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Affitto: come lasciare la casa, riparazioni e danni

5 aprile 2018


Affitto: come lasciare la casa, riparazioni e danni

> Diritto e Fisco Pubblicato il 5 aprile 2018



Scadenza del contratto di locazione: l’appartamento va riconsegnato nelle condizioni in cui si trovava al momento dell’inizio del rapporto, salvo il normale deterioramento dall’uso.

All’interno di un normale rapporto di affitto di un immobile a uso abitativo (più propriamente detto «locazione»), bisogna non sottovalutare l’importanza del momento in cui avviene la riconsegna l’appartamento al proprietario di casa. La restituzione delle chiavi è infatti un atto che va fatto previa verifica congiunta delle condizioni in cui si trova la casa, gli arredi e/o gli elettrodomestici eventualmente di proprietà del locatore. Bisognerà investigare sulla possibile presenza di danneggiamenti che possano deprezzare il valore dell’immobile anche al fine di quantificare l’eventuale danno da addebitare a carico dell’inquilino. Ecco perché il codice civile si preoccupa di stabilire come lasciare la casa alla fine dell’affittoRiparazioni e danni, difatti, costituiscono una costante nel contenzioso tra conduttore e locatore.

In che condizioni va lasciato l’appartamento in affitto?

Scaduto il contratto di locazione, l’inquilino deve restituire l’immobile nelle stesse condizioni in cui gli è stato consegnato all’inizio del rapporto, salvo il deterioramento o il consumo legati all’utilizzo pattuito. In caso contrario, egli deve risarcire il proprietario dei danni arrecati al bene la cui prova, però, potrà essere fornita anche con indizi. Lo ha chiarito la Cassazione con una recente ordinanza [1]. 

Come si deve lasciare l’appartamento in affitto?

All’inquilino è richiesto solo l’onere di riconsegnare le chiavi al padrone di casa: ciò comporta lo scioglimento del vincolo contrattuale e quindi anche dell’obbligo di corrispondere i canoni di locazione; ciò vale anche se nell’immobile vengono lasciati arredi e oggetti di vario genere. Per cui, in tale ultima ipotesi, il padrone di casa, pur non potendo pretendere più i canoni, potrà tutt’al più depositare gli arredi presso un magazzino a spese dell’inquilino.

Più di recente, tuttavia, la Cassazione ha detto che la restituzione dell’immobile non si esaurisce con la generica messa a disposizione delle chiavi, ma necessita di un’effettiva, concreta ed incondizionata messa a disposizione  dell’immobile in favore del proprietario-locatore [2].

Se nell’immobile è presente arredo o elettrodomestici di proprietà del locatore (come spesso succede nel caso di affitto di appartamento già ammobiliato) è buona norma redigere un inventario sia all’inizio che alla fine del rapporto, in modo da descrivere dettagliatamente lo stato in cui sono conservati detti beni.

Affitto: in caso di danni la caparra va restituita?

In caso di danni la caparra (o meglio la cauzione) non può essere trattenuta dal locatore a compensazione delle spese da sostenere per le riparazioni. La caparra infatti può essere trattenuta solo per eventuali mensilità non corrisposte. Invece per tutti gli interventi necessari a ripristinare le condizioni dell’immobile due sono le soluzioni: o le parti si mettono d’accordo sull’ammontare delle spese da addossare sull’inquilino oppure il padrone di casa dovrà avviare un giudizio affinché sia il giudice a quantificare tali importi; se non lo fa, deve immediatamente restituire la cauzione al conduttore. Leggi Affitto, la cauzione va restituita all’inquilino.

Che fare se ci sono danni nell’appartamento?

Se nell’appartamento risultano danni, il padrone di casa può addebitare all’inquilino il costo dei danni arrecati, cioè la somma necessaria al ripristino del bene nelle stesse condizioni in cui era all’inizio della locazione, dedotto il deterioramento derivante dal normale uso.  

Se l’immobile è restituito in condizioni tali da non permettere al locatore di goderne direttamente o di concederlo nuovamente in locazione, egli ha diritto al risarcimento del danno pari al canone che non ha riscosso nel periodo in cui ha dovuto far eseguire i lavori [3].

Fori da chiodi nelle pareti e tasselli lasciati per appendere quadri, pensili e tende rientrano nel normale degrado d’uso e sono a carico del locatore. Stesso discorso per la tinteggiatura delle pareti. Tuttavia, il contratto di locazione può prevedere, con patto contrario, che spetti all’inquilino, appena lascia l’appartamento, far ripitturare le pareti, stuccarle e coprire tutti i fori provocati nell’immobile. 

A chi spetta dimostrare i danni nell’appartamento?

Il principio generale del processo civile vuole che chi agisce per il risarcimento del danno debba limitarsi – per vedere accolta la domanda – a dimostrare l’esistenza del contratto e quindi del suo diritto e l’altrui inadempimento (anche con presunzioni) [4]; spetta, invece, al conduttore, la prova (ben più ardua) che i danni sono dovuti a causa a lui non imputabile.

Liberatoria del locatore

Se il locatore dichiara, in occasione della riconsegna dell’immobile, «di non aver nulla a pretendere» dal conduttore, non ha diritto ad ottenere da quest’ultimo alcun tipo di risarcimento del danno a qualunque titolo o di rimborso spesa [5].

Ritardo nella riconsegna della casa

Se l’inquilino ritarda la riconsegna delle chiavi e rimane nel godimento dell’immobile con il consenso del proprietario, è tenuto a pagare un canone rapportato a quello pagato in vigenza del contratto e ciò fino al momento della riconsegna (cosiddetta indennità di occupazione). 

note

[1] Cass. ord. n. 6387/18 del 15.03.2018.

[2] Cass. sent. n. 6467/2017.

[3] Cass. sent. n. 27614/2013.

[4] Il locatore può dimostrare il fatto costitutivo della sua pretesa anche «per presunzioni, che costituiscono un mezzo di prova di rango non inferiore agli altri, in quanto di grado non subordinato nella gerarchia dei mezzi di prova e dunque non più debole della prova diretta o rappresentativa, ben potendo le presunzioni assurgere anche ad unica fonte di convincimento del giudice.

[5] Cass. sent. n. 19876/2011.

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