Diritto e Fisco | Articoli

Veranda abusiva: che fare?

6 aprile 2018


Veranda abusiva: che fare?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 6 aprile 2018



Acquistare casa con un abuso edilizio: se il precedente proprietario ha chiuso il balcone o la terrazza con una veranda senza però la licenza edilizia quali sono le conseguenze per chi compra?

Hai appena comprato casa in una zona cittadina trafficata e ben servita dai mezzi. I precedenti proprietari avevano chiuso il balcone creando una veranda: si tratta di un piccolo spazio, meno del 20% della superficie complessiva dell’appartamento, ma che non è mai stata sanata. In altri termini, quando la veranda è stata realizzata, il titolare dell’immobile non ha chiesto il permesso di costruire. Nonostante il modesto abuso edilizio, però, il venditore ti ha rassicurato: la veranda non ha mai creato problemi né col condominio, né con il Comune che, pur avendo consapevolezza della costruzione (l’immobile è, infatti, in pieno centro e il balcone visibile a tutti) non si è mai attivato né per avviare contestazioni di carattere penale, né per chiederne la demolizione. Un “occhio chiuso” che, a suo dire, si giustifica per il fatto che la dimensione è irrisoria e che sono in molti, in città, ad avere coperto il balcone senza chiedere permessi. Senonché, dopo qualche mese dal rogito, ti arriva a casa un ordine di demolizione da parte dell’amministrazione la quale – neanche a farlo apposta – ti contesta la veranda abusiva: che fare, ti chiedi giustamente ora che sei stato “incastrato” in questa vicenda? L’essere del tutto incolpevole per l’illecito edilizio ti salva dalle sue conseguenze? La questione è stata analizzata da una recente sentenza del Consiglio di Stato [1]. Vediamo quali sono i chiarimenti forniti dai giudici amministrativi in questa e in tante altri situazioni del tutto simili.

Veranda abusiva: ci vuole il permesso di costruire?

La realizzazione di una veranda richiede sempre il rilascio del permesso di costruire da parte del Comune. A prescindere dal materiale utilizzato (se leggero e amovibile) e dalle sue dimensioni (se modeste rispetto alla superficie dell’appartamento al quale si riferisce), essa si considera sempre una «nuova costruzione» perché implica la realizzazione di un nuovo spazio, vivibile e coperto. 

La veranda sul balcone di un appartamento, dal punto di vista sostanziale, consiste nella realizzazione, con strutture fisse, di un manufatto capace di determinare una variazione planovolumetrica e architettonica dell’immobile. Di conseguenza – sottolinea la sentenza in commento – il manufatto deve essere inquadrato all’interno della ristrutturazione edilizia e, come tale, la sua realizzazione richiede il preventivo rilascio di permesso di costruire. Sotto questo profilo, la natura dei materiali utilizzati (nel caso in esame pannelli in alluminio), le ridotte dimensioni, la circostanza che le opere sarebbero state realizzate dai precedenti proprietari sono tutte circostanze irrilevanti.

La legge [2] include infatti, nelle opere di ristrutturazione, anche gli interventi che portano ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportano modifiche del volume, dei prospetti, o che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportano mutamenti della destinazione d’uso (ristrutturazione edilizia). Tali opere rientrerebbero nella cosiddetta «ristrutturazione pesante», la cui realizzazione richiede il preventivo ottenimento del permesso di costruire.  

La conseguenza è che, se non viene rilasciata la licenza edilizia, l’opera si considera abusiva. L’abuso edilizio può tuttavia essere sempre sanato: il permesso in sanatoria però viene rilasciato a patto che:

  • non sia già stato emesso l’ordine di demolizione;
  • la veranda sia in regola tanto con il piano urbanistico in vigore all’epoca della realizzazione dell’opera, tanto con quello (se mutato) in vigore all’epoca della presentazione della sanatoria.

Se la veranda abusiva è stata fatta dal precedente proprietario 

Cosa rischia chi acquista casa con un abuso edilizio realizzato dal precedente proprietario? Non certo il procedimento penale (salvo non sia stato egli stesso a commissionare il lavoro prima del rogito). Difatti il principio che regola la responsabilità per i reati si basa sulla personalità della condotta: solo chi commette materialmente l’illecito può essere considerato colpevole e non invece altri (cosiddetto principio della «responsabilità penale personale»).

Rischia però di dover demolire l’abuso edilizio. L’ordine di smantellamento della veranda abusiva infatti va impartito all’attuale proprietario dell’immobile: è lui il garante del bene e, come tale, non può opporsi anche se non ha alcuna colpa. E se il condominio, invece, è d’accordo sul mantenimento della veranda? Neanche questo serve a salvare l’opera: difatti una cosa è il rispetto della normativa civilistica e i rapporti di vicinato, un’altra quello della normativa urbanistica che, invece, tutela un interesse pubblico. 

Se il Comune ha sempre chiuso un occhio…

C’è un termine massimo entro cui può intervenire l’ordine di demolizione della veranda abusiva? Anche su questo punto, la soluzione sposata dalla giurisprudenza va contro gli interessi del nuovo proprietario. Difatti, secondo il Consiglio di Stato [3], l’ordine di demolizione non si prescrive mai, non ha cioè termini di scadenza e può intervenire in qualsiasi momento. L’inerzia dell’amministrazione nell’esercizio del potere repressivo dell’abuso, spiega la sentenza in commento, non è idonea a sanare l’illecito edilizio e non può radicare un «legittimo affidamento» in capo al proprietario (come dire: non si può sperare che il decorso del tempo cancelli gli illeciti). «Non è concepibile l’idea di connettere al decorso del tempo e all’inerzia dell’amministrazione la sostanziale perdita del potere di contrastare l’abusivismo edilizio, ovvero di legittimare in qualche misura l’edificazione avvenuta senza titolo». «Il decorso del tempo, lungi dal radicare in qualche misura la posizione giuridica dell’interessato, rafforza piuttosto il carattere abusivo dell’intervento». La circostanza che l’attuale proprietario dell’immobile non sia responsabile dell’abuso è del tutto irrilevante.

La veranda abusiva senza permesso del condominio

Per completezza ricordiamo che la realizzazione di una veranda, se da un lato richiede il permesso di costruire del Comune, non richiede però quello del condominio il quale, tutt’al più, potrebbe opporsi dopo la realizzazione dell’opera solo in due casi: a) se crea problemi di stabilità per l’edificio; b) se viola l’estetica della facciata del palazzo. Proprio per l’inesistenza di una norma che richieda il nulla osta del condomino, il Comune non può subordinare il rilascio del permesso al previo parere positivo dell’assemblea condominiale (cosa che invece succede spesso: la delibera è infatti uno dei documenti che spesso vengono richiesti in allegato all’istanza).

La veranda non è una pertinenza dell’appartamento

La sentenza chiarisce infine che la veranda realizzata sul balcone o sul terrazzo non può essere considerata come una pertinenza dell’appartamento. Si tratterebbe, infatti, di un nuovo locale autonomamente utilizzabile, che si aggrega ad un preesistente organismo edilizio, trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie. Tanto è stato confermato dalla Riforma Madia [4]. Il nuovo regolamento edilizio-tipo (nell’Allegato A) definisce la veranda come il «Locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili». Di conseguenza, secondo il Consiglio di Stato, la veranda realizzata sul balcone o sul terrazzo non può essere costruita senza permesso di costruire.

note

[1] Cons. Stato sent. n. 1893/18 del 26.03.2018.

[2] Art. 10, comma l, lett. c), del Dpr 380/2001.

[3] Cons. Stato sent. n. 9/2017 in adunanza plenaria.

[4] Con l’Intesa tra Governo, Regioni e Comuni del 20 ottobre 2016, è stato istituito il cosiddetto regolamento edilizio-tipo (ex art. 4, comma 1-sexies, Dpr 380/2001). 

Cons. Stato sent. n. 1893/18 del 26.03.2018

Pubblicato il 26/03/2018

N. 01893/2018REG.PROV.COLL. N. 00490/2012 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Sesta) ha pronunciato la presente SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 490 del 2012, proposto dai signori xxxx e xxxx, rappresentati e difesi dall’avvocato Giuseppe Lavitola, con domicilio eletto presso il suo studio in Roma, via Costabella, n. 23;

contro

Roma Capitale, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati Rodolfo Murra, Sergio Siracusa, domiciliata presso gli uffici dell’avvocatura comunale in Roma, via del Tempio di Giove, n. 21;

e con l’intervento di

ad opponendum:

il signor yyy, rappresentato e difeso dall’avvocato Gianluigi Pellegrino, elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma, corso del Rinascimento, n. 11;

per la riforma

della sentenza del T.a.r. Lazio – Roma – Sez. I-quater n. 4629 del 2011;

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Viste le memorie difensive; Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 14 dicembre 2017 il Cons. Dario Simeoli e uditi per le parti gli avvocati Raffaella Roccucci, per delega dell’avv. Giuseppe Lavitola, Sergio Siracusa e Giovanni Pellegrino, per delega dell’avv. Gianluigi Pellegrino;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1.‒ Con il ricorso promosso in primo grado, i signori xxx e xxxx ‒ proprietari di un appartamento sito in Roma ‒ impugnavano la determinazione dirigenziale n. 143 del 28 gennaio 2011 con la quale il Comune di Roma aveva ingiunto loro la demolizione di «una veranda con struttura in alluminio e vetri con grigliato ligneo esterno di mt. 1,50 X 4,00 circa adibita a lavanderia (lato cortile), e di«una veranda con infissi in alluminio, priva di vetri di mt. 1,00X2,00 circa adibito a ripostiglio (Lato Via Nemea)», in quanto entrambe realizzate in assenza di titolo abilitativo.

1.1.‒ Gli istanti sollevano due ordini di censure:

– il difetto di motivazione, in quanto, il Comune di Roma avrebbe omesso di considerare che le opere erano risalenti nel tempo ‒ essendo state realizzate nel corso degli anni settanta dai precedenti proprietari dell’unità immobiliare ‒ e che si trattava di struttura di minima consistenza (6 mq e 3 mq su un terrazzo della superficie complessiva di ben 155 mq);

– in subordine, il provvedimento impugnato sarebbe stato comunque illegittimo, non rientrando le opere contestate nella categoria degli interventi di ristrutturazione edilizia (di cui agli articoli 33 del d.P.R. n. 380 del 2001, e dell’art. 16 della legge della Regione Lazio n. 15 del 2008), trattandosi di pertinenze che non impegnavano un volume superiore al 20% dell’appartamento di proprietà, di talché la loro realizzazione in assenza di DIA sarebbe stata perseguibile soltanto a mezzo di sanzione pecuniaria.

2.– Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio, con la sentenza n. 4629 del 2011, respingeva il ricorso, condannando i ricorrenti al pagamento delle spese di lite.

3.‒ Avverso la sentenza del T.a.r., i signori xxx e xxx hanno quindi proposto appello chiedendo, in sua riforma, l’accoglimento del ricorso introduttivo del giudizio di primo grado.

4.– Si sono costituti in giudizio Roma Capitale e l’interventore ad opponendum signor yyy (proprietario di unità immobiliare ricompresa nell’immobile dove sono state realizzate le opere oggetto dell’ordine di demolizione), insistendo per il rigetto del gravame.

5.‒ All’esito dell’udienza pubblica del 14 dicembre 2017 e della camera di consiglio riconvocata in data 8 febbraio 2018, la causa è stata trattenuta per la decisione.

DIRITTO

1.‒ Con un primo ordine di motivi, gli appellanti lamentano che il Comune, prima di ordinare la demolizione dell’opera abusiva, avrebbe dovuto verificare se, per il lungo lasso di tempo trascorso dalla commissione dell’abuso e stante la limitata consistenza delle verande, si fosse ingenerato un affidamento nei privati, ai quale l’immobile era peraltro pervenuto soltanto dopo la realizzazione da parte dei precedenti proprietari di tale strutture (rispetto alle quali gli odierni appellanti avevano soltanto provveduto, al momento dell’acquisto, nel 1988, ad eseguire opere di manutenzione straordinaria).

1.1.‒ La censura non può essere accolta in forza delle dirimenti considerazioni da ultimo espresse dall’Adunanza plenaria del Consiglio di Stato, con la sentenza n. 9 del 2017.

La mera inerzia da parte dell’amministrazione nell’esercizio di un potere/dovere finalizzato alla tutela di rilevanti finalità di interesse pubblico non è idonea a far divenire legittimo ciò che (l’edificazione sine titulo) è sin dall’origine illegittimo.

Allo stesso modo, tale inerzia non può certamente radicare un affidamento di carattere ‘legittimo’ in capo al proprietario dell’abuso, giammai destinatario di un atto amministrativo favorevole idoneo a ingenerare un’aspettativa giuridicamente qualificata.

Non si può applicare a un fatto illecito (l’abuso edilizio) il complesso di acquisizioni che, in tema di valutazione dell’interesse pubblico, è stato enucleato per la diversa ipotesi dell’autotutela decisoria.

Non è in alcun modo concepibile l’idea stessa di connettere al decorso del tempo e all’inerzia dell’amministrazione la sostanziale perdita del potere di contrastare l’abusivismo edilizio, ovvero di legittimare in qualche misura l’edificazione avvenuta senza titolo, non emergendo oltretutto alcuna possibile giustificazione normativa a una siffatta – e inammissibile – forma di sanatoria automatica.

Se pertanto il decorso del tempo non può incidere sull’ineludibile doverosità degli atti volti a perseguire l’illecito attraverso l’adozione della relativa sanzione, deve conseguentemente essere escluso che l’ordinanza di demolizione di un immobile abusivo debba essere motivata sulla sussistenza di un interesse pubblico concreto e attuale al ripristino della legalità violata. In tal caso, è del tutto congruo che l’ordine di demolizione sia adeguatamente motivato mercé il richiamo al comprovato carattere abusivo dell’intervento, senza che si impongano sul punto ulteriori oneri motivazionali, applicabili nel diverso ambito dell’autotutela decisoria.

Il decorso del tempo, lungi dal radicare in qualche misura la posizione giuridica dell’interessato, rafforza piuttosto il carattere abusivo dell’intervento: l’eventuale connivenza degli amministratori locali pro tempore o anche la mancata conoscenza dell’avvenuta commissione di abusi non fa venire meno il dovere dell’Amministrazione di emanare senza indugio gli atti previsti a salvaguardia del territorio.

Anche nel caso in cui l’attuale proprietario dell’immobile non sia responsabile dell’abuso e non risulti che la cessione sia stata effettuata con intenti elusivi, le conclusioni sono le stesse.

Si osserva in primo luogo al riguardo che il carattere reale della misura ripristinatoria della demolizione e la sua precipua finalizzazione al ripristino di valori di primario rilievo non si pongono in modo peculiare nelle ipotesi in cui il proprietario non sia responsabile dell’abuso.

Non può infatti ritenersi che, ferma restando la doverosità della misura ripristinatoria, la diversità soggettiva fra il responsabile dell’abuso e l’attuale proprietario imponga all’amministrazione un peculiare ed aggiuntivo onere motivazionale.

Ed infatti il carattere reale dell’abuso e la stretta doverosità delle sue conseguenze non consentono di valorizzare ai fini motivazionali la richiamata alterità soggettiva (la quale può – al contrario – rilevare a fini diversi da quelli della misura ripristinatoria, come nelle ipotesi del riparto delle responsabilità fra il responsabile dell’abuso e il suo avente causa).

In altri termini, le vicende di natura civilistica, aventi per oggetto la titolarità di un bene, non incidono sul doveroso esercizio del potere, conseguente alla violazione delle regole urbanistiche ed edilizie.

2.‒ Con il secondo motivo di appello, gli appellanti sostengono che ‒ data l’esiguità delle strutture restaurate (mq. 6 e mq. 3), di volumetria inferiore al 20% di quella complessiva dell’appartamento ‒ le opere contestate non avrebbero richiesto il previo rilascio del permesso costruire, dovendosi piuttosto qualificare come pertinenze edilizie soggette a D.I.A.; con la conseguenza che, se questa manca o se il manufatto è in difformità, l’Amministrazione avrebbe potuto procedere soltanto alla irrogazione di sanzione pecuniaria.

2.1.‒ Il motivo non può essere accolto.

Ai sensi dell’art. 10, comma l, lettera c), del TUE, le opere di ristrutturazione edilizia necessitano di permesso di costruire se consistenti in interventi che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino, modifiche del volume, dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso (ristrutturazione edilizia). In via residuale, la SCIA assiste invece i restanti interventi di ristrutturazione c.d. «leggera» (compresi gli interventi di demolizione e ricostruzione che non rispettino la sagoma dell’edificio preesistente).

Ebbene, le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, in quanto determinano una variazione planovolumetrica ed architettonica dell’immobile nel quale vengono realizzate, sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire.

Si tratta, infatti, di strutture fissate in maniera stabile al pavimento che comportano la chiusura di una parte del balcone, con conseguente aumento di volumetria e modifica del prospetto. Né può assumere rilievo la natura dei materiali utilizzati, in quanto la chiusura, anche ove realizzata (come nella specie) con pannelli in alluminio, costituisce comunque un aumento volumetrico. In proposito, va ricordato che, nell’Intesa sottoscritta il 20 ottobre 2016 , ai sensi dell’articolo 8, comma 6, della legge 5 giugno 2003, n. 131, tra il Governo, le Regioni e i Comuni, concernente l’adozione del regolamento edilizio-tipo di cui all’articolo 4, comma 1-sexies del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, la veranda è stata definita (nell’Allegato A) «Locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili».

Deve anche escludersi che la trasformazione di un balcone o di un terrazzo in veranda costituisca una «pertinenza» in senso urbanistico. La veranda integra, infatti, un nuovo locale autonomamente utilizzabile, il quale viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie.

2.3.‒ In ragione di quanto sopra esposto, è evidentemente inconferente il richiamo operati dagli appellanti alla sanatoria da essi richiesta ‒ ma mai riscontrata da parte dell’Amministrazione resistente ‒ ai sensi dell’art. 37, comma 4, del testo unico dell’edilizia, il quale è relativo all’accertamento di conformità degli interventi ‒ diversi da quelli oggi in contestazione ‒ eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività.

2.3.‒ Non può, quindi, dubitarsi della legittimità sul piano sostanziale della sanzione irrogata dal Comune che, in ragione di quanto detto, assume una connotazione del tutto vincolata in rapporto alla realizzazione di una struttura comportante un ampliamento volumetrico e una modifica del prospetto dell’edificio, in mancanza del prescritto titolo edilizio (nel senso che la realizzazione di una veranda necessita del permesso di costruire, anche la sentenza di questa Sezione del Consiglio di Stato 25 gennaio 2017, n. 306). Va rimarcato che, nella memoria del 13 novembre 2017, gli appellanti hanno dichiarato che, nelle more del presente giudizio, hanno provveduto a rimuovere una delle due verande oggetto di causa (e precisamente quella adibita a ripostiglio, posta sul lato di via Nemea).

3.– L’appello, dunque, va integralmente respinto.

3.1.– La liquidazione delle spese di lite del secondo grado di giudizio segue la regola della soccombenza nei confronti di Roma Capitale, mentre sussistono giusti motivi che giustificano la loro compensazione nei rapporti con l’interventore ad opponendum.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Sesta), definitivamente pronunciando sull’appello n. 490 del 2012, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna gli appellanti al pagamento delle spese di lite in favore di Roma Capitale, che si liquidano in € 3.000,00, oltre IVA e CPA. Le spese di lite sono invece compensate nei rapporti con l’interventore ad opponendum.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio dei giorni 14 dicembre 2017 e 8 febbraio 2018 con l’intervento dei magistrati:

Sergio Santoro, Presidente

Silvestro Maria Russo, Consigliere Vincenzo Lopilato, Consigliere Marco Buricelli, Consigliere

Dario Simeoli, Consigliere, Estensore

L’ESTENSORE Dario Simeoli

IL PRESIDENTE Sergio Santoro

IL SEGRETARIO

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI