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Lo sai che? Soffitto e solaio in condominio: come si dividono le spese

Lo sai che? Pubblicato il 11 aprile 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 11 aprile 2018

Manutenzione di soffitti, solai e volte condominiali: chi paga? Ristrutturazione soffitto e solaio: cosa dice la giurisprudenza?

Le liti condominiali sono all’ordine del giorno e, spesso, si finisce per dover dare mandato a un avvocato per difendere le proprie ragioni. I tribunali italiani strabordano di cause tra condòmini, di liti più o meno giustificate.

Una delle principali materie del contendere riguarda la divisione delle spese del soffitto e del solaio in condominio. Come avviene? Chi è tenuto a pagare?

Soffitto e solaio condominiale: qual è la regola?

Come anticipato, uno dei problemi maggiormente avvertiti in ambito condominiale riguarda la manutenzione del soffitto e del solaio. Per soffitto si intende la copertura (cosiddetto palco) dell’appartamento, mentre per solaio il piano che separa una stanza dalla corrispondente del piano inferiore.

Secondo il codice civile [1], le spese per la manutenzione e la ricostruzione di soffitti, volte e solai sono suddivise in parti uguali tra i proprietari dei due piani interessati: in particolare, incombe sul proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e sul proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Il criterio appena esposto si applica nel caso in cui il crollo o il danneggiamento derivino da cattiva manutenzione o dal normale logorio delle strutture; non opera, invece, in caso di responsabilità diretta di uno dei condòmini.

Soffitto e solaio condominiale: chi paga la manutenzione?

La norma vista nel paragrafo precedente stabilisce una presunzione assoluta di comunione delle opere che servono a dividere orizzontalmente le due proprietà. Ed infatti, per volte, soffitti e solai si intende tutto ciò che divide orizzontalmente le due unità immobiliari, trovandosi stabilmente tra esse ed avendo una funzione di sostegno e copertura delle medesime.

In ogni caso la ripartizione appena indicata è comunque derogabile: in pratica, i condomini interessati possono accordarsi in maniera differente per la ripartizione delle spese rispetto alla regola generale stabilita dalla legge.

Qualora il solaio, anziché separare due proprietà esclusive, divida invece una proprietà esclusiva da una copertura condominiale, le spese per il piano superiore saranno a carico del condominio, mentre quelle per il piano inferiore saranno a carico del proprietario esclusivo dell’immobile.

Nel caso in cui la manutenzione e ricostruzione del solaio si renda necessaria a causa di danni provocati da impianti o strutture di proprietà comune, il condominio deve risarcire i danni subiti ai singoli condòmini. Ciò si verifica, ad esempio, nei casi di danni dovuti a interventi sulle strutture portanti, alla rottura di tubazioni condominiali o a infiltrazioni di acqua dai muri perimetrali.

Ma procediamo con ordine e vediamo cosa dice la giurisprudenza in merito alla divisione delle spese di soffitto e solaio condominiali.

Soffitto e solaio condominiale: cosa dice la giurisprudenza?

I principi sopra ricordati sono stati bene espressi dalla Corte di Cassazione, secondo cui il solaio esistente fra i piani sovrapposti di un edificio è oggetto di comunione fra i rispettivi proprietari poiché esso assolve alla duplice funzione di sostegno del piano superiore e di copertura di quello inferiore. Al contrario, gli spazi pieni o vuoti che accedono al soffitto o al pavimento, quando non sono essenziali alla struttura, rimangono esclusi dalla comunione e sono utilizzabili rispettivamente da ciascun proprietario nell’esercizio del suo pieno ed esclusivo diritto di proprietà [2].

In altre parole, secondo la giurisprudenza, la comunione riguarda la parte strutturale (di sostegno) del solaio, non quelle parti come le coperture applicate al di sotto del soffitto che hanno una funzione puramente estetica e indipendente dalle dette strutture, dovendosi esse ritenere appartenenti esclusivamente al proprietario del piano sottostante.

Restano esclusi dall’applicazione di questa norma, quindi, la copertura del pavimento del piano superiore, quali le mattonelle e l’impiantito, nonché l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto del piano inferiore.

Di conseguenza, la regola sopra esposta secondo cui le spese per la manutenzione e la ricostruzione di soffitti, volte e solai sono suddivise in parti uguali tra i proprietari dei due piani interessati trova applicazione solamente quando gli interventi sono necessari per la manutenzione di queste parti del condominio e non anche quando il singolo condomino intende abbellire la propria unità immobiliare o migliorare lo stato della sua abitazione.

Così anche la giurisprudenza di merito, secondo cui le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti solamente quando i lavori siano indispensabili. Detta norma non è invece invocabile quando i lavori intrapresi dipendano dal desiderio del proprietario di un singolo appartamento di abbellire e migliorare lo stato della sua abitazione [3].

Ad esempio, la regola prevista dal codice civile verrà applicata nel caso di sostituzione delle travi che costituiscono la struttura portante del solaio tra i piano sovrapposti, quando non siano meramente decorative del soffitto dell’appartamento sottostante [4].

Sembrerà strano, ma anche per la piattaforma o la soletta del balcone dell’appartamento del piano superiore, ove questa costituisca il prolungamento del solaio, avendo gli stessi caratteri, per struttura, consistenti nella funzione di separazione in senso orizzontale, di sostegno e di copertura dei piani interessati, si applicherà la stessa regola.

Secondo la Corte di Cassazione, infatti, su questa superficie si realizza un compossesso dei titolari, esercitato dal proprietario del piano superiore soprattutto in termini di calpestio mentre, per l’altro proprietario, oltre che nella fruizione della normale comodità proveniente dalla copertura, nell’acquisizione di ogni ulteriore utilità, sicché quest’ultimo può ancorare a detta soletta le strutture di chiusura necessarie per la realizzazione di una veranda ed altresì utilizzarne la faccia inferiore (prolungamento del proprio soffitto) per installarvi apparecchi di illuminazione, per farvi vegetare piante rampicanti, ecc. [5].

Soffitto e solaio condominiale: chi rompe paga?

Come anticipato, le spese del soffitto e del solaio condominiale si dividono equamente tra i proprietari dei piani solo se la riparazione si rende necessaria per fatti non addebitabili ad una delle parti. Se, però, la ristrutturazione del solaio è dipesa dalla condotta colpevole di uno dei proprietari, sarà quest’ultimo a dover far fronte alla spesa, che va imputata esclusivamente in capo a chi ha causato il danno.

La giurisprudenza non ha dubbi: nel condominio, la ripartizione delle spese per manutenzione dei soffitti e dei solai riguarda le ipotesi in cui la necessità delle riparazioni non sia da attribuirsi ad alcuno dei condòmini, mentre quando il danno sia ascrivibile ai singoli condòmini trova applicazione il principio secondo cui il risarcimento dei danni è a carico di colui che li ha cagionati [6].

Soffitto e solaio condominiale: casi particolari

La ripartizione delle spese condominiali inerenti a solai e soffitti segue le regole appena descritte. Vanno fatte delle precisazioni. Secondo la giurisprudenza, il solaio che divide i piani del condominio va distinto dal solaio del piano terreno costruito a livello della superficie di campagna: quest’ultimo viene considerato parte integrante del solo piano terreno, di proprietà esclusiva del proprietario dell’unità sita al piano terreno, su cui incombono le relative spese [7].

In altre parole, la manutenzione e la riparazione del solaio di copertura di un locale interrato costituendone parte integrante compete unicamente, salvo diversa pattuizione, al suo proprietario, anche se l’area sovrastante appartenente ad altro soggetto riceva da tale copertura un qualche vantaggio o utilità [8].

Al contrario, la regola della condivisione delle spese è applicabile in tema di lavori di riparazione del cortile quando questo ha la funzione di copertura di piani seminterrati di proprietà di un singolo condomino: ed infatti, secondo la giurisprudenza, sebbene il solaio copra un solo appartamento (interrato), in quanto la necessità di manutenzione deriva dall’utilizzo dello stesso da parte di chi vi transita sopra [9].

La regola della condivisione delle spese di manutenzione o ristrutturazione di solai e soffitti non si applica, come detto più volte, quando i lavori si rendono necessari a causa della condotta di uno solo dei condòmini oppure quando le parti prevedano un patto diverso.

In una di queste ipotesi, il condòmino che non è tenuto a versare alcunché e che, anzi, riceve un vantaggio dai lavori effettuati dall’altro proprietario, non è obbligato a pagare per il beneficio ottenuto.  Ad esempio, nell’ipotesi in cui il soffitto a volta esistente fra due piani sovrapposti di un edificio in condominio debba essere sostituito da un diverso tipo di soffitto di minor spessore, il proprietario del piano sottostante, che da questa sostituzione ha conseguito un ampliamento ed una migliore utilizzazione dei suoi locali, non è tenuto a versare alcun compenso al proprietario del piano sovrastante.

Lo stesso accadrebbe se i lavori venissero accollati ad entrambi: se dai lavori un condòmino dovesse ricevere un particolare vantaggio, questi non sarebbe tenuto a pagare di più, poiché i lavori effettuati sono a beneficio di entrambi i condòmini  [10].

Soffitto e solaio condominiale: paga l’usufruttuario?

Abbiamo visto come si dividono le spese di soffitto e solaio in condominio. La regola vale per i proprietari, non per altre figure, almeno dal punto di vista processuale. Secondo la Corte di Cassazione, l’eventuale giudizio instaurato al fine di conoscere la ripartizione delle spese tra i condomini interessati non riguarda l’usufruttuario di uno degli alloggi coinvolti. In altre parole, il proprietario del piano superiore che cita in giudizio quello del piano inferiore per ottenere il rimborso delle spese sostenute per la riparazione del solaio non è obbligato, poi, a chiamare in giudizio anche l’usufruttuario dell’alloggio inferiore. In altre parole, non c’è necessità di integrare il contraddittorio [11].

Soffitto e solaio condominiale: serve la delibera?

Altro aspetto riguardante la divisione delle spese di solaio e soffitto in condominio è quello della decisione dell’assemblea di condominio. La delibera assembleare è necessaria per poter procedere alla manutenzione o ristrutturazione di solai, soffitti e volte, anche nel caso di mini-condominio, cioè di condominio composto da soli due partecipanti.

Secondo la Corte di Cassazione, nell’ipotesi di condominio piccolo le spese necessarie alla conservazione o riparazione del solaio devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell’assemblea dei condomini, la quale non può essere sostituita da un avvertimento o da una comunicazione all’altro condomino [12].

note

[1] Art. 1125 cod. civ.

[2] Cass., 2868/1978; Cass. 3715/1976; Cass. 3178/1991.

[3] Corte App. Roma, sent. del 01/04/1957.

[4] Cass., sent. n. 13606/2000.

[5] Cass., sent. n. 4821/1983.

[6] Cass., sent. n. 3568/1999.

[7] Cass., sent. n. 3642/1993.

[8] Cass., sent. n. 1477/1999.

[9] Cass., sent. n. 10858/2010.

[10] Cass., sent. n. 929/1982.

[11] Cass., sent. n. 7397/1986.

[12] Cass., sent. n. 5298/1988.


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