Regolamento condominiale: divieti

Validità dei limiti all’uso dell’appartamento e del balcone, la modifica della destinazione d’uso di una casa e l’opponibilità delle clausole del regolamento ai futuri acquirenti.

Il regolamento condominiale è l’insieme delle regole che disciplinano la vita del condominio e che, in particolare, regolano l’uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese, la tutela del decoro dell’edificio e l’amministrazione dello stesso. Esso è quindi lo strumento di attuazione pratica dei diritti e degli obblighi spettanti a ciascun condomino. La sua funzione è particolarmente delicata perché deve bilanciare il diritto di proprietà dei singoli condòmini sul proprio appartamento – diritto che, per sua natura, ha un’estensione massima e consente al titolare di fare ciò che vuole del proprio bene – con le regole del vivere in comune, sacrificando – laddove possibile l’interesse del singolo a quello del gruppo. Di qui il problema degli eventuali divieti del regolamento condominiale e della loro opponibilità sia ai proprietari che ai successivi acquirenti. Ci si è posto più di una volta il problema se un vincolo all’utilizzo dell’appartamento (ad esempio il divieto di modificare la destinazione d’uso, di detenere animali o di stendere i panni) possa essere fatto valere non solo nei confronti del primo compratore ma anche di quelli successivi. In più ci si è chiesto fin dove si possono spingere i divieti del regolamento di condominio e fino a che punto possono limitare l’utilizzo dell’immobile. Di tanto si è occupata, di recente, la Cassazione [1] con una interessante sentenza. Vediamo quali sono i principi e le regole di questa spinosa materia. 

Limiti nel regolamento di condominio: sono validi?

In generale il regolamento condominiale deve rispettare i  diritti di ciascun condomino risultanti dagli atti di acquisto e dalle convenzioni non potendoli diminuire o escludere in maniera eccessiva.

Solo un regolamento approvato all’unanimità può contenere divieti all’utilizzo degli appartamenti. Essi infatti funzionano come una sorta di autolimitazioni del proprietario che, in quanto padrone della “cosa”, può anche decidere di vincolarsi a un particolare uso. Così, ad esempio, il regolamento potrebbe vietare il cambio di destinazione dell’immobile (limitando la possibilità di creare uffici, negozi, alberghi, affittacamere, bed and breakfast, asili, palestre, attività rumorose, ecc.), impieghi particolari del balcone (vietando la possibilità di stendere i panni, esporre vasi da fiori, installare condizionatori, ecc.), rumori durante alcune fasce orarie della giornata (in tal modo riducendo la soglia della tollerabilità prevista dal codice civile che ritiene illecite solo quelle molestie acustiche superiori al “normale” [2]).

Quando i limiti del regolamento di condominio sono validi?

Affinché il regolamento di condominio possa imporre dei limiti all’uso degli appartamenti devono essere rispettate due condizioni:

• il regolamento deve essere approvato all’unanimità;
• in caso di successiva vendita dell’appartamento, la clausola limitativa del regolamento deve essere trascritto nei pubblici registri immobiliari o, in alternativa, allegato all’atto di vendita.

Vediamo singolarmente queste due condizioni.

Approvazione all’unanimità del regolamento di condominio

L’unanimità nell’approvazione del regolamento di condominio può essere raggiunta in due modi differenti:

• con una votazione in assemblea, cui devono partecipare tutti i condomini e tutti devono manifestare consenso. Non ci devono quindi essere né astenuti, né assenti, né contrari (è il cosiddetto regolamento assembleare). In questo caso l’unanimità viene raggiunta in un unico contesto e momento, quello cioè del voto durante la riunione;
• con l’accettazione del regolamento, predisposto dall’originario costruttore, da parte di ogni singolo acquirente di appartamento all’atto della stipula del rogito notarile, ossia in sede di vendita (è il cosiddetto regolamento contrattuale).  In questo caso l’unanimità viene raggiunta in momenti differenti, ossia con la firma del contratto definitivo di acquisto.

Tale regolamento – come vedremo a breve – vincola anche i successivi acquirenti, secondo una tesi purché venga trascritto nei pubblici registri immobiliari [3], secondo altra tesi indipendentemente dalla trascrizione, purché del regolamento sia fatta menzione nell’atto di acquisto [4]. La sentenza citata in apertura aderisce a questa seconda impostazione. Cerchiamo di spiegarci meglio.

Validità dei limiti del regolamento condominiale nei confronti di chi compra casa

Andiamo a vedere ora, più nello specifico, se e quando i limiti contenuti nel regolamento di condominio possono essere opponibili ai successivi acquirenti dell’appartamento. Immaginiamo il seguente caso: il sig. Rossi compra una casa in un condominio il cui regolamento vieta di adibire l’immobile a uso ufficio. Il sig. Rossi ne è a conoscenza poiché, all’atto del rogito notarile, il regolamento gli viene esibito e fatto accettare esplicitamente. Il sig. Rossi, però, dopo qualche anno, vende l’immobile al sig. Bianchi che vorrebbe invece farne uno studio professionale e ricevere i propri clienti. Può farlo nonostante il limite nel regolamento di condominio, se lo stesso è stato approvato in precedenza solo dal precedente proprietario? Ecco la risposta.

Secondo la Cassazione, la clausola contenuta nel regolamento di condominio con cui viene imposto un limite all’uso delle proprietà private deve essere interpretata come una servitù atipica. Questo vuol dire che tale clausola, per essere opponibile ai terzi, deve seguire le stesse regole dettate per la costituzione delle servitù e, quindi, deve essere trascritta in apposita nota distinta da quella dell’atto di acquisto.

In particolare, la legge [5] che disciplina le conservatorie dei registri immobiliari e le formalità da compiere per le trascrizioni, prevede letteralmente che «ciascuna nota non può riguardare più di un negozio giuridico o convenzione oggetto dell’atto di cui si chiede la trascrizione, l’iscrizione o l’annotazione». Questo significa che non è sufficiente allegare al primo atto definitivo di vendita il regolamento contrattuale, bensì è necessario procedere alla trascrizione del regolamento mediante una «nota di trascrizione» distinta e separata [6]. Per essere ancora più precisi, a dover essere trascritto non è tanto il regolamento condominiale nella sua globalità, quanto le singole clausole contenenti limiti alla proprietà privata, in quanto sono le singole clausole che costituiscono la servitù e che richiedono la trascrizione.

La nota da presentarsi all’Agenzia del territorio rientra tra i compiti normalmente demandati al Notaio che si occupa della stesura del regolamento o della sua modifica, quando implica limitazioni ai diritti dei singoli condomini.

Il regolamento condominiale deve anche essere allegato al registro dei verbali dell’assemblea.

Quando il regolamento è predisposto dal costruttore-venditore 

Nell’ipotesi in cui il regolamento sia opera dell’originario costruttore, secondo la Cassazione «con le note di trascrizione del primo atto di acquisto di un’unità immobiliare si determina anche l’opponibilità di quelle servitù» contenute nel regolamento di condominio, ossia di tutti i limiti all’utilizzo dell’appartamento. È tuttavia necessario che al momento della prima vendita dei singoli immobili che costituiscono l’edificio, il regolamento vada ogni volta richiamato o allegato e dovrà eseguirsi ulteriore trascrizione per le servitù che man mano vengono all’esistenza, fino all’esaurimento del frazionamento della proprietà originariamente comune.

Detto in altre parole, non è sufficiente trascrivere il primo atto di vendita “depositando” il regolamento di condominio, ma è necessaria una nota di trascrizione che identifichi le singole unità immobiliari come «fondo dominante» e «fondo servente».

Quando il regolamento non viene trascritto 

Che succede però se i limiti (le servitù) all’uso dell’appartamento contenuti nel regolamento condominiale non vengono trascritti? Secondo la Cassazione tali limiti alla proprietà possono essere fatti valere solo nei confronti del primo acquirente (colui cioè che compra dal costruttore) che le abbia accettate firmando il regolamento (regolamento contrattuale), ma non nei confronti dei successivi acquirenti. 

L’unico modo per poter rendere opponibile ai futuri compratori i limiti contenuti nel regolamento condominiale non trascritto è allegare quest’ultimo a ogni successivo atto di vendita affinché il nuovo proprietario ne sia reso edotto e cosciente. Nell’esempio di poc’anzi, quindi, il sig. Bianchi potrà trasformare l’appartamento destinato a civile abitazione ad uso ufficio o studio senza che per lui valga il divieto posto nel regolamento non trascritto, a meno che egli ne prenda atto in modo specifico con l’atto definitivo di vendita.

Questa interpretazione tutela l’acquirente che deve essere posto nelle condizioni di capire esattamente cosa sta comprando.

Quali limiti del regolamento condominiale sono validi?

Ecco una serie di limiti al regolamento condominiale ritenuti validi dalla giurisprudenza.

• divieto di apposizione di insegne, targhe e simili sui muri perimetrali dell’edificio o sua subordinazione al consenso dell’amministrazione [7];
• divieto di sopraelevazione di nuovi piani a carico del proprietario esclusivo dell’ultimo piano a favore delle parti di proprietà comune o esclusiva dei singoli condomini [8];
• divieto di interventi che pregiudichino il decoro, così come esemplificato dal regolamento stesso [9];
• concessione in uso esclusivo, perpetuo e gratuito di determinate porzioni di cortile condominiale, ad alcuni lotti tenuti a curarne la pulizia e manutenzione [10];
• ripartizione in quote uguali delle spese generali e di manutenzione delle parti comuni in deroga al criterio legale [11];
• possibilità per l’interessato di ottenere, a seguito di richiesta scritta all’amministratore, il pagamento ridotto (ad esempio al 20%) dell’intera quota a lui spettante delle spese di riscaldamento qualora l’appartamento sia disabitato per un periodo di 15 giorni consecutivi [12];
• ripartizione delle spese di manutenzione dell’impianto centrale di riscaldamento anche a carico delle unità immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio [13];
• divieto di farsi rappresentare in assemblea da persone che non siano parenti o condomini [14];
• divieto di destinare gli appartamenti ad uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato [15]; tuttavia in un simile generico divieto non vi rientra il divieto di adibire l’appartamento a bed  and breakfast o affittacamere [16]. Per tale divieto è necessaria una clausola espressa e chiara che contenga anche tale dizione [17]; 
• divieto di svolgere attività contrarie alla tranquillità del fabbricato in quanto rumorose (conseguentemente non è ammissibile gestire in un appartamento un asilo nido, essendo fonte di rumore [18]);
• Divieto per i singoli condomini di installare antenne supplementari di qualsiasi tipo su terrazze e balconi [19].