Diritto e Fisco | Editoriale

L’ascensore in condominio

8 aprile 2018


L’ascensore in condominio

> Diritto e Fisco Pubblicato il 8 aprile 2018



Regole di utilizzo e ripartizione delle spese sull’ascensore condominiale. La sicurezza, le verifiche e la manutenzione.

L’ascensore condominiale é spesso fonte di diatribe durante le assemblee, in questa guida vedremo cosa prevede la giurisprudenza per quanto riguarda i lavori manutenzione ordinaria e straordinaria, le nuove installazioni, la divisione delle spese e le linee guida per stipulare un contratto di manutenzione.

Cominciamo con il dire che se l’ascensore é già installato nel condominio sin dalla sua edificazione si ritiene parte comune dello stabile, salvo che il regolamento condominiale lo definisca diversamente.
Precisiamo, inoltre, che con il termine ascensore si intendono tutte le parti che lo compongono e contribuiscono al suo funzionamento, come ad esempio le porte di accesso ai piani, la linea elettrica, il motore e così via.

In generale la proprietà dell’ascensore é divisa fra tutti i condomini, anche quelli che vivono al piano terra o i proprietari di negozi. Le spese che ne derivano saranno quindi a carico di tutti. Non sono comproprietari quei condomini che non possono servirsi dell’impianto, ad esempio se l’ascensore serve alcune scale condominiali e non altre.

Regole di utilizzo dell’ascensore in condominio

Non esistono leggi specifiche sulle modalità legittime o meno di utilizzo degli ascensori condominiali, viene demandato ai regolamenti condominiali chiarire queste regole indicando orari, modalità, accesso ai cani, alle biciclette e altro.

La giurisprudenza si è espressa solo in riferimento a casi particolari, ha ad esempio chiarito che é illegittimo vietare l’uso dell’ascensore in discesa e il divieto di trasportare mobili o materiali edilizi, se in assenza di un preposto montacarichi.

Sicurezza dell’ascensore in condominio

Per il condominio ci sono obblighi di manutenzione periodica allo scopo di mantenere sicuro e funzionante l’impianto. Bisogna distinguere tra gli ascensori installati prima del 25 giugno 1999 e quelli installati successivamente. Entrambi, naturalmente, devo rispettare le normative di sicurezza e, nello specifico devono:

  • essere sottoposti a manutenzione periodica da personale qualificato ed incaricato dall’amministratore di condominio tramite specifico contratto di manutenzione;
  • essere sottoposti a verifica dagli enti competenti, come ad esempio Asl e Arpa, ogni due anni. Verrà rilasciato all’amministratore o al proprietario dello stabile il verbale dell’ispezione.

Caratteristiche e controlli: ascensori costruiti dopo il 25 giugno 1999

Gli ascensori costruiti dopo il 25 giugno 1999 devono:

  • scorrere all’interno di vani preposti esclusivamente alla loro corsa
  • devono essere sottoposti a controllo finale o garanzia di qualità
  • deve riportare il marchio CE all’interno della cabina e la targa identificativa dove sarà indicato il numero di matricola

La targa all’interno della cabina deve obbligatoriamente indicare:

  • il soggetto che effettua la manutenzione,
  • il nome dell’installatore
  • il numero di matricola
  • la portata in peso e in numero di persone.

Gli ascensori già in funzione prima del 25 giugno 1999 devono essere stati messi a norma in accordo alla normativa europea.

Verifiche straordinarie dell’ascensore condominiale

Se il verbale di verifica periodica darà un esito negativo verrà predisposto il fermo immediato dell’impianto fino alla data della verifica straordinaria successiva ai lavori di messa in sicurezza. Nel corso della seconda verifica straordinaria dovranno essere esaminate in dettaglio le opere messe in atto per eliminare i precedenti rischi rilevati.

Incidenti

In caso di incidenti di notevole importanza il proprietario dell’immobile sarà obbligato ad informare l’ufficio comunale competente che disporrà il fermo immediato dell’impianto. Come nel caso della verifica straordinaria con esito negativo anche nel caso di incidente sarà necessaria una seconda verifica straordinaria per accertare la sistemazione del danno e la funzionalità dell’ascensore.
La verifica straordinaria è obbligatoria anche a seguito di modifiche significative dell’ascensore condominiale, in particolare riguardo a:

  • velocità
  • portata
  • corsa
  • tipo di azionamento
  • porte ai piani

Le spese per l’effettuazione delle verifiche straordinarie sono a carico del proprietario dello stabile ove è installato l’impianto.

Manutenzione ordinaria dell’ascensore condominiale

L’amministratore del condominio deve affidare la manutenzione dell’impianto ad un soggetto munito di certificato di abilitazione o a una ditta specializzata.

In ogni caso, il condominio e il suo amministratore rimangono responsabili dei danni causati dall’ascensore difettoso anche se per i lavori di manutenzione dell’impianto è stata incaricata una ditta specializzata.

Il manutentore deve periodicamente:

  • verificare il regolare funzionamento delle parti fondamentali dell’ascensore
  • verificare lo stato di usura delle funi e delle catene
  • pulire e lubrificare l’impianto

Non essendo prevista una periodicità precisa, si ritiene che un corretto numero di visite annue possa essere intorno alle dieci uscite.

Il manutentore, al fine di garantire il buon funzionamento dell’impianto, provvede ad effettuare i necessari interventi, e, almeno una volta ogni sei mesi per gli ascensori e almeno una volta all’anno per i montacarichi annotare i risultati di queste verifiche sul libretto dell’ascensore.

Nel caso in cui rilevi un pericolo in atto, deve fermare l’impianto, fino a quando esso non sia stato riparato informandone, tempestivamente, il proprietario o l’amministratore e il soggetto incaricato delle verifiche periodiche.

Divisione delle spese per l’ascensore condominiale

Tutti i condomini risultano comproprietari dell’ascensore, le spese sono poste a carico di tutti i condomini serviti dall’impianto.

In generale, in un condominio con più scale, i condomini di ciascuna scala sopportano le spese solo per l’ascensore dal quale sono serviti.

Uso, gestione, manutenzione

Se il regolamento condominiale non contiene un regolamento specifico in materia le spese per l’uso e la manutenzione dell’ascensore sono ripartite tra i condomini in questo modo:

  • per il 50% in base ai millesimi di proprietà;
  • per il 50% in misura proporzionale rispetto al piano al quale abita il condomino.

Da tali spese sono di regola esonerati i proprietari del piano terreno, i proprietari dei negozi, e i proprietari dei box posti nel sotterraneo dell’edificio se non servito dall’ascensore salvo che il regolamento condominiale non stabilisca regole diverse.
Inoltre, non é sufficiente dichiarare di non utilizzare l’ascensore per essere esentati dal pagamento delle spese.

Per quanto riguarda, invece, le spese di adeguamento dell’impianto alle normative sulla sicurezza sono poste a carico di tutti i condomini, compresi i proprietari del piano terreno e dei negozi in proporzione ai millesimi.

Installazione in edificio privo di impianto

Quando si installa un nuovo impianto bisogna tenere conto della normativa per l’eliminazione delle barriere architettoniche, che impone comunque il rispetto dei limiti previsti in generale per le innovazioni ovvero che non venga pregiudicata la stabilità dell’edificio, non renda inutilizzabili parti comuni dello stabile e rispetti il decoro condominiale.

Generalmente l’installazione di un nuovo ascensore é sempre lecita se comparando vantaggi e svantaggi, i primi sono superiori ai secondi.
Non si può costruire l’impianto nel caso in cui arrechi danni alla proprietà privata anche di un solo condomino, tranne nel caso sia lo stesso condominio ad accettare i lavori necessari.

Se l’installazione di un ascensore serve ad eliminare le barriere architettoniche i lavori dovranno essere approvati a maggioranza dei presenti e almeno la metà del valore dell’edificio. In caso contrario sarà necessaria la maggioranza degli intervenuti e due terzi del valore dell’edificio espresso in millesimi.
I condomini dissenzienti possono rifiutarsi di pagare le spese rinunciando ad utilizzare l’ascensore una volta installato e non dovendo concorrere alle successive spese.

Per la ripartizione delle spese di realizzazione è possibile scegliere se applicare uno di questi 3 metodi:

  1. il criterio della proporzionalità al valore della proprietà di ciascun condomino ovvero tramite le tabelle millesimali
  2. la spesa complessiva è divisa tra tutti i partecipanti: 50% in base ai millesimi posseduti e 50% in proporzione al piano al quale si abita
  3. la spesa complessiva si divide in parti uguali tra i partecipanti.

Installazione a spese dei singoli condomini

Se l’assemblea condominiale non riesce a raggiungere il numero di voti necessari per approvare i lavori di installazione dell’ascensore, una o più persone possono comunque decidere di portare avanti i lavori a loro spese.

Per favorire l’installazione di ascensori abbattendo le barriere architettoniche, la costruzione dell’impianto può anche non rispettare le regole sulle distanze legali.

Adesione successiva all’utilizzo dell’ascensore

I condomini hanno diritto di aderire successivamente all’utilizzo dell’ascensore, sia che fossero dissenzienti o che si tratti di nuovi proprietari.
In questo caso devono però contribuire sia alle spese di installazione sia alle spese di manutenzione dell’impianto tenendo conto:

– del tempo trascorso tra la costruzione e le successive adesioni
– del logoramento subito dall’impianto
– delle eventuali spese di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Linee guida per il contratto di manutenzione

Tra gli obblighi dell’amministratore vi è quello di stipulare con una ditta autorizzata un contratto di manutenzione. L’Associazione nazionale imprese di costruzione e manutenzione ascensori ha redatto delle linee guida utili alla stipula di un contratto di manutenzione per l’ascensore condominiale che dovrebbe avere le seguenti caratteristiche:

  • la durata del contratto dovrebbe essere di almeno 3 anni, il condominio può comunque recedere il contratto in qualunque momento dando il preavviso alla ditta incaricata
  • deve prevedere le verifiche e le prove semestrali atte a verificare il corretto funzionamento e livello di sicurezza dell’impianto
  • deve garantire la manutenzione ordinaria preventiva delle parti principali dell’impianto. La legge non ne prevede una precisa frequenza temporale: solitamente è opportuno effettuare una visita al mese.
  • verifiche biennali dell’organismo competente. Il manutentore deve accompagnare l’organismo competente nelle operazioni di verifica.
  • il contratto di manutenzione può ammettere l’affidamento a terzi di lavori straordinari sull’impianto.
  • generalmente i contratti prevedono un meccanismo di revisione del canone, allo scopo di rendere più agevole la gestione del rapporto.

Sospensione dell’esercizio

  • il manutentore deve adempiere gli obblighi contrattuali relativi alle prestazioni concordate e assumere le responsabilità tecniche e legali previste dalla legislazione vigente.
  • in caso di pericolo in atto il manutentore deve fermare l’impianto informandone il proprietario, il soggetto incaricato delle verifiche ed il Comune.
  • il manutentore deve assicurare a propria cura e spese l’impianto relativamente alla responsabilità civile contro terzi.
  • il proprietario deve affidarsi ad un centro di soccorso che sia in grado di organizzare la liberazione di persone intrappolate in cabina o nel vano.
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