Diritto e Fisco | Editoriale

Bonus prima casa: compatibile con uno studio?

10 aprile 2018


Bonus prima casa: compatibile con uno studio?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 10 aprile 2018



È possibile godere del beneficio fiscale sull’acquisto della prima casa se il contribuente ha, nello stesso Comune, la proprietà di un altro immobile accatastato a uso abitativo ma concretamente adibito a studio professionale?

Vorresti acquistare un appartamento nel Comune dove vivi e trasferirvi la residenza. Ti è stato detto che potresti fruire del cosiddetto bonus prima casa se non hai un’altra abitazione nello stesso Comune e se non sei proprietario di un altro immobile (in qualsiasi parte d’Italia) comprato già con l’agevolazione in questione. In verità, il tuo caso è particolare: sei sì proprietario di un altro appartamento accatastato a civile abitazione nello stesso Comune dove vorresti acquistare quello nuovo, ma ne hai fatto uno studio professionale senza modificare la destinazione d’uso al catasto. Ti chiedi così se tale situazione, il possesso di uno studio è compatibile con il bonus prima casa. La tua problematica è stata di recente affrontata dalla Cassazione con una recente ordinanza [1]. Ecco cosa hanno detto i giudici supremi nel caso di specie.

Bonus prima casa: in cosa consiste

Prima di vedere se il bonus prima casa è compatibile con uno studio ricordiamo in cosa consiste questa agevolazione (leggi Agevolazioni fiscali acquisto prima casa). L’acquirente paga delle imposte ridotte e, in particolare:

  • se acquista da una ditta, paga l’Iva al 4% (anziché al 10% o al 22% se si tratta di immobile di lusso, come invece di norma); paga poi l’imposta di registro, quella ipotecaria fissa e quella catastale fissa nella misura di 200 euro ciascuna;
  • se acquista da privato, paga l’imposta di registro al 2% (anziché al 9% come invece di norma); paga in più l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro e l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Bonus prima casa: le condizioni

Vediamo quando spetta il bonus prima casa. Per ottenere l’agevolazione:

  • non bisogna essere titolari di un altro immobile nello stesso Comune in cui si acquista la nuova casa da acquistare;
  • non bisogna essere titolare di altro immobile o quota di immobile nel territorio nazionale. Se si possiede un altro immobile è necessario venderlo entro un anno.

In particolare la legge dice che l’acquirente non deve:

  • essere titolare esclusivo (o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione (in proprietà o in usufrutto) nel territorio del Comune in cui è situata la casa oggetto di acquisto;
  • essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale di altra casa di abitazione (in proprietà, in usufrutto, in nuda proprietà) acquistata dallo stesso acquirente o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”. Tuttavia, da gennaio 2016, se l’acquirente si trova nella titolarità di un’altra abitazione, acquistata con l’agevolazione “prima casa”, è possibile compiere comunque un nuovo acquisto con l’agevolazione “prima casa”, ma a condizione che la casa già posseduta venga ceduta entro un anno dalla data del nuovo acquisto agevolato.

Che succede se si ha una casa abitazione adibita a studio?

La Cassazione ha valutato le conseguenze del possesso di un’altra casa di abitazione nello stesso Comune ma adibita, di fatto, a studio. Succede spesso, infatti, che una persona abbia due immobili e uno lo destini alla propria attività sebbene non modifichi la destinazione catastale: il che succede soprattutto per fini fiscali (le tasse sulla spazzatura ad esempio sono più elevate sugli appartamenti ad uso ufficio). In questo caso, quindi, avremo una situazione divergente tra l’uso effettivo dell’immobile (impiegato per lo studio professionale) e le risultanze catastali (risultando invece accatastato ancora a civile abitazione). Ebbene, secondo la Suprema Corte tale situazione impedisce di usufruire del bonus prima casa. Difatti, ai fini della fruizione dei benefici per l’acquisto della prima casa, l’agevolazione in commento è subordinata alla non titolarità del diritto di proprietà di altra casa di abitazione nel territorio del Comune ove è situato l’immobile da acquistare. Non importa il concreto utilizzo del bene, anche a studio professionale: ciò che rileva per la legge è solo la classificazione catastale.

note

[1] Cass. ord. n. 8429/18 del 5.04.2018.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – T, ordinanza 6 febbraio – 5 aprile 2018, n. 8429
Presidente Iacobellis – Relatore Conti

Fatti e ragioni della decisione

C. T. ha proposto ricorso per cassazione, affidato ad un motivo, contro l’Agenzia delle entrate, con il quale ha impugnato la sentenza resa dalla CTR Lazio che, accogliendo l’appello dell’Ufficio, ha confermato la legittimità dell’avviso di liquidazione emesso a carico del contribuente. La CTR ha ritenuto che non poteva essergli riconosciuto il beneficio fiscale connesso all’acquisto di prima abitazione rispetto all’immobile oggetto del rogito del 26 febbraio 2010, essendo il contribuente già proprietario di altro immobile sito nel medesimo comune di Civitavecchia.
Secondo il giudice di appello era convincente la posizione espressa dall’Agenzia delle entrate nella risoluzione n.86/E 2010, alla cui stregua il riferimento alla casa di abitazione contenuto nell’art. 1 tariffa, parte prima, allegata al dPR n. 131/1986, andava interpretato oggettivamente, non essendo richiesta la verifica del concreto utilizzo fatto dell’immobile. Pertanto, la circostanza che il primo immobile fosse stato destinato a studio medico non consentiva di qualificarlo come immobile adibito ad abitazione, risultando necessaria una modifica catastale da A/2 ad A/10 non che non era mai stata richiesta dal contribuente.
L’Agenzia delle entrate ha depositato controricorso.
Il procedimento può essere definito con motivazione semplificata.
Con l’unico motivo proposto il ricorrente deduce la violazione della nota II bis, art. 1 c.l lett.b) della Tariffa, parte prima, allegata al dPR n. 131/1986. Secondo la ricorrente poteva giustificare l’esclusione del beneficio fiscale unicamente l’idoneità concreta del primo immobile ai bisogni abitativi. Sicché il riferimento catastale operato dalla CTR era erroneo.
La censura è infondata.
Ed invero, questa Corte ha già avuto modo di chiarire che in tema di agevolazioni fiscali, ai fini della fruizione dei benefici per l’acquisto della “prima casa”, l’art. 1, nota seconda bis, tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, nel testo vigente “ratione temporis” alla data del rogito (nella specie, stipulato il 18 aprile 2007), condiziona l’agevolazione alla non titolarità del diritto di proprietà “di altra casa di abitazione nel territorio del Comune ove è situato l’immobile da acquistare” senza più menzionare anche il requisito dell’idoneità dell’immobile, presente invece nella precedente formulazione della norma, sicché non assume rilievo la situazione soggettiva del contribuente o il concreto utilizzo del bene, assumendo rilievo il solo parametro oggettivo della classificazione catastale dello stesso. Ed infatti, secondo questo indirizzo l’espressione “casa di abitazione” ha sicuramente, carattere oggettivo (come, peraltro, riconosciuto da questa Corte nella sentenza 10925/2003), con conseguente necessità di attenersi al parametro oggettivo della classificazione catastale dell’immobile, senza che assuma rilievo il concreto utilizzo dello stesso o la situazione soggettiva del contribuente- cfr. Cass.n. 25646/2015-.
Analogamente, Cass. n. 25521 del 13/12/2016 ha ritenuto che, ai sensi dell’art. 1, nota seconda bis tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, nel testo ratione temporis vigente (e, quindi, nel testo in vigore al 19.7.2005) una delle condizioni per potere godere dell’agevolazione in questione è di non essere titolare di diritto di proprietà “di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare”. Non vi è più, pertanto, alcuna menzione della “idoneità” dell’immobile ad abitazione, presente invece nella precedente formulazione della su riportata disposizione. Ne consegue che in mancanza della locuzione “idoneità ad abitazione”, non può più porsi l’alternativa tra nozione oggettiva e nozione soggettiva di tale espressione (alternativa risolta da questa Corte in favore di quella soggettiva – v., tra le altre, Cass. n. 10925/2003 e Cass.n.100/2010, con conseguente necessità di valutare se l’immobile posseduto sia concretamente idoneo a soddisfare, per dimensioni e caratteristiche complessive, i bisogni abitativi del contribuente e della sua famiglia).
Sulla base di tali considerazioni, idonee a superare i rilievi difensivi esposti nel ricorso, la sentenza impugnata è corretta ed immune dai vizi prospettati dal ricorrente, avendo collegato all’esistenza di un immobile catastalmente classificato come abitazione la capacità di impedire la fruizione del beneficio fiscale dell’acquisto prima casa all’acquirente di altra abitazione, con atto del 25.2.2010, successivamente concluso nel medesimo comune.
Il ricorso va pertanto rigettato.
Le spese seguono la soccombenza, dando atto ai sensi dell’art.13 c.l quater dPR n.115/2002, della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale a norma del comma 1 bis dell’art. 13 comma 1 quater d.PR n.115/2002.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali che liquidai n favore dell’Agenzia delle entrate in euro 2000,00 per compensi, oltre spese prenotate a debito.
Dà atto, ai sensi dell’art.13 c.l quater dPR n. 115/2002, della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale a norma del comma 1 bis dell’art. 13 comma 1 quater d.PR n.115/2002.

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