garantita contro eventuali usurpazioni grazie alle azioni petitorie e possessorie previste dalla legge. Inoltre, l’usuario può usare direttamente l’immobile, potendovi apportare migliorie e addizioni, e cioè intervenendo per riparare eventuali danni o installando elementi aggiuntivi che accrescono il valore, la comodità e l’utilizzabilità del bene.
Quindi, l’usuario può utilizzare la cosa nella sua interezza, anche al fine di esercitare attività che possano realizzare il suo interesse [4].

La facoltà di utilizzo del bene e di raccolta dei frutti è sottoposta alla condizione che l’usuario e i suoi familiari rispettino la destinazione economica dell’immobile; inoltre, non è possibile lo sfruttamento economico del bene: in altri termini, il beneficiario dell’uso non ha la possibilità di commercializzare i frutti o mettere a disposizione di terzi il bene al fine di ritrarne un guadagno economico o altra utilità equivalente.
Ciò si spiega anche in relazione alla disciplina dei frutti: si è già detto che questi possono essere percepiti solo in relazione ai bisogni personali e familiari; tuttavia, l’acquisto della proprietà dei frutti provenienti dal bene su cui è esercitato l’uso è ammesso solo per i cd. frutti naturali, e cioè di quelli che derivano direttamente dal bene (come, ad esempio, i prodotti agricoli che derivano da un campo); viceversa, non è ammesso l’acquisto dei cd. frutti civili, cioè quelli che possono derivare dalla cessione in godimento a terzi, che è strutturalmente incompatibile con il diritto d’uso (si pensi al canone di locazione).

Dal punto di vista degli obblighi dell’usuario, questo deve compiere tutti gli atti di custodia, amministrazione e riparazione del bene, che dovrebbe essere restituito così come acquistato al concedente, salvo il logoramento dovuto al normale utilizzo dello stesso: in caso di danni, è tenuto a pagare al proprietario il risarcimento corrispondente alla perdita di valore del bene. La legge dispone che l’usuario deve usare la cd. diligenza del buon padre di famiglia.
Al momento dell’acquisto del godimento, l’usuario è obbligato a prestare una cauzione, a meno che il concedente non la pretenda nel contratto; inoltre, deve fare l’inventario dei mobili presenti e descrivere lo stato degli immobili.
Le spese della gestione del bene sono a carico dell’usuario. Nel corso dell’esercizio del diritto, questi ha l’obbligo di conservare il bene e usarlo secondo la destinazione del proprietario, sostenendo i costi delle riparazioni di ordinaria amministrazione e, soprattutto, non può costituire cessioni o locazioni sul bene, dal momento che il diritto è limitato e diretto alla persona del beneficiario ed alla sua famiglia, salvo deroga prevista nel titolo.

Per quanto riguarda gli obblighi del proprietario, è possibile rinviare genericamente alla disciplina degli obblighi del nudo proprietario: in sintesi, questi deve evitare ogni turbamento nel diritto di godimento esercitato dall’usuario per tutta la durata dell’uso, sostiene le imposte e i pesi che normalmente gravano sul bene (salva la ripartizione di quota di queste con il beneficiario) e sopporta le spese di straordinaria amministrazione, richieste da interventi di manutenzione di una certa entità, come, ad esempio, le riparazioni dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il ripristino di tetti, solai, scale, e così via. Qualora il proprietario rifiuti di eseguire questi interventi, l’usuario può eseguirli a proprie spese, potendo poi pretendere il rimborso alla scadenza del rapporto: a garanzia del pagamento di queste somme, è previsto un diritto di ritenzione dell’immobile riparato, che può essere restituito solo dopo il rimborso delle spese.

L’estinzione del diritto d’uso

Anche in materia di cause di estinzione del diritto d’uso, il codice civile rinvia alle norme previste in tema di usufrutto. A questo fine, è possibile determinare due tipologie di cessazione del rapporto:
– Una modalità ordinaria, che si verifica alla scadenza del termine fissato in contratto rispetto al diritto d’uso; se l’uso è attribuito in favore di una persona giuridica, questo non può durare oltre i trent’anni; se non c’è determinazione della durata, in ogni caso questa non può eccedere la vita del proprietario;
– Una modalità straordinaria, che può dipendere dalla risoluzione del contratto dovuta ad abuso del beneficiario delle condizioni di esercizio del diritto di godimento, dal mancato utilizzo oltre i vent’anni (cd. prescrizione del diritto), per distruzione totale della cosa o dalla presenza di vizi che invalidano lo stesso, quale lo stato di incapacità del concedente al momento della stipulazione, e così via.

Nel momento della cessazione del diritto d’uso, il beneficiario ha l’obbligo di restituire il bene, normalmente nelle stesse condizioni in cui si trovava nel momento in cui ne è entrato in possesso. Tuttavia, se ha realizzato dei manufatti sull’immobile, ha il diritto di poterli trattenere; se, tuttavia, questi non sono trasferibili o se la loro rimozione potrebbe causare danni al bene, il titolare ha il dovere di corrispondere un indennizzo relativamente alle spese effettuate dall’usuario per la loro costruzione [5].
Tuttavia, in presenza di danni rilevanti e in ogni caso in cui il bene non venga restituito nelle stesse condizioni in cui si trovata prima che fosse costituito il diritto, il beneficiario è tenuto a pagare la differenza di valore corrispondente, a titolo di risarcimento del danno. Non si considerano danni i peggioramenti nello stato del bene dovuti all’utilizzo cui normalmente potrebbe essere destinato: ad esempio, non può essere addebitato all’usuario, l’usura degli infissi dell’immobile dovuti alle condizioni atmosferiche, né, allo stesso modo, il beneficiario può essere chiamato a rispondere delle eventuali spese necessarie a ripristinare lo stato di un bene soggetto a naturale decadimento dovuto al tempo.


note

[1] Al fine di definire il concetto di “bisogni”, l’art. 1021, co. 2, c.c. stabilisce che questi devono essere valutati tenendo conto delle condizioni sociali del beneficiario e delle esigenze familiari cui normalmente potrebbe far fronte. Viceversa, per “famiglia” devono intendersi, a norma dell’art. 1023 c.c. anche i figli nati dopo che è stato istituito il diritto d’uso e le persone che, a qualsiasi titolo coinvivono con l’usuario per prestare servizio alla famiglia (come badanti, camerieri e simili).
Secondo la giurisprudenza, il diritto d’uso è limitato quanto all’ogetto rispetto al potere dell’usuario di trarre dal bene tutte le utilità che questo potrebbe dare: infatti, essendo presente il limite quantitativo dei bisogni del titolare e della sua famiglia, l’acquisto della proprietà dei frutti deve ritenersi non integrale. Questo è, però, l’unico limite all’esercizio del diritto d’uso, dal che discende che le ragioni dell’usuario non possono soffrire limitazioni ulteriori, se non indicate specificamente dal contratto da cui origina il diritto (cfr. Cass. 26 febbraio 2008, n. 5034).

[2] Per approfondire questi aspetti è possibile analizzare la già citata sentenza Cass, 5034/2008: questa pronuncia evidenzia che la differenza tra i diritti reali come l’uso e i diritti personali di godimento (che, ad esempio, sono le facoltà di godimento che si trasferiscono con un contratto obbligatorio, come la locazione) sono rappresentate, appunto, dalla limitazione degli effetti e delle modalità di esercizio del diritto reale, rispetto alla multiformità dei modi con cui le parti possono declinare i rapporti di carattere obbligatorio.

[3] In dottrina e giurisprudenza si evidenzia che, nel caso di trasferimento ad una società dell’uso di un bene immobile che produce una categoria di frutti compatibili con l’oggetto sociale, non è possibile parlare di diritto d’uso, ma viene a costituirsi, più correttamente un diritto di usufrutto.

[4] Tra le facoltà riconosciute al beneficiario di un diritto d’uso, la giurisprudenza ha riconosciuto anche la possibilità di costruire un box auto su aree precedentemente inedificate (cfr. Cass. 4 aprile 2006, n. 7811).

[5] Il valore di questo indennizzo non tiene tanto conto dell’ammontare dei costi sostenuti dall’usuario, quanto dell’incremento di valore che abbia conseguito il bene dato in uso grazie alle migliorie o addizioni effettuate (così la già citata Cass. 7811/2006).


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