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Caparra nell’affitto: come funziona e quando va restituita

9 aprile 2018


Caparra nell’affitto: come funziona e quando va restituita

> Diritto e Fisco Pubblicato il 9 aprile 2018



Locazione: cosa copre la cauzione, come si recupera, come calcolare gli interessi dovuti all’inquilino.

Si chiama deposito cauzionale, o più semplicemente cauzione, ma tutti la chiamano impropriamente caparra: si tratta di una somma che l’inquilino (il conduttore) versa al proprietario di casa (il locatore) alla firma del contratto di affitto (locazione) a garanzia dell’esatto adempimento delle sue future prestazioni. L’obbligo scatta solo se previsto nel contratto: non consegue quindi in automatico dalla legge ma da un’apposita clausola. Ci si chiede spesso cosa garantisce e cosa “copre” la caparra; in altri termini come funziona e quando va restituita la caparra nell’affitto? La questione è stata affrontata più volte dalla giurisprudenza: si tratta, infatti, di un tema che infiamma spesso i rapporti tra l’affittuario e il padrone dell’appartamento, conducendo non poche volte a un contenzioso giudiziario. Proprio di recente il Tribunale di Roma, con una interessante sentenza [1], ha ripercorso quali sono gli aspetti cruciali del deposito cauzionale. In questo articolo cercheremo di riassumerli tutti quanti.

La garanzia nell’affitto

Il contratto di affitto, come gran parte dei contratti, si regge su reciproci obblighi delle parti. Quelli dell’inquilino sono il pagamento mensile del canone di locazione, la conservazione della casa nelle condizioni in cui è stata ricevuta, la restituzione delle chiavi dell’appartamento al termine della locazione. A garanzia dell’esatto adempimento di tali obblighi è solitamente inserita nel contratto una clausola che obbliga il conduttore a pagare al locatore una somma di denaro. Questa somma si chiama deposito cauzionale. È l’unica forma di garanzia che può essere imposta all’inquilino. È stata, infatti, considerata nulla la clausola che obbliga quest’ultimo al pagamento di somme diverse dal canone e dal deposito cauzionale, come per esempio somme a fondo perduto o a titolo di «buona entrata». Allo stesso modo, il padrone di casa non può imporre il versamento di un secondo deposito cauzionale, ulteriore rispetto al primo, in corso di locazione. Tutt’al più il locatore può prevedere nel contratto la concessione di una garanzia reale o personale (ad esempio una fideiussione), propria o di terzi oppure il pagamento anticipato di alcune mensilità del canone. 

Il pagamento anticipato delle mensilità

Il pagamento di anticipato di alcune mensilità non è una caparra. Infatti, a differenza di quest’ultima, non si aggiunge alle normali prestazioni del contratto ma è soltanto un previo pagamento di qualcosa che sarebbe comunque dovuto. Di solito, l’anticipo si riferisce alle prime mensilità (e non alle ultime). Per cui, l’unico effetto di tale previsione contrattuale è di sollevare l’inquilino dall’onere di corrispondere i relativi canoni già anticipati.   

La cauzione (cosiddetta caparra)

Il contratto può prevedere il deposito di una cauzione (o meglio detto «deposito cauzionale»). È improprio parlare di caparra per le ragioni che abbiamo spiegato in Affitto: è caparra o cauzione?

Se il contratto non prevede la cauzione, questa non è dovuta. Se invece la prevede e l’inquilino non la versa, si può procedere allo sfratto.

A che serve la caparra?

La cauzione serve per garantire il locatore che l’inquilino adempia alle proprie obbligazioni di carattere pecuniario ossia:

  • il pagamento mensile del canone
  • il pagamento delle spese di ordinaria manutenzione
  • il pagamento delle spese condominiali e degli altri oneri accessori
  • il risarcimento per gli eventuali danni arrecati all’immobile.

Come vedremo a breve, però, il potere del locatore di trattenere la caparra alla fine della locazione è differente a seconda del tipo di inadempimento posto in essere dal conduttore. 

Non pagare gli ultimi mesi per recuperare la cauzione

In prossimità della scadenza del contratto di affitto, l’inquilino non può, senza il consenso del locatore, evitare di pagare le ultime mensilità scomputandole dalla caparra già versata. Questa somma infatti servirà, all’ultimo, per andare a compensare eventuali morosità, danni o spese non pagate dall’inquilino, valutazione quest’ultima che può essere fatta solo al momento della riconsegna delle chiavi. Dunque, a differenza del pagamento anticipato di alcune mensilità del canone, il deposito cauzionale, non può mai essere usato per coprire il pagamento del canone.

A quanto ammonta la caparra?

Per legge la caparra non può mai superare l’ammontare di 3 mensilità di canone. Si ritiene tuttavia che le parti possano concordare (ad esempio in caso di locazione di immobile di particolare pregio o con rifiniture di valore) un importo superiore purché in misura, in ogni caso, congrua e ragionevole, e sempre che lo scopo non sia quello di riconoscere al locatore un canone maggiore di quello risultante dal contratto.

Come detto, nel corso della locazione non si può prevedere il pagamento di un’ulteriore somma o di un aumento della stessa già versata, neanche se è stato previsto un aumento del canone in virtù degli aggiornamenti Istat previsti dalla legge. 

Restituzione della caparra

Alla scadenza del contratto di affitto e solo con l’effettiva restituzione delle chiavi dell’appartamento, il padrone di casa deve restituire la cauzione all’inquilino ma ciò solo a condizione che quest’ultimo abbia restituito l’immobile nelle condizioni in cui lo ha ricevuto (ossia senza danni o modifiche o altre alterazioni) e abbia corrisposto tutti i canoni e/o le spese di condominio a lui addebitate. 

Insieme alla cauzione, il padrone di casa deve versare all’inquilino anche gli interessi legali annui anche se quest’ultimo non ne fa espressa richiesta. Gli interessi possono essere versati anno per anno oppure tutti in una volta alla scadenza del contratto. 

Gli interessi possono tuttavia essere compensati dal locatore con i canoni non pagati. Il diritto del conduttore alla restituzione degli interessi maturati sul deposito cauzionale si prescrive in cinque anni

Quando il proprietario di casa può trattenere la caparra

Abbiamo detto che il locatore ha diritto a ottenere la caparra (o meglio la cauzione) a garanzia dell’esatto adempimento delle prestazioni dell’inquilino ma che l’obbligo di restituzione si sostanzia in modo diverso a seconda del tipo di inadempimento. Più in particolare:

  • in caso di mancato pagamento dei canoni di locazione o delle spese condominiali, il locatore può automaticamente compensare la morosità dell’inquilino con la caparra e con gli interessi maturati, trattenendola per sé e non restituendola. Non deve, a tal fine, svolgere particolari procedure o farsi autorizzare da un giudice, ma può procedere in autonomia. Se l’inquilino dovesse invece ritenere insussistente il diritto del locatore a trattenere la caparra (magari perché ha la prova dell’avvenuto adempimento delle sue obbligazioni) sarebbe tenuto ad agire in giudizio per la restituzione;
  • se invece l’inquilino ha danneggiato l’appartamento, il proprietario di casa ha sì diritto a trattenere la caparra ma deve subito avviare una causa contro di lui: deve essere infatti un giudice a stabilire l’esatto importo dei danni procurati. Diversamente si potrebbe aprire la porta a potenziali abusi del locatore che, nel quantificare gli importi dovuti a risarcimento, potrebbe esagerarli. A differenza del mancato pagamento dei canoni, infatti, in questo caso la somma dovuta al padrone di casa non è certa nel suo ammontare. Durante il processo per accertare eventuali inadempimenti del conduttore, il locatore ha il diritto di trattenere in tutto o in parte la somma detenuta a titolo di deposito. Se invece il locatore trattiene la somma in deposito a titolo di rimborso danni, senza proporre contestualmente la causa, il conduttore può ottenere dal giudice un decreto ingiuntivo per riavere indietro la caparra; tale causa va avviata entro massimo dieci anni, oltre i quali il suo diritto cade in prescrizione. 

note

[1] Trib. Roma, sent. n. 18667/2017 del 2.10.2017


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1 Commento

  1. Nel novembre 2014 ho dato la mia abitazione in locazione con il contratto 4+4. La locataria mi ha chiesto più volte di mandarle la disdetta molto più anteriormente dei 6 mesi al termine dei primi 4 anni qualora avessi richiesto la rescissione, questo per permetterle di organizzarsi per tempo. Io a febbraio 2018 le ho inviato la raccomandata per dare la disdetta al 15/11/2018. La signora ora vorrebbe andarsene in giugno, avanzando richieste quali restituzione della cauzione di 3 mesi versata a suo tempo. Inoltre vorrebbe uscire con calma senza pagare i canoni di locazione dovuti. Come devo comportarmi?

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