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Condominio: che fare se l’amministratore non dà il dettaglio delle spese

7 aprile 2018


Condominio: che fare se l’amministratore non dà il dettaglio delle spese

> Diritto e Fisco Pubblicato il 7 aprile 2018



Nella scorsa assemblea abbiamo contestavamo la spesa di 1.200,00 € + 22% di IVA per un totale 1.460€ e l’amministratore riporta nel verbale che avrebbe richiesto la remissione della fattura. Assieme al verbale dell’assemblea ci è stato consegnato un nuovo consuntivo con la somma modificata in 764,00 € (riduzione di 700,00 €). Evidentemente aveva parlato e convinto la ditta a fare sconto e nuova fattura. Con il consuntivo spese del 2015 ci presentava per la prima volta la situazione patrimoniale e notavamo che erano stati inseriti 332,00 € di crediti dalla stessa ditta (diventati inesigibili). Quindi il totale spesa a nostro carico è stato di 764 + 332 = 1.096,00 €. Solo dopo i miei recenti controlli è emerso che l’IVA non è stata pagata perché non esiste alcun documento fiscale e nessun movimento che giustifichi questa spesa. Non c’è alcuna traccia di questo pagamento e non è stato comunicato ai condomini. Cosa devo fare?

Ogni condomino si assume l’obbligo di pagare le somme richieste dall’amministratore in base al preventivo, rendiconto consuntivo o di un provvedimento preso con riferimento alla normativa vigente. Tale obbligo si fonda essenzialmente sulla natura delle obbligazioni condominiali ossia gli obblighi dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni.

La legge n. 220/2012, meglio nota come riforma del condominio, ha introdotto nuove importanti regole in materia. In particolare, con riferimento al caso specifico, secondo tale nuovo disposto normativo, è fatto obbligo al condominio la creazione e l’utilizzo di un conto corrente bancario, intestato al condominio medesimo. Tutte le entrate e le uscite devono passare attraverso tale conto corrente onde attuare la tracciabilità dei pagamenti.

La riforma ha modificato anche l’art. 1129 del codice civile che, al comma 7, stabilisce che “L’amministratore e’ obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.”.

Pertanto, in base alla norma, deve essere innanzitutto l’amministratore del condominio ad impedire il transito di somme di denaro in nero proprio perché si tratta di un’operazione contraria alla legge. In fase di assemblea il lettore potrà evidenziare questo aspetto e potrà rifiutarsi di pagare una spesa non dimostrabile con regolare fattura questo, presumibilmente, dovrebbe spingere gli altri condomini al rispetto della normativa, in mancanza, potrà adire le vie legali.

La giurisprudenza conferma quanto detto.

In tema di comunione dei diritti reali, ciascun comproprietario ha la facoltà (di richiedere e) di ottenere dall’amministratore del condominio l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea) e senza l’onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l’esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all’attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza, e non si risolva in un onere economico per il condominio (dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti). Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8460 del 26 agosto 1998.

“Il fatto che la documentazione giustificativa di spese condominiali riguardi a spese di supercondominio o comunque a spese comuni a più condominii non esclude affatto il diritto del singolo partecipante a ciascun condominio di rivolgersi al proprio amministratore per prendere contezza dei giustificativi inerenti a tali spese e ciò ancor più ove le stesse siano oggetto di rendiconto soggetto ad approvazione, essendo, in tal caso, onere dell’amministratore che tale rendiconto abbia predisposto munirsi preventivamente, come per ogni altra fonte di spesa, della documentazione giustificativa da esibire ai condomini prima o durante l’assemblea.” Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 19800 del 19 settembre 2014.

Alla luce di quanto detto, a parere dello scrivente, alla prossima assemblea di condominio, il lettore, unitamente agli altri condomini, potrà richiedere all’amministratore, anche se dimissionario, il dettaglio delle spese relative alla gestione e la spiegazione circa la discrepanza dei dati. In mancanza di risposta potrà diffidarlo formalmente, mediante lettera redatta da un legale, a chiarire la situazione entro un determinato periodo di tempo e, in caso di esito negativo, proseguire per le vie giudiziarie.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Rossella Blaiotta

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