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Disdetta anticipata della locazione commerciale: che succede?

10 gennaio 2013 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 10 gennaio 2013



La locazione ad uso commerciale segue delle regole diverse da quelle dettate per la locazione ad uso abitativo: così, nel caso in cui si voglia disdire il contratto prima della scadenza, vi sono dei precisi obblighi, previsti dalla legge, che bisogna conoscere. Cercheremo, ancora una volta, di darne una rapida e pratica informazione in questo articolo.

La durata minima della locazione per uso commerciale è di anni 6 + 6 anni di primo rinnovo obbligatorio; se nel contratto non è stata pattuita la durata oppure è pattuita una durata inferiore, si applica la durata minima stabilita per legge. Ma cosa succede se il proprietario dell’immobile (locatore) disdice il contratto prima della scadenza? In questo articolo cercheremo di spiegare quali sono i diritti  che vengono riconosciuti a chi prende in affitto un immobile per svolgere un attività commerciale (conduttore), rispondendo alle possibili domande sull’argomento.

Questo tipo di contratto di locazione, segue una disciplina particolare [1] che è notevolmente diversa dai soliti contratti di locazione.

1) Può il locatore (proprietario dell’immobile) disdire il contratto di locazione prima della scadenza?

Non può farlo. Addirittura il primo rinnovo, di altri 6 anni, è obbligatorio per legge e si rinnova in forma tacita (non c’è bisogno cioè di nessuna dichiarazione scritta). La disdetta, alla prima scadenza, potrà farla l’affittuario (conduttore) inviando una raccomandata almeno 12 mesi prima della scadenza, mentre il locatore (proprietario), ha la possibilità di disdire alla prima scadenza, (sempre con raccomandata), solo ed esclusivamente nei casi in cui la legge [2]  glielo permette (v. domanda successiva).

2) Quali sono i casi in cui il locatore può disdire il contratto alla scadenza dei primi sei anni?

Il locatore potrà farlo:

a) nel caso in cui intenda cambiare destinazione dell’immobile affittato, adibendolo ad abitazione principale per sé o per il coniuge o per i parenti entro il secondo grado;

b) nel caso in cui intenda adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado;

c) nel caso in cui intenda eseguire interventi di demolizione, ristrutturazione o restauro dell’immobile;

d) nel caso in cui intenda eseguire interventi di ristrutturazione che rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile.

3) Cosa succede se il locatore, dopo la disdetta ai primi sei mesi, non compie l’attività che aveva giustificato la disdetta stessa?

Una volta ottenuta la disponibilità dell’immobile, il locatore dovrà provvedere, nel termine di sei mesi dall’avvenuta consegna, ad adibire l’immobile ad abitazione, oppure, nel termine stabilito dagli appositi provvedimenti delle autorità urbanistiche, a iniziare gli interventi di demolizione, restauro o ristrutturazione. Se non lo fa, il locatore sarà obbligato a  ripristinare il contratto se il conduttore lo richiede, rimborsando però le spese  sopportate dal conduttore per il trasloco. Se invece il conduttore non vuole ripristinare il contratto, gli dovrà risarcire i danni (potrebbe pagare fino a 48 mensilità dell’ultimo canone di affitto pagato dal conduttore) .

4) Quali sono i danni risarcibili?

I danni risarcibili sono l’indennità per la perdita di avviamento commerciale [3], pari a 18 mensilità dell’ultimo canone di affitto pagato dal conduttore. In più, se entro un anno dalla disdetta il locatore adibisce il locale alla stessa attività commerciale che veniva prima esercitata nel locale dal conduttore, o comunque simile ad essa, dovrà rimborsare altre 18 mensilità dell’ultimo canone di affitto pagato.

 

Il conduttore può richiedere il pagamento dell’indennità dal momento della cessazione del rapporto. Questo diritto si prescrive nel termine ordinario di 10 anni. Inoltre il conduttore ha diritto di trattenere l’immobile fin quando non riceve il pagamento dell’indennità. In nessun caso il conduttore può rinunciare all’indennità al momento della stipulazione del contratto, e una eventuale clausola contrattuale di rinuncia sarebbe comunque nulla.

[1] Legge 392 del 27 luglio 1978 dall’ artt. 27 a 42.

[2] Art. 29 legge 392/78.

[3] Art. 34, legge 392/78.

Articolo a cura dell’avv. FLORIANA BALDINO del foro di Trani (BT) esperta in diritto civile e tributario Per contatti scrivere a: florianabaldino@gmail.com oppure telefonare a 3491996463

 

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9 Commenti

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  1. salve, ho un attività commerciale da 12 anni, il proprietario delle mura per rinnovare il contratto di altri 6 più 6 vuole l’aumento mensile da 650 euro a 800 euro . io non ho più la possibilità di pagare visto la crisi economica, quindi sono costretto ad andarmene e a lasciare il locale. che cosa mi spetta? il proprietario mi deve delle indennità?? grazie

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  2. Buon giorno ho in affitto un locale uso officina riparazioni moto dal 1991 ho sempre pagato puntualmente l’affitto ora mi trovo in difficolta a pagare per la crisi e perché è stata posizionata una telecamera AMT(CORSIE GIALLE) 5 metri prima del nostro cancello, tra l’altro è un locale situato in corso Sardegna è ho subito l’alluvione del novembre 2011 con perdita del 90% del materiale all”interno. Volessi andare via prima della scadenza del contratto (perché voglio chiedere una riduzione del canone d’affitto )se non mi viene concesso cosa vado incontro? Vi ringrazio anticipatamente

  3. Salve mi trovo in un locale commerciale che a maggio 2012 si è rinnovato per gli ultimi sei anni poiche ho il contratto fatto dal 2006 con scadenza 2018 , essendo che e morto il proprietario nel 2008 e nel 2011 morta anche la moglie sono rimasti i figli quindi io sono rimasto con il contratto vecchio del papa e il fitto divido uno al figlio e l’altro alla figlia ma circa 4 mesi fa ho fatto disdetta in quanto volevo andar via dal locale per la dovuta crisi , ma poi cio ripensato uno degli eredi a detto continua fino al 2018 l’altra gli ho fatto bonifico postale ma me la rifiutato cosa mi può succedere

  4. buonasera vorrei avere un informazione , per motivi economici devo disdire il mio contratto di affitto perchè non riuscirei piu a pagarlo..
    sto infatti incominciando da un anno circa a non riuscire a pagare l’iva ho trovato un negozio più economico nelle vicinanze , ma di sicuro non riuscirei a pagare i 6 mesi di affitto a vuoto per disdetta anticipata, la mia e un attività artigianale, e sto al 6 anno di affitto
    c’è un modo per non essere obbligato a non pagare?

  5. Buongiorno ho un locale uso deposito di cui nn mi viene pagato canone puntuale , come da contratto…ho inviato raccomandata x termini di sei mesi, ma l’ affittuatario non ha mai ritirato …..cosa fare ? Grazie

  6. Buonasera ho un locale uso commerciale con scadenza di contratto il 05/11/2020 . io gli davo qualcosa in più rispetto al contratto.visto che non posso dare più quello importo con questa crisi e gli ho dato quello che gli spetta da contratto. la proprietaria mi ha contattato dicendomi che gli devo lasciare con urgenza il locale e normale .il contratto e 6 + 6. grazie.

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