Diritto e Fisco | Editoriale

Ritardo consegna casa in costruzione: posso fare qualcosa?

10 aprile 2018


Ritardo consegna casa in costruzione: posso fare qualcosa?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 10 aprile 2018



Appartamento acquistato sulla carta: che fare se la ditta costruttrice allunga i tempi nella consegna dell’immobile. 

Hai acquistato una casa su progetto. Il palazzo è ancora in corso di costruzione: sono state gettate le fondamenta ed alzati i primi pilastri, ma ti sei ugualmente fidato dell’affidabilità del costruttore e del fatto che alcuni appartamenti sono già stati venduti. Hai così firmato il compromesso e pagato l’anticipo. I successivi pagamenti avverranno a SAL (ossia a stati di avanzamento d’opera). Senonché da un po’ di giorni ti sei accorto che i lavori sul cantiere si sono interrotti. Hai chiesto spiegazioni alla ditta e ti è stato detto che è colpa della cattiva stagione e delle piogge. Ma, anche col sole, nulla si è mosso. Così, intimorito, hai inviato una mail alla ditta, senza però ricevere  risposta. Intanto il ritardo si è accumulato e, stando così le cose, i tempi di consegna dell’appartamento, indicati nel compromesso, non saranno sicuramente rispettati. Così ti chiedi se puoi fare qualcosa in caso di ritardo nella consegna della casa in costruzione. Ecco alcuni suggerimenti utili.

I tempi di consegna della casa in costruzione sono sempre il punto dolente delle compravendite che avvengono “sulla carta”. Capita spesso che le scadenze inizialmente prospettate a parola slittino per varie ragioni (come ad esempio per il fallimento di una delle ditte a cui sono stati commissionati alcuni lavori, le difficoltà economiche del costruttore, un sequestro dell’autorità giudiziaria, anche lo stesso fatto della mancata vendita degli appartamenti e l’assenza di liquidità per pagare i fornitori). In questi casi l’acquirente si trova in difficoltà avendo già versato l’anticipo.

A riguardo però dei tempi di consegna della casa in costruzione la legge non dice nulla. Tutto viene lasciato all’autonomia negoziale delle parti. Bisogna, in altre parole, andare a leggere cosa c’è scritto nel compromesso (ossia il contratto preliminare di acquisto) e cosa è stato originariamente previsto dal venditore e acquirente. In verità quest’ultimo ha un potere ben limitato a imporre nel contratto delle clausole a proprio favore ed è quasi impossibile ottenere che, sul compromesso, siano riportati termini di ultimazione dei lavori. In altre parole non succede quasi mai che il costruttore fissi una data di scadenza ben precisa. Di solito viene indicata una data di massima, con riserva però di poter ritardare l’ultimazione dei lavori anche di svariati mesi, senza che il compratore possa rivendicare il diritto al risarcimento del danno.

Un comportamento del genere, dal punto di vista civilistico, è purtroppo considerato lecito. Ma ciò non toglie che l’impresa sia tenuta a procedere regolarmente e diligentemente nell’esecuzione dei lavori, senza ritardi ingiustificati non dovuti a cause oggettive o di forza maggiore.

Se hai verificato pertanto il ritardo nei lavori di ultimazione della casa rispetto ai tempi previsti puoi sollecitare e diffidare l’impresa costruttrice, contestandole i ritardi ed evidenziando le circostanze dalle quali risulta che tale ritardo è addebitabile esclusivamente al suo comportamento. Per un modello di lettera di diffida vai al relativo box.

Le forme di tutela dell’acquirente potrebbero essere varie anche se non sempre quest’ultima la spunta con la ditta. Egli potrebbe ad esempio inserire nel contratto preliminare una penale a proprio favore, stabilendo che, per ogni giorno di ritardo, gli sarà versata una somma a risarcimento. Una penale più “equa” potrebbe essere pari, per ogni mese di ritardo, all’affitto mensile di un appartamento con caratteristiche simili.

Una tutela ancora più rafforzata per l’acquirente è quella di prevedere, nel contratto preliminare, una clausola chiamata «termine essenziale»: le parti possono cioè stabilire che il contratto si scioglie automaticamente se la prestazione non viene eseguita entro una data predeterminata e certa.

In alternativa c’è la cosiddetta clausola risolutiva espressa: in questo caso il contratto non si scioglie in automatico ma solo a richiesta della parte, ossia l’acquirente, che dovrà comunicare al costruttore, dopo un ritardo prolungato, di volersi svincolare dall’accordo e di pretendere la restituzione degli eventuali acconti e/o caparre.

Spett.le

Nome e indirizzo della ditta costruttrice

Raccomandata a.r.

data, luogo

Oggetto: contratto preliminare del … per la vendita dell’unità immobiliare in costruzione situata in ….  – Contestazione ritardo nei lavori

Da tempo ho riscontrato che i lavori nel cantiere in oggetto sono stati sospesi (o procedono a rilento) in modo del tutto ingiustificato. Il che ritarderà i tempi di esecuzione dei lavori e di consegna rispetto a quelli indicati nel contratto appena citato. In particolare ho avuto modo di constatare che:

  • dal giorno … la giorno … i lavori nel cantiere sono rimasti completamente sospesi, senza alcuna ragione;
  • dal giorno … al giorno … nel cantiere erano presenti solo n. … operai a differenza dei n. …. operai normalmente impiegati.

Con la presente, valida come formale messa in mora e diffida, Vi invito a voler diligentemente procedere all’esecuzione dei lavori, affinché i tempi di consegna previsti nel contratto in oggetto siano rispettati.

In mancanza di quanto sopra mi servo sin d’ora il diritto di agire in via giudiziale nei vostri confronti ivi chiedendo il risarcimento dei danni derivanti dalla ritardata consegna o la risoluzione del contratto con restituzione di tutte le somme versate, oltre interessi e risarcimento.


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