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Prelazione: come funziona il patto

9 aprile 2018


Prelazione: come funziona il patto

> Diritto e Fisco Pubblicato il 9 aprile 2018



Il patto di prelazione è il diritto di preferenza che viene accordato a una persona in caso di stipula di un successivo contratto.

Immagina di voler acquistare una casa. Hai trovato un appartamento centrale di tuo gradimento. Ti è stato detto che il proprietario è intenzionato a vendere ma non è ancora del tutto sicuro di tale scelta. La sua decisione è vincolata a una serie di condizioni (ad esempio l’ottenimento di una promozione sul lavoro, un trasferimento, la nascita di un nuovo figlio, ecc.). Tuttavia non vuoi lasciarti sfuggire l’affare e vorresti quanto meno “prenotarti” nell’ipotesi in cui questi decida definitivamente di lasciare l’immobile. Come puoi fare per vincolarlo sin d’ora? La soluzione esiste e si chiama patto di prelazione. Si tratta di un accordo con cui una parte si impegna, qualora dovesse decidere di concludere un determinato affare, a preferire una persona piuttosto che un’altra. Questo impegno può essere contratto a fronte del pagamento di un corrispettivo o anche gratuitamente. Ma procediamo con ordine e vediamo meglio come funziona il patto di prelazione. 

La prelazione: cos’è?

Quando si parla di prelazione si intende il diritto di una persona di essere preferita a terzi nella stipula di un futuro ed eventuale contratto. La preferenza spetta solo a parità di condizioni contrattuali (per cui se, ad esempio, il terzo offre un prezzo superiore di acquisto rispetto al titolare della prelazione quest’ultimo soccombe). 

La prelazione può derivare dalla legge (in tal caso parleremo di prelazione legale) o da un accordo (in tal caso parleremo di prelazione volontaria o patto di prelazione). È ad esempio una prelazione legale quella che spetta agli eredi se uno di questi intende vendere la propria quota. Così, ad esempio, se una persona eredita una casa insieme ad altri coeredi e uno di questi cede la propria parte a un altro soggetto senza averla prima offerta agli altri coeredi, la prelazione legale consente a ciascuno di questi di ottenere la restituzione della cosa anche dal terzo che l’abbia acquistata violando il diritto di prelazione.

Cos’è il patto di prelazione

La prelazione volontaria funziona allo stesso modo di quella legale con la differenza che non è obbligatoria per legge ma viene prevista da un apposito accordo tra due o più soggetti. Questo accordo può essere contenuto in una clausola all’interno di un altro contratto o con patto autonomo.

In particolare, con il patto di prelazione un soggetto (promittente o concedente) promette ad un’altra parte (prelazionario) di preferirla rispetto a terzi, a parità di condizioni, nell’eventuale stipulazione di un futuro contratto: entrambe le parti restano comunque libere di decidere se contrarre o meno. Si pensi ad esempio al proprietario di un appartamento che promette ad un soggetto interessato (quale l’inquilino) di vendere a lui anziché ad altri, semmai decidesse di vendere. 

Come si stipula un patto di prelazione?

Il patto di prelazione deve avere la stessa forma prevista per il contratto definitivo. Pertanto, se il contratto che si vuole “prenotare” deve avvenire davanti al notaio (si pensi alla compravendita di un immobile) anche la prelazione deve essere stipulata davanti al pubblico ufficiale. 

Per quanto tempo vale la prelazione?

La prelazione ha un termine di durata che viene normalmente fissato dalle parti nell’apposito patto. In pratica sono gli stessi contraenti a stabilire il periodo entro cui il promittente, se vuole concludere il contratto, è obbligato a farlo con il prelazionario. 

La Cassazione ha detto che è possibile un patto a tempo indeterminato ossia senza termini di scadenza [1]. 

Se le parti non hanno indicato un termine, questo si considera a tempo indeterminato salvo che, dalla natura del contratto, non debba ritenersi diversamente (in tal caso si può ricorrere al giudice affinché fissi un eventuale termine entro cui debba essere esercitata la prelazione).

Come funziona il patto di prelazione?

Quando il promittente decide di procedere alla stipula del contratto deve informare il titolare del diritto di prelazione (il cosiddetto prelazionario). È ciò che viene chiamato, in termini tecnici, «denuntiatio». Il promittente non può quindi decidere di concludere lo stesso contratto con terzi prima di tale comunicazione o durante l’attesa della risposta. Questo però non toglie che il promittente possa fare trattative con altre persone. Difatti la prelazione spetta solo a parità di condizioni. Immaginiamo ad esempio che Mario abbia dato a Giovanni la prelazione sulla vendita della propria casa. Mario sa che Giovanni è intenzionato ad acquistare l’immobile a 200mila euro. Nulla gli impedisce, nel frattempo, di trovare potenziali acquirenti disposti ad offrirgli 250mila euro. Ciò nonostante, anche se dovesse trovarli, Mario sarebbe comunque tenuto a informare prima Mario, anche perché a questi spetterebbe comunque il diritto di offrire un rilancio sul prezzo per superare le offerte degli altri rivali.

Se il promittente muore, l’obbligo di prelazione ricade sui suoi eredi.

Il prelazionario, ricevuta la comunicazione, può decidere di concludere il contratto ed il promittente è obbligato a stipulare con lui.

Come si fa la comunicazione?

La denuntiatio deve contenere gli elementi essenziali del contratto da concludere e le condizioni della stipulazione, e deve essere conforme all’oggetto contenuto nel patto di prelazione. Un’altra tesi invece considera la denuntiatio come una semplice comunicazione dell’intenzione di concludere il contratto.

Decorso il termine per la risposta indicato nel patto, senza che il prelazionario abbia esercitato il suo diritto, il promittente può firmare il contratto con i terzi interessati anche a condizioni diverse e più sfavorevoli rispetto a quelle contenute nel patto di prelazione.

Che succede se non viene rispettato il patto di prelazione?

Immaginiamo che il promittente proceda alla firma del contratto con terzi senza rispettare il diritto del prelazionario. Che può fare quest’ultimo? La legge ritiene in questo caso il contratto ugualmente valido (per cui il terzo non perde ciò che ha acquistato pur nell’inadempimento del promittente). Tuttavia il prelazionario ha diritto al risarcimento del danno [2]. La prelazione è, infatti, vincolante solo per le parti, mentre non ha effetti nei confronti dei terzi, fatta eccezione per le prelazioni contenute negli statuti societari. 

Differenza tra prelazione o opzione

La differenza tra prelazione e opzione può essere così schematizzata:

  • chi è titolare di un diritto di opzione si trova nella posizione di poter decidere se concludere o meno il contratto di cui sono stati già fissati gli estremi;
  • chi è titolare di un diritto di prelazione può solo pretendere di essere preferito a terzi se e quando l’altra parte deciderà di contrattare. 

note

[1] Cass. sent. n. 5213/1983, n. 3009/1982.

[2] La misura del risarcimento consiste nel vantaggio patrimoniale che il prelazionario avrebbe conseguito se fosse stato preferito al terzo, detratto un margine corrispondente alla probabilità che il prelazionario non avrebbe comunque esercitato il suo diritto, anche se avesse ricevuto la denuntiatio.

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