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Costruzione su suolo comune: di chi è l’immobile?


Costruzione su suolo comune: di chi è l’immobile?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 12 aprile 2018



Accessione: se si costruisce sul terreno comune anche l’edificio diventa comune.

Chi costruisce su un terreno di proprietà di un’altra persona non è titolare di ciò che egli stesso ha realizzato a proprie spese (ad esempio una casa, un garage, ecc.). Questo perché il diritto di proprietà implica la titolarità di tutto ciò che viene piantato o edificato sul suolo proprio, anche se ad opera di altre persone (se così non fosse, basterebbe approfittare dell’assenza del proprietario per qualche settimana per realizzare anche un piccolo manufatto sul terreno altrui per espropriarlo). Ma che succede se il terreno è in comproprietà? In caso di costruzione sul suolo comune, di chi è l’immobile? La risposta è stata fornita, di recente, dalla Cassazione a Sezioni Unite [1].

L’accessione: un modo di acquisto della proprietà

Se hai letto la nostra guida Costruire sul terreno altrui: che succede? saprai già cos’è l’accessione e tutte le sue conseguenze. Cercheremo di sintetizzarlo qui di seguito in poche parole. Chi costruisce sul terreno di un’altra persona, sia che lo faccia consapevolmente (in malafede) o per errore (in buona fede), perde la proprietà di ciò che ha costruito. In questo modo, se una persona realizza un fabbricato sul proprio terreno non c’è bisogno che, a ultimazione dell’opera, se lo vada a intestare al catasto o all’ufficio dei registri immobiliari: è già sua per natura. 

Dall’altro lato, però, chi costruisce sul terreno altrui non può rivendicarne poi la proprietà, proprietà che invece spetta al titolare del suolo. Così, ad esempio, se due persone si sposano e una di queste riceve in donazione un terreno mentre l’altra vi realizza al di sopra la casa coniugale – e lo fa magari a proprie spese – il proprietario dell’immobile così edificato è lo stesso del suolo; l’altro (colui cioè che si è sobbarcato l’onere economico) può solo esigere un congruo rimborso dei costi sostenuti. Chiaramente le parti possono anche accordarsi diversamente e stabilire – ma ci vorrà un atto pubblico – che la proprietà della costruzione è di entrambi.

Il principio dell’accessione trova indicazione sul codice civile che stabilisce testualmente: «Qualunque … costruzione … esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo ..salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge». Questo meccanismo diventa quindi un mezzo di acquisto della proprietà “a titolo originario”, ossia che non necessita di contratti, donazioni o altri atti pubblici di trasferimento della proprietà.

Costruzione sul terreno comune: di chi è la proprietà?

Vediamo ora il caso in cui il terreno sia in comunione ossia in comproprietà. L’immobile costruito da uno o da tutti i comproprietari a chi appartiene? Se non vi è un atto pubblico che dispone diversamente, qualunque costruzione edificata sul suolo comune – anche da uno o da alcuni soltanto dei comproprietari – diviene di proprietà comune di tutti comproprietari del suolo in proporzione alle rispettive quote del terreno stesso. Tale principio di diritto è stato elaborato di recente dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione.

Anche questa soluzione è una conseguenza del principio dell’accessione che abbiamo visto nel paragrafo precedente, principio secondo cui, appunto, la costruzione su suolo appartiene al proprietario del suolo; per cui se il suolo è comune è comune anche la costruzione stessa, salvo contrario accordo scritto.

I comproprietari del suolo sono tenuti a rimborsare al comproprietario costruttore, in proporzione alle rispettive quote di proprietà, le spese sopportate per l’edificazione dell’opera.

Quale maggioranza per costruire sul terreno comune?

Si può, a questo punto, porre il problema di chi abbia il potere di decidere la costruzione sul terreno comune. Chiaramente questa decisione spetta ai comproprietari. Ma se questi non si mettono d’accordo, il codice civile stabilisce [3] che è necessario raggiungere la maggioranza dei due terzi del valore complessivo della cosa comune. Quindi, in caso di due persone in cui l’una ha il 65% della proprietà e l’altra il 35%, la prima potrà scegliere anche in disaccordo con la seconda. Nel caso di terreno spettante a tre fratelli con pari quote, per approvare la costruzione è necessario il consenso di almeno due (che, insieme, raggiungono i due terzi del valore del bene).

Più complicato invece il caso del bene in comproprietà tra due persone con pari quote. In tal caso, non trovandosi un accordo, il giudice non potrà certo autorizzare l’opera sostituendosi alla volontà delle parti. Il bene andrà allora diviso o, se ciò non è possibile, venduto e ripartito il ricavato. 

note

[1] Cass. S.U. sent. n. 3873/2018.

[2] Art. 934 cod. civ.

[3] Art. 1108 cod. civ.

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