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Rinuncia alla comproprietà: che succede?


Rinuncia alla comproprietà: che succede?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 12 aprile 2018



Rinuncia abdicativa: quando il proprietario di una casa, un terreno, un appartamento o qualsiasi altro immobile può rinunciare alla propria quota del bene? Si può parlare di una donazione a fare degli altri comproprietari? Quali tasse si pagano?

Nessuno può essere costretto a restare proprietario di un bene che non vuole. Ma se la rinuncia alla proprietà è un atto estremamente facile per i beni mobili (basta distruggerli, abbandonarli o buttarli nella spazzatura), per gli immobili invece la faccenda si complica vista la non facile eliminazione degli stessi dalla realtà; per essi è pertanto necessario trovare un altro soggetto che succeda nella titolarità del bene. Ora, se l’immobile appartiene a una sola persona, con la rinuncia di quest’ultima è lo Stato che ne diventa titolare; se invece è di più soggetti, la rinuncia da parte di un comproprietario comporta in automatico l’accrescimento della quota degli altri. Ad esempio, se una casa è in comproprietà tra due fratelli, la rinuncia dell’uno alla propria quota fa sì che l’altro diventi proprietario non più del 50% del bene, ma del 100%. E così, se un terreno è diviso tra tre cugini, in ragione del 33,3% ciascuno, la rinuncia alla comproprietà da parte di uno, fa sì che gli altri due vedano aumentare la propria quota al 50%. Detto ciò, vediamo più nel concreto, in caso di rinuncia alla comproprietà, che succede, come avviene e quando invece è impossibile. Sul punto peraltro si è di recente espressa la Commissione tributaria regionale del Veneto [1] stabilendo se tale atto possa essere classificato come una donazione. Ma procediamo con ordine. 

Rinuncia alla proprietà di un immobile

Abbiamo appena anticipato che la rinuncia alla proprietà di un immobile che appartiene a un solo soggetto determina l’acquisizione dello stesso al demanio dello Stato. Ciò avviene di solito quando si tratta di bene che non rende, che non può essere rivenduto o la cui ristrutturazione supera il valore dello stesso. Proprio di recente il Ministero della Giustizia, richiamando un parere dell’Avvocatura di Stato, ha sottolineato le numerose criticità di questa procedura. Come abbiamo già detto in Si può cedere la proprietà di un immobile allo Stato, la rinuncia immobiliare non sarebbe consentita quando posta al solo scopo (utilitaristico ed egoistico) di trasferire in capo alla collettività gli oneri connessi alla titolarità del bene e la relativa responsabilità per gli eventuali futuri danni.  «La rinuncia immobiliare potrebbe ritenersi ammissibile quando abbia ad oggetto un terreno semplicemente non produttivo e quindi manchi, in concreto, quell’intento elusivo ed egoistico che caratterizza le ipotesi sopra esaminate». 

Rinuncia alla comproprietà di un immobile

Più certa è la rinuncia alla comproprietà di un immobile (una casa, un terreno, un appartamento, un garage, ecc.). In questo caso, l’atto di rinuncia si configura come una donazione agli altri comproprietari della propria quota. La rinuncia può essere fatta dal contitolare in autonomia e indipendenza, senza bisogno che gli altri comproprietari possano opporsi o debbano esprimere accettazione. Leggi Come rinunciare alla proprietà di un immobile.

Sono tre le possibili ipotesi in cui si può configurare una rinuncia alla comproprietà:

  • la rinuncia del comproprietario a un muro in comune di divisione di due terreni;
  • la rinuncia del condomino ad una o più parti in comune dello stabile;
  • la rinuncia del comproprietario di un immobile.

Analizzeremo queste tre ipotesi qui di seguito.

Rinuncia al muro comune

Di regola i comproprietari del muro di divisione tra due proprietà sono tenuti alla sua manutenzione in misura proporzionale al diritto spettante a ciascuno, salvo che gli interventi siano dovuti alla responsabilità di uno dei proprietari. Le riparazioni e le ricostruzioni devono esser eseguite con il consenso di tutti e devono essere necessarie.

Tuttavia, il comproprietario può esimersi dal contribuire alle spese di manutenzione rinunciando al diritto di comunione (sia del muro che del suolo su cui sorge), salvo che si verifichi una delle seguenti circostanze:

  • il muro sostiene un suo edificio;
  • le spese di riparazione o ricostruzione derivano da una sua responsabilità.

La rinuncia è un atto unilaterale che richiede la forma scritta a pena di invalidità e deve essere trascritto per essere opponibile ai terzi.

Rinuncia alle parti comuni dell’edificio

È vietato rinunciare alle parti comuni di un edificio condominiale. Il codice civile stabilisce infatti [2] che il singolo condomino non può rinunciare ai propri diritti sui beni comuni per sottrarsi alle spese che questi generano per la loro conservazione. Non è consentito, ad esempio, rinunciare a usare l’ascensore per non pagare le relative spese, rinunciare al giardino anche se non lo si utilizza o ai campi da tennis anche se si è ormai vecchi e non adatti allo sport. Tutto ciò che è concesso è il distacco dagli impianti centralizzati a condizione che non comportino una disfunzione nell’impianto stesso; ma anche in questo caso si continua ad essere comproprietari dell’impianto, tant’è che si partecipa alle spese di manutenzione e di conservazione.

Rinuncia del comproprietario di un immobile

Il codice civile [3] prevede che, in caso di immobile in comunione tra più persone, ciascun comproprietario deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune. Tuttavia, il comproprietario può evitare il pagamento sia delle spese necessarie alla conservazione ed al godimento dell’immobile rinunciando alla propria quota di partecipazione (si parla, a riguardo, di rinuncia abdicativa).

La rinuncia consiste in una dichiarazione unilaterale che produce immediatamente i propri effetti, anche prima che sia portata a conoscenza degli altri comproprietari.

La rinuncia comporta l’accrescimento delle quote degli altri comproprietari in ragione dell’entità di quelle già detenute. Allo stesso modo comporta l’accrescimento in capo agli altri comproprietari degli obblighi derivanti dalla partecipazione. 

L’atto di rinuncia alla quota di comproprietà è dunque un atto unilaterale, che è valido ed efficace a prescindere dall’accettazione degli altri comproprietari; in capo a questi ultimi, pertanto, si produce un automatico, proporzionale e non rifiutabile accrescimento delle rispettive quote.

Come si fa la rinuncia a un immobile

La rinuncia, avendo ad oggetto un bene immobile, deve avere la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata per essere poi trascritta nei pubblici registri immobiliari come previsto per l’atto di compravendita.

La rinuncia alla comproprietà è una donazione?

Se un comproprietario rinuncia alla sua quota, provocando con ciò l’espansione della quota di comproprietà degli altri comproprietari, l’atto di rinuncia è da considerarsi come una donazione. Come tale è tassato con l’imposta di donazione (in quanto si tratta di trasferimento a titolo gratuito). 

In particolare:

  • nelle donazioni tra coniugi, genitori e figli: l’imposta è del 4% ma solo sul valore del bene che supera la franchigia di 1 milione di euro; per i beni di valore inferiore non si pagano tasse;
  • nelle donazioni tra fratelli e sorelle: l’imposta è del 6% ma solo sul valore del bene che supera la franchigia di 100mila euro;
  • nelle donazioni tra altri parenti fino al quarto grado e affini fino al terzo: l’imposta è del 6% del valore del bene;
  • nelle altre donazioni: l’imposta è dell’8% del valore del bene.

Quanto alle imposte ipotecaria e catastale, esse sono dovute con le aliquote del 2 e dell’1% sul valore imponibile. A meno che in capo al beneficiario della rinuncia ricorrano i presupposti per l’applicazione dell’agevolazione “prima casa”, caso nel quale le imposte ipotecaria e catastale degradano alla misura fissa di 200 euro per ciascuna di esse.

note

[1] Ctr Veneto, sent. n. 407 del 9.04.2018.

[2] Art. 1118, co. 2 cod. civ.

[3] Art. 1104 cod. civ.

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