Diritto e Fisco | Editoriale

Chi paga il controllo della caldaia

30 Aprile 2018 | Autore:
Chi paga il controllo della caldaia

In caso di locazione, la manutenzione ordinaria e straordinaria dell’impianto spetta all’inquilino o al proprietario? E chi paga le tasse?

Vivi in affitto e devi fare il controllo periodico o straordinario della caldaia? Oppure sei tu il proprietario che, da poco, ha messo la casa in locazione e sa che l’impianto del riscaldamento e dell’acqua calda va verificato? In entrambi i casi, la domanda che ti puoi porre, come affittuario o come padrone di casa, è: chi paga il controllo della caldaia?

La legge prevede una serie di spese a carico del locatore ed altre di cui deve rispondere il locatario. Per quanto riguarda il controllo della caldaia, obbligatorio per legge, rientra tra i costi relativi al normale logorio dei beni dell’appartamento quando si tratta di manutenzione ordinaria e di controllo periodico. Di conseguenza, è un onere che spetta all’inquilino. Diverso sarebbe il discorso se ci fosse bisogno di un intervento di manutenzione straordinaria: in questo caso, ad aprire il portafoglio dovrebbe essere il proprietario dell’immobile.

Ma vediamo nel dettaglio chi paga il controllo della caldaia e quali sono le spese che spettano a locatore e locatario in una casa in affitto.

Controllo della caldaia: quando bisogna farlo

La legge prevede l’obbligo del controllo della caldaia a seconda della periodicità indicata nel libretto di istruzioni. Non c’è, quindi, una cadenza precisa come c’è, invece, per quanto riguarda il controllo dei fumi cioè quello relativo all’efficienza energetica, da eseguire ogni 2 o 4 anni a seconda dell’impianto.

La manutenzione va fatta da un tecnico abilitato, poiché deve essere eseguita a regola d’arte. Spetta a lui far sapere al cliente per iscritto ogni quanto va fatto l’intervento a seconda delle caratteristiche della caldaia.

Mediamente, il controllo della caldaia costa dagli 80 ai 100 euro.

Controllo della caldaia: cosa paga l’inquilino

Vediamo, allora, chi paga il controllo della caldaia. Quando si parla di manutenzione ordinaria, le spese spettano all’inquilino in quanto, come dicevamo prima, rientrano tra quelle relative al normale logorio dei beni in uso.  È sempre l’affittuario a dover corrispondere i costi per la fornitura del calore, cioè:

  • il consumo del combustibile (la bolletta del gas o del pellet, per intenderci);
  • la forza motrice del bruciatore;
  • l’energia elettrica per far funzionare la caldaia;
  • l’acqua;
  • le eventuali spese di accensione invernale e di spegnimento a fine stagione;
  • le riparazioni di un guasto derivato dal mancato controllo o dall’incuria da parte dell’inquilino.

Il conduttore deve farsi carico, inoltre:

  • delle questioni relative al libretto della caldaia, come la manutenzione periodica e l’autocertificazione al Comune di residenza;
  • di pagare gli addetti alla manutenzione;
  • della tassa da versare all’Asl per la verifica dell’impianto.

Controllo della caldaia: cosa paga il proprietario

Il proprietario dell’immobile in affitto non deve occuparsi del controllo della caldaia ma sì invece dell’installazione e della manutenzione straordinaria dell’impianto. Pensiamo, ad esempio, alla rottura di un pezzo della caldaia o dell’intera caldaia perché troppo vecchia o per un evento fortuito, come può essere un cortocircuito. Nel caso in cui si richiedesse la sostituzione dell’apparecchio, dovrà farsene carico il padrone di casa.

Se quest’ultimo non provvede alle riparazioni o alla sostituzione della caldaia, l’inquilino può anticipare i soldi per poi chiedere la restituzione, poiché per questo tipo di interventi non serve l’autorizzazione preventiva da parte del proprietario. Attenzione, però: l’affittuario non può pretendere di scalare i soldi anticipati dal canone di affitto, trattandosi di due prestazioni indipendenti e autonome.

Controllo della caldaia: chi risponde se l’impianto non è a norma

Appurato che non tutti gli inquilini devono per forza essere dei tecnici abilitati, quando uno prende un appartamento in affitto e gli si dice che la caldaia è a norma, di solito si fida. Ma se così non fosse e si verificasse un incidente grave, chi paga?

Il proprietario che mette in locazione un immobile con una caldaia non a norma è corresponsabile per la morte dell’inquilino. Gravano sulle sue spalle, infatti, i danni provocati dai vizi esistenti prima della consegna dell’immobile anche se si manifestano in un secondo momento. Nulla cambia se l’inquilino ha accettato di firmare il contratto di affitto pur conoscendo le condizioni della casa.

Controllo della caldaia: il contratto deve rispettare le norme?

Quanto detto fin qui è quello che prevede la legge. Ma nulla vieta di redigere un contratto d’affitto diverso, che preveda a carico dell’inquilino delle spese spettanti in teoria al proprietario. Per questo conviene sempre controllare sul contratto, prima di firmarlo, le cose indicate a carico di ciascuno.

Ricordiamo, a questo punto, le voci che riguardano la caldaia riportate di norma sul contratto.

A carico del proprietario:

  • installazione della caldaia;
  • sostituzione della caldaia;
  • adeguamento della caldaia alle norme di legge;
  • manutenzione straordinaria della caldaia.

A carico dell’inquilino:

  • manutenzione ordinaria della caldaia e controllo dei fumi;
  • pulizia della caldaia per accensione e messa a riposo;
  • pagamento delle tasse;
  • aggiornamento del libretto e controllo periodico;
  • pagamento dell’addetto al controllo;
  • spese per la fornitura di calore (combustibile, acqua, elettricità).

Le spese riguardanti la caldaia a carico del proprietario sono quelle legate all’installazione, la sostituzione e la manutenzione straordinaria dell’impianto e, nello specifico:

  • installazione della caldaia;
  • sostituzione della caldaia;
  • adeguamento della caldaia alle norme di legge;
  • manutenzione straordinaria della caldaia.

Le spese a carico dell’inquilino sono quelle che riguardano la manutenzione ordinaria e, nello specifico:

  • manutenzione ordinaria della caldaia e controllo dei fumi;
  • pulizia della caldaia per accensione e messa a riposo;
  • pagamento delle tasse;
  • aggiornamento del libretto e controllo periodico;
  • pagamento dell’addetto al controllo;
  • spese per la fornitura di calore (combustibile, acqua, elettricità)


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4 Commenti

  1. Il (suppongo) collega Carlos Arija Garcia ha esposto con chiarezza la divisione delle spese della caldaia tra locatore e conduttore, ma, a mio avviso, ha dimenticato di specificare due cose importanti quanto utili a sapersi:
    1 – in una locazione la fornitura di una caldaia (sia per sola acqua calda sanitaria, sia mista, cioè per acqua calda sanitaria e riscaldamento: nel primo caso il locatore potrebbe optare anche per un boiler elettrico, sicuramente meno dispendioso e meno soggetto a guasti di uno a gas) non è obbligatoria ed il contratto (sicuramente se libero ma, forse, anche in quello concordato) può benissimo prevedere che, se vuole, sarà il conduttore, su impianto predisposto nell’immobile, ad acquistarla, istallarla e manutenerla, con possibilità di portarsela via al termine della locazione;
    2 – nei contratti liberi 4+4 e ben possibile prevedere che la manutenzione ordinaria e straordinaria della caldaia esistente, fino, se si vuole, alla sua sostituzione, siano a carico del conduttore ovvero che sia a carico del locatore la sola sostituzione in caso di guasto irreparabile, ma solo a determinate condizioni (per es., se il conduttore possa dimostrare una manutenzione ordinaria tenuta in modo impeccabile). Le possibilità, in un contratto libero sono varie e non sono affatto illegali.
    Cordiali saluti

  2. Ho acquistato casa a marzo 2018, pochi giorni fa mi è arrivato un avviso di ispezione dell’impianto termico relativo ad un’autocertificazione mancante per l’anno 2016. A chi spetta il relativo pagamento a me o al vecchio proprietario?

  3. Buonasera,
    attualmente mi trovo in questa situazione: l’inquilino è andato via da alcune settimane. In fase ispettiva abbiamo verificato ciò che si poteva … non la funzionalità della Caldaia Murale. Ieri cercavo il Libretto della Caldaia stessa … ma non l’ho trovato. Ho chiamato l’ex inquilino e mi ha detto che non sapeva che la Caldaia avesse bisogno di manutenzione (ispezione, pulizia, controllo fumi, ecc.). Mi sono veramente arrabbiato. Pensare che gli era stato detto a suo tempo … anche se lui diceva di non sapere nulla.
    Domanda: rischio qualche controllo? Qualche multa? A suo tempo, quando la Caldaia era stata installata otto anni fa, il tecnico aveva registrato il tutto e penso passato i dati a chi di dovere (intendo … ho attivato in data odierna una Caldaia al Sig. XXX presso YYY).
    Sono parecchio alterato per questo discorso: non posso credere che questa persona per otto anni non abbia mai manutenuto la Caldaia … ma soprattutto fatto produrre il Libretto.
    Leggendo nei vari forum è scaturito che la mancata manutenzione pregiudica il corretto funzionamento della Caldaia e che i rischi di “brutte situazioni” possano aumentare: sembra che eventuali danni procurati dalla Caldaia stessa, non vengano riconosciuti dalle Assicurazioni se verificato che c’è stata una mancata verifica (annuale o ogni due anni).
    Attendo una risposta … grazie in anticipo.

    1. Buonasera Tiziano. Ti consigliamo di leggere i nostri articoli:
      – Caldaia non a norma: cosa rischiano proprietario e inquilino https://www.laleggepertutti.it/121607_caldaia-non-a-norma-cosa-rischia-proprietario-e-inquilino
      – Manutenzione caldaia https://www.laleggepertutti.it/176712_manutenzione-caldaia
      – Libretto caldaia: istruzioni per l’uso https://www.laleggepertutti.it/137500_libretto-caldaia-istruzioni-per-luso
      – Manutenzione caldaia: la responsabilità di controlli formali e certificazioni sul libretto https://www.laleggepertutti.it/61497_manutenzione-caldaia-la-responsabilita-di-controlli-formali-e-certificazioni-sul-libretto

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