Diritto e Fisco | Editoriale

Parcheggio condominiale

16 maggio 2018


Parcheggio condominiale

> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 maggio 2018



La disciplina vigente in materia di diritti e obblighi riguardanti gli spazi comuni destinati al parcheggio condominiale.

Solitamente, all’interno di un condominio sono presenti delle aree comuni, come cortili e altri spazi comuni non edificati, che possono essere destinati ad ospitare il parcheggio delle auto dei condomini. Normalmente queste aree vengono assegnate uniformemente a ciascun proprietario, perché vi possa depositare uno o più veicoli.

Non è raro, però, che possano sorgere contestazioni sia riguardo l’assegnazione delle aree destinate al parcheggio condominiale, sia nella gestione quotidiana delle stesse: quanti non hanno mai subito la prepotenza di un condomino, che ha parcheggiato o lasciato parcheggiare suoi amici e ospiti nel vostro posto auto riservato? Per questo, conoscere nel dettaglio il funzionamento della disciplina in materia di diritti e obblighi sul parcheggio condominiale, potrebbe rappresentare una soluzione efficace ai tanti problemi di convivenza all’interno del condominio.

In questo articolo dedicheremo una prima sezione a definire cosa si intende per aree destinate al parcheggio, quali sono e come vengono disciplinate dalla legge, per poi passare in rassegna i rimedi agli abusi da parte di terzi.

Il parcheggio nel cortile condominiale

Le aree non edificate appartenenti al condominio e comprese tra i corpi di fabbrica di uno o più edifici costituiscono il cortile: si tratta di uno spazio presente in quasi tutti i condomini, che ha come funzione principale quella di fornire luce e aria agli ambienti edificati, oltre che a consentire il passaggio per l’accesso alle abitazioni [1]. Tra le altre funzioni, gli spazi liberi del condominio possono essere destinati, secondo il regolamento condominiale, alla funzione di parcheggio delle automobili dei condomini. Si tratta, normalmente, di uno dei beni che rientrano nell’ambito delle parti comuni del condominio: ciò significa che tutti i condomini posseggono diritti e obblighi comuni rispetto al cortile e che, quindi, nessuno è legittimato ad escludere altri dal godimento di queste aree.

Le cose, però, non sono così semplici: normalmente, infatti, l’uso del cortile viene disciplinato all’interno del regolamento condominiale, oppure sulla base di delibere dei condomini che possono disporre le modalità di occupazione degli spazi, numero di posti auto a disposizione per ciascun condomino, limiti o divieti rispetto a determinate categorie di vetture, oppure l’esclusione totale dalla possibilità di poter disporre dell’area con funzione di parcheggio.
Tuttavia, è ben possibile che il regolamento condominiale si disinteressi della disciplina di utilizzo delle aree comuni, il che potrebbe rappresentare un problema rispetto all’individuazione dei diritti e dei doveri che hanno reciprocamente i condomini sull’utilizzo di questi spazi.

Va precisato che il problema non può essere riferito ai condomini di più recente costruzione, per i quali la legge dispone l’obbligo di riservare spazi appositi da adibire a parcheggio, in misura proporzionale alle dimensioni della cubatura dell’edificio: questi parcheggi vengono considerati pertinenze dell’appartamento e, pertanto, non possono essere oggetto di cessione separata [2]. Allo stesso modo, non dovrebbero sorgere problemi con riferimento ai posti auto privati, cioè acquistati direttamente da un determinato soggetto: questi, infatti, non sono considerati spazi comuni e rispetto ad essi valgono le regole che si osservano per tutti i beni di proprietà, per cui il titolare potrà rimuovere ogni turbativa nell’esercizio del suo diritto e limitare efficacemente le ingerenze altrui.

In tutti gli altri casi in cui non è ben individuata la riferibilità del posto auto ad un determinato appartamento e, di conseguenza, al relativo proprietario, possono sorgere controversie in merito ai diritti di utilizzazione delle aree di parcheggio. Per questo motivo, dopo aver definito la disciplina che concerne le destinazioni delle aree comuni, provvederemo a individuare i rimedi contro gli abusi da parte degli altri condomini.

I limiti di utilizzo delle aree comuni

Se nel regolamento condominiale non sono previsti limiti e divieti relativamente all’esercizio dei diritti di utilizzo delle aree comuni, restano applicabili le norme del codice civile in materia di beni comuni: a tal proposito, la legge stabilisce che ciascun condomino può utilizzare la totalità o una porzione del cortile del condominio con funzione di parcheggio, purché vengano rispettati i diritti degli altri condomini di fare lo stesso e non vengano modificate le destinazioni d’uso del cortile condominiale.

Nell’ambito dello spazio comune, il singolo condomino ha la possibilità di poter apportare delle modifiche, purchè queste non si traducano in una trasformazione irreversibile, che renda impossibile agli altri condomini la possibilità di utilizzare e godere dell’area in questione. Pertanto, la violazione delle condizioni, ne rende l’utilizzo illecito da parte del condomino: ciò comporta che gli altri condomini o, per essi, l’amministratore, potranno pretendere dal responsabile il risarcimento dei danni e la rimozione dei manufatti realizzati [3].

Si è detto che tra le condizioni di utilizzo dell’area comune è presente l’obbligo del rispetto del pari uso: ciò significa che ogni condomino ha la facoltà di utilizzare gli spazi comuni come meglio crede, ad esempio, parcheggiandovi la propria autovettura, anche in misura prevalente rispetto agli altri; ciò che non può fare è limitare, tramite il suo utilizzo, la possibilità che altri facciano altrettanto, sfruttando il bene in modo esclusivo. In altri termini, non c’è un limite quantitativo all’utilizzo che il condomino potrebbe fare dell’area comune: la legge non richiede che l’uso sia identico e contemporaneo per tutti i condomini, ma soltanto che non venga menomato il diritto degli altri all’utilizzazione del medesimo bene nelle stesse modalità. Se uno dei condomini parcheggia la propria autovettura nel cortile per un lungo periodo di tempo, sta compiendo un abuso, dal momento che il suo utilizzo impedisce agli altri condomini di poter partecipare all’uso dell’area di parcheggio

Da ciò deriva che se lo spazio del cortile non consente il parcheggio per tutti i condomini, oppure se alcuni condomini hanno più auto che altri all’interno del parcheggio, in assenza di accordo tra gli interessati, deve essere seguito un criterio ragionevole, come ad esempio approntare dei turni per lo sfruttamento del posto auto.
Il criterio dei turni, ritenuto dalla giurisprudenza prevalente come l’unico metodo ragionevole per delimitare lo spazio di parcheggio in caso di posti non disponibili per tutti, può essere adottato con delibera dei condomini o direttamente nel regolamento condominiale. Se manca nel regolamento condominiale una determinazione in tal senso, non può farsi riferimento al valore degli appartamenti o al volume delle cubature occupate dal singolo condomino, per poterne determinare l’ampiezza e la portata delle possibilità di utilizzo dello spazio comune. Nel caso in cui non sia raggiunto un accordo con gli altri condomini rispetto all’utilizzo di questo criterio, l’interessato potrà ricorrere al giudice perché questo dichiari l’obbligo per il condominio di disporre l’adozione dei turni e, se presenti, risarcire i danni subiti dal condomino.

La destinazione degli spazi condominiali

Come si accennava, l’altra condizione che deve essere osservata per regolare l’utilizzo degli spazi condominiali al fine di parcheggiarvi le proprie auto riguarda il rispetto della destinazione del cortile. Anche in questo caso, in mancanza di disposizioni nel regolamento condominiale, la destinazione dello spazio comune può essere desunta unicamente dalle circostanze del caso concreto.

Ad esempio, la funzione tipica delle aree comuni all’interno di un condominio è quella di fornire l’accesso ai condomini all’interno degli edifici in cui si trovano le aree di proprietà esclusiva: da ciò consegue, evidentemente, che è abusivo il comportamento di un condomino che utilizza un determinato spazio come parcheggio, se questo fatto determina l’impossibilità o una insopportabile difficoltà di accesso a locali o box di proprietà.
Allo stesso modo, altra funzione che può avere l’area comune è quella di consentire di dare luce e aria alle unità abitative adiacenti: anche in questo caso, se l’utilizzo della zona da parte di un altro condomino come parcheggio, provoca limitazioni rispetto all’ingresso di luce o di aria pulita all’interno dell’abitazione, è evidente che questa condotta non rispetta la destinazione esclusiva dello spazio condominiale.

Dal momento che per accertare la consistenza di una destinazione dello spazio condominiale è necessario operare una valutazione caso per caso, per stabilire la presenza di un’alterazione della stessa è necessario procedere ad una nuova valutazione. Da ciò si può dedurre che non costituisce comportamento idoneo a modificare la destinazione d’uso, il comportamento del condomino che parcheggia temporaneamente il proprio veicolo in una determinata area [4]. La sosta temporanea dei veicoli può però integrare un abuso da parte del condomino, quando è idonea a impedire l’esercizio del diritto di passaggio o di altro diritto di godimento spettante ad altro condomino: pertanto, la circostanza per cui un condomino vi blocca costantemente il passaggio, parcheggiando davanti al vostro box auto o impedendovi di uscire, rappresenta una condotta censurabile nei modi che vedremo.

L’assemblea dei condomini può modificare la destinazione delle aree comuni, introducendo delle innovazioni. Anche rispetto a questa facoltà, però, sono previsti dei limiti: nel silenzio della legge, secondo la giurisprudenza sono illegittime le innovazioni quando determinano sproporzione nell’utilizzo del bene fra tutti i condomini: ad esempio, l’assegnazione nominativa di posti fissi per il parcheggio della seconda autovettura può essere contestata dagli altri condomini non dotati di seconda auto, quando questa delibera incide sulla propria facoltà di utilizzo di una parte rilevante del cortile; ancora, può costituire violazione della destinazione l’autorizzazione a costruire nel cortile un’autorimessa: anche in questo caso, c’è il rischio che l’innovazione vada a vantaggio di alcuni soltanto dei condomini, così cementando una situazione di squilibrio incompatibile con il principio del pari utilizzo.
Fuori da questi casi limite, è la stessa legge a prevedere che l’assemblea dei condomini possa procedere a modifiche nella destinazione d’uso delle aree comuni. In particolare, se il condominio intende adibire il cortile a parcheggio di auto, è necessaria la maggioranza degli intervenuti all’assemblea, purché siano rappresentati almeno i 667millesimi dell’edificio. Anche per le modifiche volte ad adibire il giardino a parcheggio di auto richiedono una maggioranza qualificata: è richiesto, infatti, il voto favorevole dei 4/5 dei partecipanti al condominio e una rappresentanza dei 4/5 dei millesimi corrispondenti al valore del condominio (800/1000).

Abuso da parte degli altri condomini: come reagire

Dopo aver premesso che costituisce uso illegittimo del cortile ogni comportamento del condomino che violi i limiti di utilizzo previsti dalla legge o dal regolamento condominiale, è possibile ora valutare quali sono gli strumenti a disposizione degli altri condomini per reagire all’abuso. E’ necessario premettere che verificare la sussistenza di una violazione richiedere l’accertamento di una effettiva lesione dell’altrui diritto di godimento o di un concreto intervento, da parte del condomino, idoneo ad alterare la destinazione d’uso dello spazio comune.

Rispetto alla condotta del condomino che parcheggia la propria auto all’interno dello spazio comune del condominio, impedendo in questo modo l’accesso o l’uscita di un’altra automobile, secondo la giurisprudenza ci sono persino gli estremi per configurare il reato di violenza privata [5]: quindi, se il vostro condomino vi costringe a rimanere bloccato all’interno del vostro garage o se impedisce l’accesso alla vostra unità abitativa di proprietà, potete chiamare le forze dell’ordine e sporgere denuncia contro lo stesso.

Più in generale, in tutti gli casi in cui un condomino commetta atti abusivi, disattendendo la destinazione d’uso del cortile o ponendo in essere un utilizzo illegittimo dello spazio comune, è possibile ricorrere alle autorità giudiziarie per ottenere la cessazione dell’uso abusivo e il conseguente risarcimento del danno per il mancato o menomano diritto di godimento del cortile condominiale. L’azione giudiziale può essere esperita direttamente dal singolo condomino, senza la necessaria partecipazione degli altri e senza bisogno di una precedente delibera dell’assemblea condominiale. Le azioni civili vanno dirette nei confronti del condomino che si ritiene abbia utilizzato in modo illegittimo lo spazio comune del condominio: è necessario rivolgersi ad un avvocato, perché prepari un atto di citazione da notificare alla controparte e attendere, poi, che si svolga il processo.

In alternativa, l’azione giudiziaria potrebbe essere esercitata dall’amministratore di condominio. Tuttavia, in questo caso, se non c’è una disposizione specifica nel regolamento condominiale o una delibera in tal senso, l’amministratore non ha l’obbligo di dover procedere in sede legale. In generale, l’amministratore può promuovere una lite quando ciò sia necessario per il rispetto del regolamento di condominio e per l’infrazione di uno dei divieti previsti dalle sue clausole, oppure quando venga a ciò investito da parte di una preventiva deliberazione assembleare. L’amministratore, però, non risponde dei danni determinati dalle condotte abusive dei condomini rispetto all’utilizzo improprio dello spazio comune del condominio, dato che non dispone, salvo previsioni esplicite da parte del regolamento condominiale, di un potere coercitivo nei confronti dei singoli condomini.

Tuttavia, l’attivazione dei rimedi processuali da parte dell’amministratore è sempre doverosa nei casi, che qui interessano, di modifiche unilaterale alle destinazioni d’uso dei beni comuni, dal momento che queste integrano di per sé una violazione rispetto alle norme di legge che regolano il condominio: in questo caso, l’inerzia dell’amministratore, se dovuta a dolo o colpa, può essere censurata dal singolo condomino danneggiato, rivolgendo l’azione anche nei suoi confronti[6].

note

[1] Secondo la giurisprudenza, costituiscono cortile anche tutti gli spazi liberi che non sono appartenenti agli edifici, come le aree verdi, le intercapedini e i parcheggi (v. Cass. 31 gennaio 2017, n. 2532; Cass. 29 ottobre 2003, n. 16241).

[2] In tal senso dispone l’art. 9, co. 5, della Legge 122/1989.

[3] La giurisprudenza è chiara nell’indicare che la violazione delle condizioni previste dalla legge o dal regolamento condominiale, costituiscono illeciti del condomino che danno luogo a responsabilità risarcitoria nei confronti del condominio v. Cass. 12 novembre 2012, n. 19615; Cass. 15 luglio 1995, n. 7752.

[4] La sosta temporanea dei veicoli non è idonea a modificare la destinazione d’uso, perché è un uso accessorio al passaggio del veicolo stesso verso area diversa (cfr. Cass. 7 maggio 2008, n. 11204).

[5] Cfr. Cass. pen. 1° febbraio 2011, n. 7592.

[6] Come insegnato da giurisprudenza risalente, ma ancora attuale (v. Cass. 11 febbraio 1974, n. 397).

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI