Diritto e Fisco | Editoriale

Diritto di superficie: cos’è e come funziona

24 Aprile 2018
Diritto di superficie: cos’è e come funziona

Il diritto di superficie è un diritto reale parziario che consente al titolare di edificare e mantenere una costruzione al di sopra (o al di sotto) di un fondo di proprietà altrui e di acquistarne la proprietà della costruzione o dell’opera senza però diventare proprietario del terreno.

Per diritto di superficie si intende il diritto a edificare sul suolo, o al di sotto di esso, di proprietà di un altro soggetto, che può essere pubblico o privato. Il diritto di superficie è un diritto “reale” ossia su “una cosa” (res in latino significa “cosa”). Tuttavia si parla di un diritto reale parziario per distinguerlo dalla proprietà che è il diritto reale pieno per antonomasia. Difatti il diritto di superficie, come anche il diritto di servitù, l’uso, l’abitazione o l’usufrutto, garantiscono al titolare dei poteri limitati sul bene alla proprietà. Qui di seguito analizzeremo il diritto di superficie: cos’è e come funziona, quali sono i diritti e gli obblighi del proprietario del suolo e del titolare del diritto di superficie, come viene stipulato il contratto e in quali casi si considera estinto, in particolare:

Che cos’è il diritto di superficie

Per diritto di superficie si intende il diritto ad edificare sul suolo, o al di sotto di esso, di proprietà di un altro soggetto, che può essere pubblico o privato. Qualora il fondo appartenga in comproprietà a più soggetti, per procedere con la costruzione sarà necessario il consenso di tutti i proprietari. Il diritto di superficie, inoltre, può essere dato a due soggetti diversi. Per fare un esempio pratico il proprietario del suolo può trasferire la proprietà dello stabile costruito al di sopra del suolo ad A e la proprietà dell’autorimessa al di sotto del suolo a B. Sia il soggetto A sia il soggetto B diventano egualmente superficiari. Il titolare del diritto di superficie viene chiamato superficiario.

Il diritto di superficie viene costituito dunque sul suolo sul quale deve essere realizzata o mantenuta la costruzione e può consistere:

  • nel realizzare al di sopra o al di sotto del suolo una costruzione
  • nel mantenere la proprietà di una costruzione sul suolo appartenente ad un altro soggetto una volta che l’edificazione é stata completata

In concreto il proprietario del suolo ha le seguenti possibilità:

  • costituire il diritto di superficie, riservandosi la proprietà del suolo
  • riservarsi il diritto di superficie o la proprietà superficiaria e trasferire la proprietà del suolo
  • trasferire la proprietà del suolo a un soggetto e costituire il diritto di superficie a favore di un altro.

La costruzione deve consistere in un’opera realizzata dall’uomo e ancorata stabilmente al suolo.

Modalità: come si costituisce il diritto di superficie

Il diritto di superficie si costituisce mediante contratto di vendita o permuta oppure tramite contratto di donazione a titolo gratuito ma può anche venirsi a formare tramite testamento o per sentenza.

È possibile acquistare il diritto di superficie solo se è già presente sul suolo una costruzione ed il contratto che costituisce, modifica o trasferisce il diritto di superficie deve avere la forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata dal notaio, il contratto che non sia stipulato in queste forme è da considerarsi invalido e nulli i diritti che ne siano sanciti. Il diritto di superficie ha una durata indeterminata tranne in casi specifici chiariti nel contratto tra le parti.

Ad ogni modo i soggetti hanno la possibilità di prevedere che il diritto di superficie abbia una durata determinata e di indicare una scadenza del termine, se per esempio la costruzione non è ancora stata edificata il diritto del superficiario decade se:

  • i lavori di edificazione non sono ancora partiti
  • esiste già una costruzione: in mancanza di diversa previsione delle parti, il proprietario del suolo diventa anche proprietario della costruzione.

Le parti possono anche stabilire che il superficiario abbia l’obbligo di rimuovere la costruzione regolando le spese e l’attribuzione dei materiali da costruzione.

Diritti e obblighi del proprietario del suolo e del superficiario

Il proprietario del suolo non deve ostacolare l’esercizio del diritto del superficiario, ovvero deve permettere lo svolgimento dell’attività di costruzione e, per quanto riguarda le costruzioni già esistenti, deve tollerarne il mantenimento evitando comportamenti che possano danneggiarle. Tutte le spese relative alla costruzione sono di competenza del superficiario e, di conseguenza, il proprietario del suolo non è obbligato ad eliminare eventuali ostacoli, come ad esempio piante ed alberi.

Fino a quando il superficiario non dichiara di voler iniziare la costruzione, il proprietario del suolo può servirsi liberamente dello stesso. L’unico limite a questo godimento per il proprietario del suole è che non deve impossibilitare od ostacolare la realizzazione della costruzione e deve consentire in ogni momento l’inizio dell’attività edificatoria al superficiario. Il proprietario pertanto non può effettuare modifiche dello stato del suolo che impediscano l’immediato inizio della costruzione.

Il superficiario deve provvedere a tutte le spese necessarie per realizzare la costruzione, anche quelle per abbattere e asportare ciò che si trova sul suolo. Se il diritto di superficie non è stato costituito a titolo gratuito, il superficiario è tenuto a pagare un corrispettivo in unica soluzione o in canoni periodici. Il mancato pagamento del corrispettivo costituisce un inadempimento che può giustificare la risoluzione del contratto.

Estinzione: cause di cessazione del diritto di superficie

Il diritto di superficie può estinguersi per diverse cause connesse alle parti contrattuali.
Si tratta solitamente del fatto che la stessa persona si trovi ad essere titolare sia del diritto di superficie sia del diritto di proprietà sul terreno, tale ipotesi si può verificare in questi due casi:

  • il titolare del diritto di superficie acquista la proprietà del terreno
  • il proprietario del suolo acquista la proprietà del diritto di superficie

Estinzione del diritto di superficie: la prescrizione

L’estinzione del diritto di superficie può riguardare sia il diritto di costruire sia la proprietà della costruzione già edificata e deve risultare sotto forma di atto scritto riportato nei registri immobiliari.
Se il diritto di superficie consiste nel diritto di realizzare una costruzione sul suolo altrui, esso si estingue per prescrizione causata dal mancato utilizzo del terreno per un periodo di vent’anni. Il non uso consiste nell’obiettiva mancanza di esercizio dei poteri inerenti al diritto di superficie.

Nel caso in cui il proprietario del terreno riconosca il diritto di superficie al soggetto superficiario anche trascorsi i vent’anni la prescrizione verrà interrotta.

Per interrompere la prescrizione è sufficiente iniziare la costruzione o è necessario terminarla?

L’eventuale inizio delle opere di costruzione interrompe ma non impedisce la prescrizione in quanto essa può ricominciare a decorrere in caso di sospensione delle opere. Pertanto se della costruzione non è ancora stata realizzata la struttura fondamentale la prescrizione procederà anche nel caso vengano edificate opere intermedie, ad esempio pilastri in cemento. La prescrizione per non uso ventennale non si applica invece al diritto di superficie consistente nel trasferimento della proprietà superficiaria di una costruzione già esistente.

Distruzione della costruzione

Salvo accordi diversi tra le parti, la distruzione della costruzione non comporta l’estinzione del diritto di superficie: il proprietario della costruzione può ricostruirla, sempre che il termine eventualmente apposto alla costituzione del diritto di superficie non sia scaduto.
Se la distruzione riguarda non solo l’edificio, ma anche il terreno su cui esso sorge si estinguono tutti i diritti compresa la proprietà. Si tratta generalmente di distruzione causata da eventi naturali come ad esempio le frane.

Effetti dell’estinzione del diritto di superficie

Innanzitutto, nel momento in cui si estingue il diritto di superficie il proprietario del suolo diventa anche proprietario della costruzione. Le parti possono concordare diversamente e possono anche prevedere una compensazione a favore di colui che ha costruito l’edificio. Nel caso questa compensazione non sia prevista il superficiario non ne ha diritto.

L’estinzione del diritto di superficie ha effetto anche nei confronti di soggetti terzi, in particolare:

  • i diritti reali imposti dal superficiario, ad esempio l’usufrutto, si estinguono
  • i diritti che gravano sul suolo si estendono alla costruzione, a eccezione delle ipoteche che non si estendono alla superficie.

L’estinzione del diritto di superficie per cause diverse dallo scadere temporale comporta che:

  • le ipoteche continuano a gravare separatamente
  • se il superficiario avesse concesso in affitto l’immobile, il contratto di locazione che abbia ad oggetto la costruzione rimarrà valido unicamente per l’anno in corso

Se la locazione è stata conclusa verbalmente cesserà a prescindere dal termine inizialmente concordato, non essendo trasferibile al proprietario del terreno.
La norma sulla successione nel contratto di locazione non ha carattere imperativo e quindi può essere prevista dalle parti prevedendo la risoluzione del contratto di locazione in caso di estinzione dell’usufrutto oppure orientandosi in senso più favorevole nei confronti del conduttore.

Regime fiscale del diritto di superficie

Imposte dirette

La somma percepita a seguito della cessione a pagamento del diritto di superficie costituisce per il proprietario del suolo un’importo tassabile secondo le regole specifiche dei redditi diversi o del reddito d’impresa a seconda che il concedente sia un soggetto privato o un soggetto che agisce nell’esercizio della propria attività d’impresa.

IVA

La cessione di diritto di superficie rientra nella categoria degli atti a titolo oneroso che comportano la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento e si qualificano come cessioni di beni ai fini dell’applicazione dell’IVA.
In presenza dei necessari presupposti soggettivi e territoriali si tratta, quindi, di operazione imponibile IVA e la relativa disciplina è analoga a quella dettata in via generale per le cessioni.

Imposta di registro

La cessione di diritto di superficie in quanto cessione di un diritto di godimento è soggetta a registrazione con le stesse modalità previste per la vendita di bene immobile.
L’imposta di registro si applica in misura proporzionale o fissa a seconda che il concedente sia un soggetto privato, ad esempio persona fisica che non agisce in qualità di imprenditore, società semplice o ente non commerciale, o un soggetto IVA come un’impresa individuale o società.
In particolare, occorre distinguere se il proprietario del terreno concede al superficiario il diritto ad edificare o trasferisce, separatamente dalla proprietà del suolo, la proprietà di una costruzione già esistente.

Se il terreno è edificabile si applica l’IVA al 22% e l’imposta di registro in misura fissa; negli altri casi, l’operazione è fuori campo IVA e si applica l’imposta di registro proporzionale.

Base imponibile

La legge non prevede nessuna disposizione specifica riguardo alla valorizzazione del diritto di superficie, di conseguenza il valore del diritto di superficie deve essere stimato in osservanza dei criteri generali dettati per la piena proprietà, con le opportune rettifiche in considerazione delle sue peculiarità. Si deve tenere in considerazione la durata del diritto di superficie, l’intensità di sfruttamento edilizio consentito sull’area e così via.

Imposta ipotecaria e catastale

La concessione del diritto di superficie è soggetta a trascrizione con le modalità previste per la vendita di bene immobile. Le imposte si applicano nella stessa misura prevista per la vendita di un bene immobile.

IMU

Per quanto riguarda il pagamento dell’IMU il detentore del diritto di superficie é tenuto al pagamento dell’imposta dal momento dell’acquisto del diritto e fino a che la costruzione non sarà conclusa verrà pagata in base al valore del terreno.



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