Diritto e Fisco | Editoriale

Diritto d’abitazione: cos’è e come funziona

8 aprile 2018


Diritto d’abitazione: cos’è e come funziona

> Diritto e Fisco Pubblicato il 8 aprile 2018



Il diritto di abitazione si configura come un argomento molto dibattuto e che può dare luogo a diverse interpretazioni. Diverse sentenze della Corte di Cassazione hanno chiarito sia le differenze fra usufrutto e diritto di abitazione, sia le questioni relative all’usucapione e all’uso legittimo dell’immobile.

Vivi nella casa coniugale, ma ti stai separando e non sai se puoi rimanerci? I tuoi genitori sono venuti a mancare, ma tu vivevi ancora nella casa paterna e non sai come comportarti con tua sorella? Il diritto di abitazione è molto diverso dall’usufrutto e spesso è molto difficile distinguere i diritti ed i doveri dell’habitator.
Vediamo alcune delle situazioni più frequenti che possono causare fraintendimenti e come dirimere i dubbi sul diritto di abitazione.

Come funziona il diritto di abitazione?

Se abitate con vostro marito o vostro padre ed egli viene a mancare improvvisamente, potete rimanere nella casa familiare o coniugale? Si, perchè la legge italiana vi garantisce il diritto di abitazione.
Per capire come funziona il diritto di abitazione, bisogna capire meglio cosa dice la legge in merito. Per capire quali sono dunque i principi di questa materia, vediamone insieme i casi specifici.

Chiarendo meglio, il diritto di abitazione è un diritto materiale, che rimane in carico a colui che ha in usufrutto una casa o è il successore di una persona appena deceduta (ad es. coniuge o genitore). Questo spetta di diritto anche ai figli di sangue, nati dopo l’unione [1], e si estende anche ai figli adottati, in affidamento e al personale di servizio convivente nell’abitazione. Questo diritto si estende alle persone fisiche, ma non alle persone giuridiche e prevede che innanzitutto l’immobile abbia il requisito di abitabilità. Non è possibile godere della casa in maniera diversa dal naturale diritto di abitazione [2]. Rimangono escluse le ipotesi di locazione, soprattutto fatta allo scopo di trarre dei profitti, oppure adibire la casa a magazzino, negozio o tutto ciò che abbia uno scopo diverso dall’abitazione fine a se stessa [3]. Sono invece comprese tutte le pertinenze dell’abitazione, come balconi, giardini o garage.
Il diritto di abitazione può essere esercitato anche solo su una parte di abitazione, nel caso in cui essa sia grande ed adatta ad accogliere più di una famiglia, pagando in caso le spese dovute per manutenzione e gestione ordinaria dell’immobile, secondo le proprie pertinenze.

Alla morte di colui che gode del diritto di abitazione, cosa accade?
Supponiamo che Tizio, che gode del diritto di abitazione sulla casa di Caio, muoia. Cosa bisogna fare per estinguere tale diritto? Nulla, in quanto questo è un diritto che si estingue con la morte di colui che ne gode, quindi la casa può ritornare in possesso del legittimo proprietario. In questo caso non è necessario fare nessun atto notarile per confermarlo: esso decade naturalmente.

Differenze fra l’usufrutto e il diritto di abitazione

L’usufrutto [4] è invece un accordo temporaneo, nel caso in cui venga stipulato un termine fra le parti. In caso contrario, esso rimane in vigore fino alla morte dell’usufruttuario.
L’usufrutto ha le seguenti caratteristiche:

  • si può godere il possesso del bene;
  • si può locare il bene o goderne del ricavo (ad esempio interessi o prodotti);
  • deve essere restituito alla fine del periodo di usufrutto;
  • si può concedere ipoteca sull’usufrutto;
  • non si può cedere il proprio diritto ai successori.

La differenza principale fra usufrutto e diritto di abitazione è il fatto che l’usufruttuario può cedere il proprio diritto e godere dei frutti o interessi del bene, stipulare ipoteca o darlo in affitto. Il diritto di abitazione è diverso, in quanto non permette all’avente diritto di affittare ad esempio l’appartamento o sfruttare il bene per trarne guadagno o rendita.

Vediamolo comunque con un esempio concreto:

Tizio concede ad un familiare di vivere in una casa di sua proprietà e che non possiede altri immobili. L’IMU in questo caso è dovuta? Qual è la formula che è più conveniente adottare: usufrutto o diritto di abitazione?

Questo è un caso molto comune, in cui si ricorre a questo escamotage per evitare di pagare l’IMU. In questo caso il proprietario può concedere l’usufrutto o il diritto di abitazione, che devono essere entrambi comunque sottoposti ad atto notarile ufficiale e validato. La differenza è essenzialmente solo nel risultato: nel caso di usufrutto, il titolare del diritto può incassare le somme da locazione, nel caso di diritto di abitazione, egli non può affittare la casa o trarne guadagno. Si avrà comunque il risultato, per il legittimo proprietario, che l’IMU non è dovuta in nessun caso. Bisognerà fare un calcolo causa-beneficio se il risparmio sull’IMU, rispetto a quanto speso per l’atto notarile, sia effettivo e conveniente per il proprietario dell’immobile.

Il diritto di abitazione e l’usufrutto possono coesistere?

Questione molto dibattuta, che non è facile dirimere nei casi più gravi, è il fatto della coesistenza di diritto di abitazione ed usufrutto.
Se un tizio A è proprietario dell’immobile e dà a B l’usufrutto, B potrà concedere a C il diritto di abitazione. La legislazione propende dunque ad affermare che esse possano coesistere nel caso di soggetti distinti, mentre, nel caso dello stesso soggetto, il diritto di abitazione assorbe l’usufrutto, perchè è dato da un contesto più ampio. B non potrà dunque locare e godere di eventuali affitti finchè C vivrà nella casa in questione.
E chi paga le spese condominiali, nel caso la casa si trovi in un condominio?
Le spese ordinarie spetteranno a C, mentre le straordinarie saranno sempre in carico al proprietario.
Nel caso di rapporto 1:1, invece, con A che detiene la nuda proprietà e B che detiene l’usufrutto [5], le spese per la manutenzione ordinaria e le spese straordinarie che ricadono però nella gestione ordinaria spettano a B, mentre le spese straordinarie spettano ad A. Nel caso di decisione e partecipazione alle assemblee condominiali, spetta potere decisionale nella sfera “ordinaria” all’usufruttuario o a chi detiene il potere di abitazione, mentre quelle straordinarie spettano al proprietario, salvo nel caso in cui egli si rifiuti di riparare un bene che compromette la sicurezza e l’abitabilità della casa. [3]

Diritto di abitazione e separazione

Nel mondo attuale, è molto dibattuta la questione del diritto di abitazione in caso di separazione. Normalmente la casa coniugale rimane alla persona che si occupa dei figli (di solito la madre) e che ha meno possibilità economiche per vivere. Ovviamente vi sono situazioni molto complicate che necessitano di un esame approfondito ed attento da parte di avvocati ed addetti ai lavori. Supponiamo infatti un caso molto complicato: la casa coniugale è stata regalata dal padre di Tizio a Tizio, in occasione del matrimonio, con diritto di usufrutto del padre e comodato d’uso gratuito al figlio. Nel momento in cui entra in gioco la separazione, si possono prendere due strade: la moglie resta in casa con i due figli della coppia, ma vi è inoltre il rischio concreto che il suocero faccia prevalere il suo diritto di usufrutto del bene, stipulato da atto notarile conclamato. Come agire?
Non c’è una risposta univoca data dalla legge, al momento. Ogni caso va esaminato nei particolari, in quanto ci potrebbe essere sia un fattore che gioca a favore della moglie (la casa coniugale spetta a lei per la crescita dei figli), sia del suocero, che potrebbe far valere il suo legittimo diritto di usufrutto, venendo a mancare nella casa il requisito della presenza del figlio.

Diritto di abitazione a parenti: e se mio padre sposa un’altra donna?

Un altro esempio concreto, che accade spesso in una società composta da famiglie allargate, è quello in cui il familiare sopravvissuto con diritto di abitazione, ad esempio il padre, sposa una donna con un figlio.
Nel caso, questo diritto si trasmette alla nuova moglie ed al figliastro? Potrà il proprietariorientrare in possesso dell’abitazione e con quali tempistiche?

Il diritto di abitazione è intrasmissibile ad eventuali parenti: è personale e non si cede alla nuova famiglia formata.
Per questo motivo, una volta deceduto, ad esempio, il padre, non sarà possibile per la nuova moglie rimanere nella casa coniugale. Se il rilascio dell’abitazione non avvenisse di spontanea volontà, si può ricorrere ad un provvedimento di sfratto e potrebbe passare diverso tempo prima di poter rientrare in possesso legittimo dell’immobile.
Per questo motivo è consigliabile stipulare con la moglie del padre un contratto di comodato d’uso della proprietà a breve scadenza, che si rinnova ad esempio con cadenza semestrale, di modo da preservarsi da eventuali brutte sorprese alla morte del genitore.

Diritto di abitazione e pagamento dell’IMU

Vivo nella casa di mio marito ma ne possiedo un’altra nello stesso comune, acquistata senza agevolazioni. Sono esentata dal pagamento dell’IMU?
Se si ha diritto di abitazione in una casa di proprietà del marito, deceduto, e si rinuncia all’eredità ma si possiede un’altra casa nello stesso comune, non si può godere delle agevolazioni sulla prima casa.
Questo accade in quanto la persona in questione sfrutta già questo diritto sulla prima casa, e dunque l’acquisizione del diritto di abitazione non dà in automatico il diritto di essere esentati dal pagamento della tassa, legittimamente dovuta allo stato. L’Agenzia delle Entrate, infatti, [6] ha chiarito che si ha diritto ad essere esentati dal pagamento dell’IMU solo se non si è proprietari di altro immobile, come invece in questo caso specifico.

Il diritto di abitazione e le spese condominiali

Supponiamo che Caio abiti in un condominio, con diritto di abitazione, e che venga approvato un provvedimento straordinario di lavori di manutenzione. Cosa è dovuto da Caio?

Nulla, in quanto chi usufruisce del diritto di abitazione in una casa deve pagare solo le rate condominiali ordinarie. L’habitator in genere deve quindi saldare le spese relative a manutenzione, custodia di un eventuale giardino o parco condominiale e quelle relative ai consumi. Le spese straordinarie, invece sono a carico del proprietario dell’immobile. Una sentenza della Corte di Cassazione [7] sottolinea proprio questo: colui che gode del diritto di abitazione paga le spese ordinarie, mentre le straordinarie sono dovute e saldate dal proprietario dell’immobile.

Diritto di abitazione e fallimento di una società

Nel caso del fallimento di una società, di cui Tizio che è socio dispone di diritto di abitazione, è esso pignorabile? No, il diritto di abitazione non è pignorabile, quindi non è materia nè del curatore fallimentare nè di tutte le procedure esecutive per il recupero dei crediti dovuti. Il diritto all’abitazione non si può cedere, nè si può dare locazione [8], al contrario dell’usufrutto. L’usufrutto di un immobile è infatti pignorabile nel caso di procedura esecutiva di recupero dei crediti, per questo motivo è consigliabile stipulare un atto di diritto di abitazione se si è coinvolti in atti di procedura fallimentare.

note

[1] Art. 1023 Codice Civile
[2] Cass. 27 giugno 2014 n. 14687
[3] Cass. 17 aprile 1981 n. 2335
[4] Art. 987 e seguenti Codice Civile
[5] Art. 1005 Codice Civile
[6] Risoluzione 29/2005 Corte di Cassazione
[7] Cass. 19 aprile 2017 n.9920
[8] Art. 1024 Codice Civile

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