Diritto e Fisco | Editoriale

Lavori in condominio

8 aprile 2018


Lavori in condominio

> Diritto e Fisco Pubblicato il 8 aprile 2018



Dall’affidamento in appalto alle autorizzazioni amministrative: tutto ciò che riguarda i lavori in condominio.

Tra gli aspetti principali che riguardano la gestione del condominio, le manutenzioni ordinarie e straordinarie presentano un’importanza cruciale per assicurare la conservazione e riparazione degli edifici e degli spazi comuni. Accanto agli interventi tradizionali, come le riparazioni o le ricostruzioni di elementi architettonici danneggiati, i lavori in condominio possono riguardare anche l’installazione di impianti di riscaldamento, condutture idrauliche e altre innovazioni.

In tutti i casi in cui è necessario provvedere ad opere di manutenzione o costruzione, l’amministratore di condominio convoca l’assemblea, perché questa deliberi l’autorizzazione ad intervenire, individuando l’impresa cui affidare l’appalto per i lavori: sarà poi l’amministratore a curare la gestione del contratto d’appalto d’opera e le eventuali controversie che ne derivano.

La legge, inoltre, dispone oneri amministrativi particolari in caso di interventi edilizi di un certo tipo; allo stesso tempo, sono previste delle agevolazioni fiscali e detrazioni a carico dei singoli condomini sulle rispettive dichiarazioni dei redditi.

L’appalto per i lavori di manutenzione

Se il vostro condominio necessita di lavori per le parti comuni, ad esempio per rifare il tetto o per costruire box interrati, è necessario, in primo luogo, stipulare un contratto d’appalto d’opera con una determinata impresa di costruzioni. Committente, nel contratto, sarà il condominio che autorizza il compimento dei lavori dietro l’approvazione dell’assemblea dei condomini, secondo le diverse maggioranze previste dalla legge o dal regolamento condominiale: il condominio viene rappresentato dall’amministratore nel corso dell’esecuzione del contratto d’appalto.

Una volta individuata la ditta appaltatrice, normalmente dietro la selezione di una serie di preventivi presentati all’attenzione dei condomini, e dopo la stipula del contratto, è necessario determinare le caratteristiche principali dell’opera da eseguire. Si tratta di uno degli elementi essenziali del contratto, che, però, viene normalmente soddisfatto con riferimenti a clausole accessorie, come il capitolato speciale (che contiene la descrizione dei lavori da eseguire) o il computo metrico (che elenca i materiali occorrenti per la realizzazione dell’opera); a questi documenti si deve aggiungere necessariamente il progetto dell’opera, che costituisce lo strumento attraverso cui si individua esattamente l’oggetto del contratto.

Gli adempimenti amministrativi

Sono previste alcune autorizzazioni amministrative e certificati che, a seconda della tipologia di lavoro da eseguire su incarico del condominio, l’appaltatore deve richiedere o presentare alla pubblica amministrazione prima di poter avviare le opere [1].

Per le opere di manutenzione ordinaria, concernenti il rinnovamento e la sostituzione di finiture, opere di riparazione e interventi volti a ripristinare l’efficienza degli impianti esistenti; per le opere di pavimentazione di spazi esterni, anche se destinate alla sosta di automobili, intercapedini e vasche di raccolta acque; per l’installazione di pannelli solari, fotovoltaici e per aree ludiche senza fine di lucro non sono richieste formalità: gli interventi potranno essere avviati da subito.

Viceversa, è richiesta la comunicazione di inizio dei lavori al Comune (la cd. CIL) in caso di opere temporanee, volte a soddisfare esigenze contingenti, purché vengano rimosse entro un termine massimo di 90 giorni dalla loro installazione. Allo stesso modo si deve procedere per i lavori volti alla realizzazione di nuove costruzioni, per opere di ristrutturazione urbanistica o edilizia che comportino la realizzazione di nuovi edifici o modifiche nella volumetria degli edifici preesistenti.

Invece, per gli interventi di manutenzione straordinaria che comportano modifiche alle parti strutturali per l’edificio e per le opere volte a risanare in modo conservativo parti dell’edificio, la legge richiede la presentazione della domanda di permesso di costruire: in questo caso, è necessario attendere l’autorizzazione amministrativa prima di procedere all’avvio dei lavori. Il procedimento è semplificato, grazie all’istituto della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (cd. SCIA), per le varianti del permesso a costruire che non modificano i parametri urbanistici e le planimetrie, oppure che non incidono sulla destinazione d’uso degli spazi o intervengono sulla sagoma dell’edificio eventualmente sottoposto a vincolo paesaggistico o culturale. In generale, il regime liberalizzato è ammesso per tutte le opere che non comportano una variazione essenziale. Per tutte le altre tipologie di interventi è richiesta, infine, la comunicazione di inizio dei lavori asseverata (CILA).

E’ importante segnalare i necessari procedimenti amministrativi da intraprendere prima di avviare le opere di ristrutturazione e i lavori condominiali, perché, secondo la giurisprudenza, il contratto d’appalto che ha ad oggetto l’immobile è nullo se mancano le richieste concessioni edilizie [2].
Inoltre, la legge prevede che il committente (e cioè il condominio, con tutti i suoi componenti) e l’appaltatore sono responsabili in via amministrativa della conformità dell’opera alle normative urbanistiche: pertanto, in caso di mancanza delle prescritte autorizzazioni o se i lavori sono diversi da quelli dichiarati alla pubblica amministrazione, essi possono essere condannati al pagamento delle sanzioni pecuniarie previste, nonché alla demolizione dei manufatti abusivi. Per gli stessi fatti è prevista la responsabilità penale per gli abusi edilizi: il condominio e il costruttore, infatti, possono essere riconosciuti responsabili di uno dei reati edilizi, per i quali sono previste ammende fino a 103.290 euro e l’arresto fino a 2 anni.

I tempi e i costi dei lavori in condominio

Normalmente, una volta avviata l’attività, sarà necessario un determinato lasso di tempo perché quest’ultima giunga a conclusione. Il contratto d’appalto determina, solitamente, il termine finale entro cui l’opera dovrà essere ultimata, momento che coincide con il momento della verifica dell’opera da parte del committente. Quest’ultimo, però, può concedere delle proroghe sul termine di completamento dei lavori, quando questi siano di particolare complessità o circostanze particolari ne comportano l’interruzione o sospensione. E’ buona regola, per evitare che l’appaltatore possa ritardare di molto il completamento dell’opera, oltre che per premunirsi rispetto al trascorrere di un lasso di tempo considerevole dall’inizio dei lavori, che potrebbe determinare un aumento dei costi rispetto a quelli preventivati dai condomini, inserire all’interno del contratto d’appalto delle clausole penali: si tratta di condizioni del contratto che comportano, in caso di ritardo, l’obbligo per una delle parti di pagare all’altra una somma di denaro, così evitando che resti a carico della parte che ha rispettato gli obblighi del contratto il rischio dell’altrui inadempimento.

Tolte queste considerazioni, l’appaltatore è libero di regolare il ritmo e la velocità dei lavori, secondo le modalità osservate dalla propria impresa. Tuttavia, se non vengono rispettate le scadenze prestabilite, il committente ha la possibilità di rifiutarsi di pagare il corrispettivo pattuito per l’appalto: se l’appaltatore cita in giudizio il condominio, questo potrà sollevare la cd. eccezione di inadempimento, e cioè far valere il fatto che l’appaltatore non ha ancora adempiuto all’obbligo di completare i lavori [3]. Dal lato suo, invece, il committente non può procedere alla verifica dell’opera e pretendere, quindi, il completamento dei lavori, prima che sia scaduto il termine finale stabilito all’interno del contratto.

Per quanto concerne, invece, i costi dei lavori in condominio, sicuramente l’ammontare delle spese è determinato quasi interamente dal corrispettivo che spetta al costruttore. Secondo le norme del codice civile che regolano l’appalto, le parti possono indicare nel contratto il corrispettivo o stabilire i criteri in base ai quali determinarlo. In questo secondo caso, la determinazione del corrispettivo dipende dalla tipologia di appalto stipulato, ed in particolare:
– Se l’appalto è stipulato cd. a misura, il corrispettivo dipende dal numero di unità di misure o di lavoro necessari a completare le lavorazioni pattuite;
– Viceversa, nell’appalto cd. a forfait, salva la possibile revisione del prezzo per eventi sopravvenuti, il corrispettivo è determinato i misura fissa, e, cioè in funzione del risultato e non del numero di attività necessarie a completare l’opera.

Se, invece, non viene determinato il corrispettivo all’interno del contratto, questo, secondo la giurisprudenza, può essere determinato secondo alcuni criteri standard:
– Le tariffe normalmente praticate dalle categorie di appartenenza del costruttore al momento della conclusione del contratto;
– Gli usi che vigono nell’attività di costruzione;
– L’ammontare del corrispettivo richiesto dall’appaltatore, che però è tenuto a provare che la parcella presentata sia congrua rispetto alla natura e alla portata dell’opera svolta;
– Se non vi è accordo tra le parti, il corrispettivo può essere determinato in via equitativa ricorrendo al giudice oppure ad un arbitro, che, dopo aver valutato le circostanze del caso concreto, provvederà a individuare le somme spettanti all’appaltatore per le opere eseguite.

Responsabilità per danni derivanti dai lavori in condominio

L’appaltatore è obbligato ad eseguire l’opera a regola d’arte, cioè rispettando tutte le norme tecniche, stilistiche e urbanistiche che riguardano il suo mestiere. A tal fine il costruttore deve predisporre un adeguato progetto, segnalare al committente eventuali errori o criticità nelle richieste effettuata da quest’ultimo, nonché verificare costantemente che le strutture o i materiali forniti dal committente siano adeguati ad assicurare la buona riuscita dell’opera. L’inosservanza di questi doveri può provocare danni nel corso o dopo la conclusione dei lavori in condominio: in questo caso, a risponderne sarà sempre il costruttore.

Il costruttore risponde sempre per i vizi e difformità dell’opera, quando non abbia denunciato al committente gli errori del progetto o nel caso in cui i lavori siano consistiti nella semplice riparazione o modificazione degli edifici preesistenti [4]. Inoltre, per tutta la durata dei lavori, l’appaltatore ha il dovere di custodia e vigilanza sul cantiere, nel senso che deve impedire che le strutture o i materiali necessari ad eseguire l’opera possano arrecare danni su cose e persone o si possano deteriorare: se, però, l’appaltatore è escluso dall’accesso ai luoghi fuori dall’orario di lavoro, la responsabilità può estendersi anche all’amministratore di condominio, quando si dimostra che non sono state effettuate le dovute misure di diligenza e sorveglianza sull’operato dall’appaltatore.

Gli obblighi del costruttore terminano, normalmente con la consegna dell’opera, in seguito al suo completamento. Anche in questo caso, però, l’appaltatore è tenuto a garantire che l’opera non presenti vizi o difformità non accettate e conosciute dal committente al momento della consegna: quindi, se il vostro amministratore di condominio, al termine dei lavori, accetta senza riserve l’opera così come è stata presentata e non sono presenti vizi occulti, eventuali difformità che vengono riscontrate successivamente non possono essere addebitate al costruttore. Tra i vizi che si possono presentare al termine dei lavori condominiali è possibile elencare: lesioni alle strutture o imperfezioni che diminuiscono il valore dell’edificio o delle singole unità immobiliari, alterazioni che impediscono all’opera di assolvere la sua funzione economica, vizi che possono comportare rischi alla sicurezza o alla stabilità del fabbricato, infiltrazioni dovute a difetti nella costruzione o alla cattiva progettazione delle tubature di scolo o per carenza nella impermeabilizzazione.

Il ruolo dell’amministratore di condominio

Si è anticipato che la gestione pratica dei lavori e la vigilanza sull’operato del costruttore spettano, di norma, all’amministratore di condominio, che rappresenta il committente. Tra i suoi compiti c’è sia il dovere di pagare i lavori, quando questi sono terminati, sia di verificare l’opera nel corso dello svolgimento della stessa.
Tuttavia, per opere di particolare complessità tecnica, l’amministratore può assolvere a queste funzioni anche nominando un direttore dei lavori, che ne diventa il referente per tutto ciò che riguarda l’opera. Normalmente, si tratta di un ingegnere o di un architetto che la funzione di sorvegliare la buona esecuzione dei lavori e la realizzazione a regola d’arte, correggendo e individuando eventuali difetti di costruzione o progettuali.

Se l’amministratore o, in sua vece, il direttore dei lavori, accertano uno dei vizi di cui si è parlato precedentemente, può agire per arrestare o correggere l’operato del costruttore. A tal fine, l’amministratore può fissare un termine (cd. diffida) entro cui l’appaltatore deve conformarsi alle condizioni del contratto o alle correzioni richieste dall’appaltatore. Nei casi più gravi, in cui i difetti evidenziati sono tali da rendere l’opera non adatta alle destinazioni, o c’è un grave rischio alla sicurezza di cose e persone, è possibile anche chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.
Oltre all’amministratore, anche ciascuno dei condomini può promuovere una causa contro l’appaltatore, se ha riscontrato la non corretta o regolare esecuzione dei lavori. In questo caso, è possibile chiedere i danni anche allo stesso amministratore o al diretto dei lavori, se questi con dolo o colpa hanno trascurato di sorvegliare adeguatamente l’operato del costruttore.

In tutti questi casi, il committente può chiedere in giudizio l’eliminazione delle difformità o dei vizi a spese del costruttore, oppure una congrua riduzione del prezzo determinata in base al minor valore economico dell’opera che presenta difetti, o, infine, la risoluzione del contratto se i vizi sono tali da rendere l’opera non idonea alla sua destinazione. In tutti questi casi, inoltre, è possibile chiedere il risarcimento dei danni che siano dovuti a colpa dell’appaltatore[5].

 Il regime dei bonus fiscali

L’esecuzione di lavori condominiali può determinare degli sgravi fiscali a beneficio dei singoli condomini, quando il singolo intervento sull’edificio rientra nelle categorie previste dalle leggi che attribuiscono delle agevolazioni.

In particolare, è possibile detrarre ai fini IRPEF un importo che varia dal 36% al 50% del costo sostenuto dal singolo condomino per l’esecuzione dei lavori, quando questi sono volti alla riqualificazione degli immobili residenziali o per lo svolgimento di opere volte ad approntare strumenti anti-sismici o di riqualificazione energetica; il bonus è previsto anche per i lavori che sono finalizzati ad adottare strumenti che comportano un risparmio energetico a carico del condominio. Altra forma di agevolazione riguarda l’imponibile ai fini IVA, per cui è prevista una riduzione dell’aliquota al 10% per gli interventi di recupero e riqualificazione.

Per conseguire i benefici fiscali, è necessario che l’amministratore di condominio o, i mancanza, il singolo condomino, comunichi una comunicazione all’Agenzia delle Entrate [6], prima dell’avvio dei lavori, specificando le caratteristiche, la portata e il corrispettivo previsto per gli stessi. E’ necessario indicare i dati catastali nella dichiarazione dei redditi ed è bene conservare i documenti in questione, nell’evenienza di eventuali successivi controlli da parte del fisco.

note

[1] La materia è oggetto di analitica disciplina all’interno del Testo Unico per l’Edilizia (DPR 380/2001 e successive modifiche).

[2] In questo senso cfr. Cass. 21 febbraio 2007, n. 4015. Secondo una diversa pronuncia, il contratto non è nullo nel caso in cui la concessione edilizia viene emanata a lavori già iniziati, purché prima della fine degli stessi (cfr. Cass. 9 ottobre 2014, n. 21350).

[3] V. Cass. 30 maggio 2013, n. 13631; Cass. 22 marzo 2007. n. 6931

[4] In questo senso c’è giurisprudenza consolidata: v. Cass. 18 maggio 2011, n. 10927; Cass. 13 marzo 2009, n. 6202; Cass. 20 novembre 2007, n. 24143.

[5] E’ bene considerare, tuttavia, che a norma dell’art. 1667, co. 3, c.c., le azioni contro l’appaltatore si descrivono entro due anni dalla consegna dell’opera.

[6] Nel caso dei lavori per la riqualificazione energetica e antisismica, è stato previsto dalla Legge Finanziaria per il 2018 l’obbligo di segnalare gli stessi all’archivio telematico ENEA.


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