Diritto e Fisco | Editoriale

Diritto di abitazione

12 aprile 2018


Diritto di abitazione

> Diritto e Fisco Pubblicato il 12 aprile 2018



Obblighi e doveri del titolare del diritto di abitazione; la differenza con l’usufrutto e la locazione. Il diritto di abitazione consiste nella facoltà di vivere, a tempo determinato, in un immobile di proprietà altrui.

Quando si parla di abitazione intendiamo spesso il luogo dove ognuno di noi vive abitualmente o, quantomeno (per chi è particolarmente impegnato col lavoro) va a dormire. L’abitazione è dunque un luogo fisico. Il concetto si avvicina a quello di  residenza (il luogo nel quale la persona abitualmente si trova) piuttosto che a quello di domicilio (ossia il luogo ove ogni persona ha il centro dei propri interessi). Quando però si parla di diritto di abitazione, la legge intende riferirsi a tutt’altro concetto. Il diritto di abitazione è infatti il diritto di godere di un immobile altrui. In pratica, il titolare di tale diritto può occupare e utilizzare l’abitazione in questione limitatamente alle esigenze sue e della sua famiglia. Un esempio farà al caso nostro: il diritto di abitazione è quello che vanta la ex moglie, dopo la separazione, sulla casa del marito quando il giudice, in presenza di figli, le consente di rimanere all’interno dell’immobile. Così come è titolare del diritto di abitazione il coniuge rimasto vedovo dopo la morte del proprietario della casa che costituiva la residenza familiare.

Ma procediamo con ordine e vediamo, più nel dettaglio cos’è il diritto di abitazione, come funziona e quali sono i diritti del titolare.

Cos’è il diritto di abitazione?

L’abitazione viene definito un «diritto reale su beni altrui». Che significa? La parola «reale» non significa certo che è un diritto del “re”, ma un diritto su “una cosa” visto che, in latino, il termine res significava proprio «cosa, oggetto». Dunque, l’abitazione è un diritto che verte non già nei confronti di una determinata persona (come potrebbe invece essere il diritto di credito: il suo oggetto è una prestazione che deve eseguire il debitore) ma su un bene che, in questo caso, è di altri. In questo, l’abitazione si distingue dalla proprietà che è sì un diritto reale, ma su una cosa propria e non altrui.

Cosa comporta il diritto di abitazione?

Il diritto di abitazione consente al suo titolare il diritto di abitare una casa, appartenente ad un terzo, per il bisogno proprio e della propria famiglia. Questo vuol dire che il titolare del diritto di abitazione può far entrare nell’appartamento anche il proprio coniuge e i figli o qualsiasi altro stabile convivente, anche se tali soggetti non sono titolari del diritto di abitazione. L’abitazione consente dunque di utilizzare un’abitazione quale alloggio, limitatamente ai bisogni del titolare e della propria famiglia. Tale limite non deve essere inteso in senso quantitativo, individuando la parte di casa necessaria a soddisfare tali bisogni, ma in senso qualitativo ossia come divieto di utilizzo della casa in modo diverso dall’abitazione diretta. In pratica, se si vanta il diritto di abitazione su una villa di tre piani e il titolare non è sposato, egli può comunque utilizzare tutto l’immobile e non solo qualche stanza. Non può però modificare la destinazione dell’immobile medesimo, ad esempio facendone luogo di cerimonie ed eventi.

Differenza tra diritto di abitazione e locazione

Verrà spontaneo chiedersi: che differenza c’è tra il diritto di abitazione e l’affitto (o meglio, la locazione)? La locazione non è un diritto reale: il suo oggetto non è un bene ma una prestazione del locatore, quella cioè di consentire il pacifico godimento dell’immobile. L’aspetto più pratico però è che il diritto di abitazione non può mai essere ceduto a terzi, mentre la locazione sì (tanto è vero che una persona può subaffittare una stanza, senza dover prima chiedere il permesso al locatore, ma dandogliene semplicemente notizia).

Differenza tra abitazione e usufrutto

L’abitazione è simile anche al diritto di usufrutto ma ha un contenuto più ristretto. Infatti, diversamente da quanto accade per l’usufrutto, la legge stabilisce che:

  • il titolare del diritto di abitazione può servirsi della casa limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia;
  • il diritto d’abitazione non può essere ceduto o dato in locazione.

Si può cedere il diritto di abitazione?

Il diritto di abitazione non può essere ceduto o dato in affitto. Inoltre non può concedere l’abitazione ai suoi familiari mentre egli abita stabilmente altrove.

Più precisamente, la legge vieta:

  • gli atti con i quali il diritto d’abitazione venga venduto o donato a terzi;
  • gli atti con cui il titolare si limiti ad attribuire a terzi il godimento del diritto, preservandone la titolarità.

Chi decide il diritto di abitazione?

Il diritto di abitazione, per sua natura, può essere costituito solo a favore di persone fisiche. La costituzione del diritto di abitazione può avvenire per varie ragioni. La prima di queste è un contratto tra il proprietario dell’immobile e l’utilizzatore (è richiesta la forma scritta. Il proprietario potrebbe cedere il diritto di abitazione anche con testamento: si pensi al padre che, volendo lasciare la casa ai tre figli, concede però all’ultimo di questi – ancora non autosufficiente dal punto di vista economico – il diritto di abitazione per dieci anni affinché, nel frattempo, possa trovare un’occupazione che gli consenta di prendere un altro alloggio.

Il diritto di abitazione può derivare anche dalla legge. Spetta ad esempio sempre al coniuge superstite sulla casa coniugale. Questo significa che se una persona decede, il marito o la moglie rimasto in vita ha diritto a vivere nell’immobile fino alla propria morte e gli altri eredi non potranno sfrattarlo.

Il diritto di abitazione può derivare da una sentenza del giudice. È il caso dell’ex moglie a cui vengono affidati i figli dopo la separazione e il divorzio e le viene concesso di rimanere nell’abitazione di proprietà del marito.

Infine il diritto di abitazione può derivare anche da usucapione ossia tramite uso ventennale del bene altrui.

Quanto dura il diritto di abitazione?

Il diritto di abitazione ha natura temporanea, al quale non può essere attribuito carattere di perpetuità.

Quando cessa il diritto di abitazione?

Il diritto di abitazione si estingue per:

  • morte del titolare;
  • prescrizione;
  • consolidazione (riunione nella stessa persona della titolarità del diritto di abitazione e della piena proprietà);
  • perimento del bene;
  • rinuncia del titolare del diritto di abitazione;
  • scadenza del termine indicato nell’atto costitutivo. 

Obblighi del titolare del diritto di abitazione

Il titolare del diritto d’abitazione ha gli stessi obblighi dell’usufruttuario tenuto a rispettare la destinazione dell’immobile, ossia servirsi dell’immobile al fine di abitarvi (non può utilizzare il bene per soddisfare esigenze diverse rispetto a quelle abitative).

Ecco qui di seguito elencati gli obblighi del titolare del diritto di abitazione:

  • rispettare la destinazione economica del bene;
  • utilizzare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi del bene;
  • restituire l’immobile al proprietario nello stesso stato in cui si trovava al momento in cui l’ha ricevuta;
  • non cedere o locare l’immobile;
  • provvedere alle riparazioni ordinarie;
  • provvedere al pagamento delle tasse sull’immobile.

II titolare del diritto di abitazione, prima di esercitare tale diritto, deve prestare una cauzione, a meno che non sia stato dispensato dal proprietario o dal contratto. Se non presta idonea garanzia non può entrare nell’immobile. Deve inoltre redigere l’inventario dei beni mobili presenti nell’appartamento oggetto del diritto di abitazione e descrivere lo stato in cui si trovano gli immobili sostenendo le relative spese. Se manca l’inventario il proprietario può richiedere l’intervento giudiziale.

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