Diritto e Fisco | Editoriale

Il mutuo per acquisto casa

8 aprile 2018


Il mutuo per acquisto casa

> Diritto e Fisco Pubblicato il 8 aprile 2018



Contrarre un mutuo per acquisto casa è una pratica comune per ottenere le liquidità necessarie: vediamo caratteristiche e funzionamento di questo contratto.

Il mutuo, sia esso bancario che fondiario, è la principale forma di finanziamento erogata dalle banche per l’acquisto e la ristrutturazione di immobili. Se desiderate acquistare una casa o avete un terreno su cui è possibile costruirla, il principale problema è, il più delle volte, quello di disporre delle somme necessarie per poter avviare e sostenere il progetto: grazie a questo contratto, invece, la banca vi accrediterà la somma pattuita, istituendo una garanzia sull’immobile da acquistare o su altro bene di vostra proprietà di valore corrispondente, per garantire la restituzione delle somme prestate e il pagamento degli interessi.

Tuttavia, orientarsi nel panorama dell’offerta bancaria di mutui e prestiti può essere davvero un’impresa per il cittadino comune: tra clausole nascoste e cavilli, infatti, è opportuno prestare la massima attenzione per evitare di ritrovarvi con un debito di ingenti dimensioni sulle spalle o di essere strozzati da interessi così elevati da impedirvi di vivere serenamente.

Per questo motivo, dopo aver esaminato in generale cos’è il contratto di mutuo per acquisto casa, andremo nel dettaglio, verificando i diritti e gli obblighi delle parti coinvolte nel contratto, le garanzie richieste per l’accesso al credito e le modalità di rimborso ed estinzione del prestito.

Il contratto di mutuo per l’acquisto della casa

Il mutuo è un contratto tipico previsto sia dal codice civile che dalle norme bancarie: nello specifico, con questa operazione una parte mette a disposizione dell’altra una somma di denaro, per vedersela restituire alla scadenza del contratto o sotto forma di rate periodiche, con l’aggiunta di interessi, che possono essere determinati in misura convenzionale o, in mancanza, direttamente dalla legge. Nella prassi, esistono contratti di mutuo specificamente diretti a finanziare i privati per l’acquisto, la ristrutturazione e la costruzione di beni mobili e immobili: da questo punto di vista, le principali forme di finanziamento sono costituite dal mutuo bancario e dal mutuo fondiario.

Il mutuo bancario: chi può stipularlo

In particolare, con il mutuo bancario una banca (cd. mutuante) trasferisce una somma di denaro al richiedente (cd. mutuatario), il quale si obbliga a restituirla secondo uno specifico piano di rimborso, pagando in aggiunta gli interessi pattuiti; solitamente è prevista la costituzione di un’ipoteca su immobili per tutta la durata del prestito, a garanzia dell’adempimento degli obblighi di restituzione della somma mutuata. Il mutuo bancario rinviene la propria disciplina, oltre che nelle norme generali del codice civile, anche in norme speciali e nelle circolari della Banca d’Italia [1].
Come dicevamo, il mutuante è una banca o un intermediario finanziario autorizzato all’esercizio della concessione di finanziamenti al pubblico. Viceversa, il finanziamento può essere chiesto tanto da persone fisiche che da persone giuridiche: in particolare, è previsto che le persone fisiche siano dotate della cd. capacità di agire per poter concludere un mutuo, dal momento che i rischi connessi a questa operazione ne fanno un atto di straordinaria amministrazione. In altri termini, i minori e i soggetti inabilitati o interdetti devono essere specificamente autorizzati dal Tribunale ed essere assistiti dal proprio tutore o curatore.

Esecuzione e vizi del contratto

Il mutuo è un contratto oneroso e che presenta una serie di profili di rischio economico consistenti: per questo, rivolgetevi esclusivamente a operatori di affermata solidità finanziaria e, soprattutto, ponderate adeguatamente rispetto alle condizioni proposte e alle modalità di conclusione del contratto. Ad esempio, infatti, il contratto deve essere stipulato per iscritto, a pena di nullità; inoltre, la banca deve consegnare al cliente una copia del contratto, per consentire al mutuatario di conoscere e ponderare correttamente le condizioni regolative del rapporto. Anche rispetto alla violazione di tali obblighi, la legge dispone la nullità del mutuo, che potrà essere fatta valere esclusivamente da parte del cliente. Ciò significa che se la vostra banca erogatrice non rispetta questi requisiti di legge, potrete successivamente impugnare il contratto e ottenere la restituzione delle somme pagate a titolo di interessi.

Altro elemento che dovete verificare è che il contratto contenga tutti i requisiti previsti dalla legge: l’ammontare della somma mutuata, l’entità degli interessi, che costituiscono il corrispettivo pagato alla banca, il termine e le modalità entro cui procedere al rimborso. Inoltre, nel contratto possono essere presenti alcune condizioni peculiari, come la richiesta di oneri ulteriori al cliente e clausole di esonero della responsabilità: alcune di queste pattuizioni sono considerate clausole vessatorie, dal momento che possono comportare squilibrio nel rapporto contrattuale a vantaggio della banca. La legge sui consumatori richiede che queste clausole vadano specificamente sottoscritte dal cliente: per cui, anche in questo caso, la banca dovrà richiedervi due firme, una relativa al contratto in generale, l’altra relativa alle clausole vessatorie eventualmente contenute. Se vi ritrovate dinanzi a condizioni contrattuali non conosciute, avrete la possibilità di tutelarvi in sede legale, chiedendo la nullità di queste clausole [2].

Bisogna poi considerare che, nel corso del rapporto di mutuo, possono intervenire mutamenti relativi tanto al soggetto creditizio che al contenuto del contratto.
Sotto il primo profilo, le banche hanno la facoltà di cedere a terzi la posizione contrattuale nascente dal contratto. In caso di cessione del contratto, le norme civili dispongono la necessità di autorizzazione del mutuatario per il subentro di altra banca nel rapporto: in mancanza la cessione non è opponibile nei confronti del cliente. Quindi se la banca non vi comunica che sta cedendo il vostro mutuo ad un diverso istituto di credito, quest’ultimo non potrà pretendere da voi il pagamento delle rate.
Anche il cliente ha diritto di poter trasferire il contratto verso un diverso istituto di credito, sostituendo il primo mutuo con un secondo concesso da una diversa banca, che, per esempio, assicura condizioni più vantaggiose: si parla in proposito di portabilità del mutuo. In merito, la legge consente al cliente di poter rinegoziare con la seconda banca le condizioni del contratto: queste facoltà sono assistite dalla previsione per cui ogni patto che impedisce o rende più oneroso per il cliente l’esercizio della portabilità è nullo.
Infine, il cliente ha la possibilità di chiedere alla banca (sia quella originaria, che quella presso cui è stato portato il mutuo) di modificare una o più condizioni contrattuali (cd. rinegoziazione del mutuo). Si tratta di una facoltà, per la quale la legge pone il divieto di oneri e costi aggiuntivi da far pagare al mutuatario, molto utile nei casi di modifica delle condizioni economiche o personali del cliente, permettendo di poter rinegoziare la durata del contratto, il tasso applicato, le commissioni, le modalità del rimborso, ecc.

 Le condizioni per la stipula del mutuo

Dal momento che le banche non sono enti di beneficenza, è prassi comune che gli istituti di credito facciano delle verifiche preliminari, prima di concedere la somma in mutuo, volte ad appurare la solidità economica e la solvibilità del cliente: attraverso una serie di dati raccolti in fase di richiesta, o nell’esecuzione di precedenti rapporti con lo stesso o altro istituto, il mutuante procede alla verifica del merito creditizio del potenziale mutuatario, assegnandogli un personale credit scoring. Solitamente, i dati necessari a questa valutazione concernono il reddito disponibile, la situazione lavorativa, la consistenza del patrimonio personale e familiare, ma anche le caratteristiche del mutuo, gli scopi cui è destinato e, in generale, il grado di indebitamento del cliente.

Altra condizione solitamente richiesta per la concessione del mutuo è quella della prestazione di garanzie da parte del cliente: nella gran parte dei casi, la banca vi chiederà di costituire un’ipoteca sull’immobile da acquistare o da costruire, o, se avete altre case o beni di sufficiente valore a coprire l’importo del mutuo e dei costi, su questi ultimi; in alternativa, è possibile costituire ipoteca anche su un terzo che mette a disposizione il proprio bene, come un familiare o un amico. E’ necessario sottolineare che l’ipoteca diventa efficace solo nel momento in cui viene iscritta nei registri immobiliari e vale unicamente per il valore registrato: solitamente, l’ipoteca viene iscritta per un valore fino al doppio della somma mutuata, per poter garantire alla banca non solo il rimborso del capitale, ma anche degli interessi e delle eventuali spese processuali ed esecutive volte a pignorare il vostro bene, in caso di inadempimento. L’ipoteca deve essere fatta per atto pubblico, se riguarda gli immobili: pertanto, sarà necessario rivolgersi ad un notaio, e, dal momento che sarete voi a dover prestare la garanzia, le spese necessarie alla formazione e iscrizione dell’atto saranno a vostro carico.

Prima di stipulare il mutuo, inoltre, le banche possono chiedere la sottoscrizione di una polizza assicurativa sull’immobile, come l’assicurazione contro gli incendi, o ancora sulla vita del mutuante, garantendosi in caso di morte del mutuante o perdita del bene l’introito degli indennizzi assicurativi per estinguere la porzione di mutuo ancora dovuta. Tuttavia, per poter impedire che questo onere vada a svantaggio del cliente, è richiesto che le banche sottopongano al cliente il preventivo di almeno due diversi gruppi assicurativi, fermo restando che avrete la facoltà di scegliere la compagnia che presenta le condizioni più vantaggiose per voi.
Infine, altro onere che potrebbe essere richiesto concerne la stipula di una fideiussione: la banca vi chiederà di indicare un soggetto cui poter chiedere il pagamento del debito, nel caso in cui voi non possiate farlo.

Gli obblighi della banca

La legge dispone, oltre agli oneri relativi al contenuto del contratto, anche una serie di obblighi di comportamento nei confronti delle banche, il cui rispetto può condizionare l’efficacia e validità del mutuo. Ad esempio, è previsto che l’istituto di credito fornisca ai clienti tutte le informazioni relative al servizio offerto e alle caratteristiche dell’operazione di finanziamento [3]: l’informazione deve essere chiara, semplice e comprensibile e riguardare direttamente le condizioni del contratto, così da fornire al cliente tutti gli strumenti per poter percepire la convenienza del mutuo.

Inoltre, quando si tratta di mutui per l’acquisto della prima casa, la banca è obbligata a fornire al cliente una panoramica relativa alle tipologie di contratti offerti, così offrendo al potenziale mutuatario un foglio comparativo delle condizioni relative ai prodotti di finanziamento operati dall’istituto di credito; allo stesso modo, devono essere indicate le caratteristiche e i rischi che potrebbero derivare dall’operazione di mutuo, nonché l’indicazione del tasso d’interesse praticato, della durata massima del contatto, delle modalità di pagamento e rimborso (individuando specificamente, ad esempio, la rata mensile richiesta nel suo preciso ammontare) e, in caso di mutui a tasso variabile, l’indicazione dello spread e degli elementi di riferimento da cui può dipendere la variazione degli interessi applicati.

Il mutuo agevolato e il mutuo fondiario

Al fine di agevolare l’accesso al credito per l’acquisto della casa, il Ministero dell’Economia dispone di un Fondo di Garanzia per i mutui sulla prima casa, con la quale si provvede ad assicurare nella misura del 50% del capitale mutuato, senza necessità di provvedere ad istituire garanzie ulteriori rispetto all’ipoteca sull’immobile.
Tra i requisiti di accesso alla garanzia statale, si richiede la dimostrazione di non possedere altri immobili (se non quelli acquisiti tramite eredità, oppure concessi in comodato a familiari); l’immobile da acquistare non deve risultare di lusso (abitazioni signorili, ville, castelli o palazzi); il mutuo deve essere chiesto per l’acquisto dell’abitazione principale e non può essere concesso per somme superiori a 250.000 euro.
Il Fondo prevede una priorità nell’ammissione alla garanzia per giovani coppie o in presenza di figli minori, o ancora per coloro che vivono in case popolari: si tratta, quindi, di una misura appositamente studiata per venire incontro anche a coloro che non dispongono di capitali sufficienti o patrimonio tale da essere, in condizioni normali, accettati per l’erogazione del mutuo da parte delle banche.

Altra modalità di finanziamento per l’acquisto della casa è il mutuo fondiario: si tratta di una particolare forma di mutuo che viene erogato sulla base del valore dell’immobile da ipotecare o del costo delle opere che devono essere eseguite per costruire l’abitazione; la durata del contratto non può essere inferiore a 18 mesi e, inoltre, l’importo delle somme mutuate non può essere superiore ad un ammontare determinato annualmente dalla Banca d’Italia [4]. Anche rispetto a tale forma di mutuo, tuttavia, la banca procede ad effettuare le valutazioni preliminari rispetto al merito di credito del cliente e sulla sua situazione finanziaria e patrimoniale. Per questo finanziamento valgono gli stessi obblighi previsti per le banche visti prima.
Rispetto al mutuo bancario ordinario, il mutuo fondiario assicura una serie di vantaggi a favore del cliente, dal momento che:
– Rispetto al valore dell’ipoteca iscritta, è ammessa la riduzione della somma per ogni quinta parte di debito che viene estinta;
– Gli oneri richiesti dal notaio per la redazione degli atti necessari alla stipula del mutuo sono ridotti alla metà;
– È possibile estinguere anticipatamente il mutuo, pagando interamente il capitale residuo.

Interessi e rimborso del mutuo

Dal momento che il mutuo è un contratto normalmente oneroso, la banca ha diritto ad un corrispettivo per il prestito, rappresentato dal pagamento degli interessi da parte del cliente sulla somma finanziata. In particolare, il mutuo bancario deve indicare il tasso d’interesse praticato, oltre che gli oneri ulteriori che possono essere richiesti. In particolare, il tasso di interesse si compone di un indice che deve necessariamente essere comunicato al cliente, il tasso effettivo globale medio (o TEGM). Se il tasso d’interesse non è indicato nel contratto, o se le clausole inserite sono nulle (perché, ad esempio, c’è un rinvio per la determinazione del tasso agli usi bancari, vietato dalla legge), si applicano i tassi previsti dalla legge.

La determinazione del tasso di interessi rappresenta il momento più delicato dell’operazione di finanziamento, dal momento che questi rappresentano la principale voce di spesa per il cliente. Il tasso può essere stabilito in una misura fissa, valevole per tutta la durate del mutuo, o variabile, cioè indicato ad un determinato parametro o indice di riferimento. La legge lascia libere le parti di determinare la misura degli interessi, ma pone un limite ben preciso, a tutela del cliente: infatti, è posto il divieto degli interessi usurari.
Quando vengono pattuiti interessi superiori a quello legale, infatti, non può essere stabilito un tasso superiore ad una certa soglia, che viene fissata dalla legge a seconda delle tipologia di mutuo (a tasso fisso o variabile): in questo caso, se la banca vi propone un tasso troppo elevato, gli interessi sono considerati usurari, la relativa clausola è nulla e gli interessi non sono dovuti. In sostanza, la legge sanziona la banca per la previsione di un tasso usurario, rendendo di fatto il mutuo gratuito.

Altra clausola importante da osservare prima di stipulare il contratto concerne il cd. anatocismo bancario: si tratta di una condizione che consente alla banca di poter richiedere il pagamento degli interessi sul capitale, come maggiorato dall’addebito degli interessi già formati [5]. Dal momento che il fenomeno degli interessi sugli interessi può generare una spirale debitoria dalla quale è quasi sempre impossibile uscire, la legge ha abolito l’anatocismo bancario, impedendo alle banche di poter applicare questa condizione: ove presente all’interno del contratto, la clausola è nulla e le eventuali somme versate a titolo di pagamento dell’anatocismo possono essere richieste in restituzione nei confronti dell’istituto di credito.

Il mutuo si estingue naturalmente quando avviene la restituzione integrale del capitale e degli interessi, quindi, normalmente, col pagamento dell’ultima rata. Generalmente, al momento della stipulazione del contratto è previsto un piano di ammortamento, con cui i contraenti stabiliscono il numero delle rate e la frequenza di pagamento prevista, nonché la scadenza dei pagamenti e la durata totale del rapporto.

Tuttavia, quando viene convenuta la restituzione rateale, se il mutuatario non adempie all’obbligo di pagamento anche di una sola rata, oppure se il cliente è diventato insolvente o fallisce o non ha prestato le garanzie dovute, la banca può pretendere la restituzione immediata della somma: in questo caso, l’istituto di credito provvederà ad agire esecutivamente contro il mutuatario, ovvero farà domanda di insinuazione al passivo per l’ammontare del credito dovuto.
Dal canto suo, invece, il cliente ha sempre facoltà di poter rimborsare il finanziamento prima della scadenza del contratto (cd. estinzione anticipata del mutuo), la cui facoltà, però, può essere sottoposta, da specifiche clausole del contratto, al pagamento di una penale. Anche in questo caso, tuttavia, la legge contraddice la prassi bancaria, prevedendo che l’estinzione anticipata non può comportare oneri aggiuntivi in capo al cliente, rispetto al capitale mutuato: ogni pattuizione in senso contrario è soggetta alla sanzione della nullità, azionabile da parte del cliente.

Con l’estinzione del mutuo cessa anche l’ipoteca iscritta sull’immobile data in garanzia, ovviamente solo nel caso di rimborso integrale: negli altri casi, la banca potrà avviare l’espropriazione del bene, con preferenza rispetto agli altri creditori del cliente, per poter vendere il bene dato in garanzia e recuperare così le somme non restituite. Inoltre, in caso di mancata restituzione, la banca avrà la possibilità di poter chiedere in giudizio la restituzione delle somme dovute, oltre al pagamento degli interessi moratori e all’eventuale risarcimento dei danni.
In ogni caso, le domande della banca volte a richiedere il rimborso della somma mutuata sono soggette alla prescrizione decennale: ciò significa che se, in dieci anni dalla data prevista come termine finale della restituzione o, in mancanza, dalla data di stipulazione del mutuo, la banca non ricorre al giudice per l’esecuzione contro il debitore, non potranno essere successivamente poste domande di pagamento, poiché il debito è estinto.

note

[1] La principale fonte normativa del mutuo bancario (ordinario e fondiario) è costituita dal Testo Unico Bancario, il D.Lgs. 385/1993. Accanto alle fonti di legge si trovano le prassi bancarie e le condizioni generali di contratto, che vanno a formare un complesso di norme consuetudinarie noto come “norme bancarie uniformi” e sono tese a dettare delle norme standard tra banca e cliente, andando eventualmente a sopperire e integrare le disposizioni legislative.

[2] Tra le clausole che necessitano di particolare attenzione, occorre segnalare quella relativa allo “ius variandi“: si tratta della modifica unilaterale (da parte della banca) delle condizioni del contratto. In materia, l’art. 118 TUB e l’art. 33, co. 2 del Codice del Consumo prevedono che tale clausola deve essere oggetto di specifica sottoscrizione e disciplinano le modalità di esercizio del potere di modifica da parte della banca: in primo luogo, la modifica non può riguardare il tasso di interesse; in secondo luogo, è richiesta la presenza di un giustificato motivo; infine, è previsto che la banca comunichi al cliente l’intenzione di modificare le condizioni contrattuali attraverso la “proposta di modifica unilaterale del contratto”: ove mai il cliente decidesse di non aderire alle modifiche proposte, ha diritto di recedere dal contratto, senza spese. Va aggiunto, infine, che se queste prescrizioni non vengono osservate le modifiche unilaterali in danno al cliente sono inefficaci nei suoi confronti.

[3] In particolare, l’informativa deve indicare i documenti che il cliente deve fornire per la valutazione del merito creditizio e indicare la possibilità che i dati forniti possano essere trattati per la valutazione del rischio.

[4] Normalmente, l’ammontare massimo della somma erogabile si attesta all’80% del valore dell’immobile da acquistare: tale limite, secondo la giurisprudenza, ha il fine di tutelare il sistema bancario, dal momento che impedisce alle banche di assumere un’esposizione debitoria non assistita da adeguate garanzia (cfr. Cass. 28 novembre 2013, n. 26672).

[5] Per completezza, è necessario sottolineare che gli interessi composti possono essere richiesti dalle banche nei due casi previsti dall’art. 1283 c.c.: quando il creditore chiede il pagamento delle somme in giudizio, oppure quando le parti hanno specificatamente previsto, dopo la scadenza del tempo richiesto per il pagamento degli interessi già pattuiti, che su questi ultimi possano prodursi ulteriori interessi; in entrambi i casi, deve trattarsi di interessi dovuti almeno per sei mesi.

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