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Portone di condominio sempre chiuso: si può imporre?

12 aprile 2018


Portone di condominio sempre chiuso: si può imporre?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 12 aprile 2018



Anche se ci sono negozi all’interno dell’edificio che necessitano di lasciare aperto il passaggio ai clienti, l’assemblea può imporre la chiusura del portone se non c’è portiere?

«Si prega di lasciare il portone chiuso». Chissà da quanto tempo questo cartello è affisso con del nastro adesivo sul portone del tuo palazzo. Nonostante ciò, c’è sempre il pigro di turno che si disinteressa di verificare che davvero la serratura abbia fatto lo scatto. Lo stesso braccio metallico che regola la chiusura automatica non è sempre sufficiente a evitare che la porta resti aperta. E di recente si sono purtroppo verificati dei furti che non ti fanno più stare tranquillo. Così hai portato la questione all’attenzione dell’amministratore affinché convocasse l’assemblea per deliberare un vero e proprio obbligo a carico di tutti i condomini, con la previsione di una multa per chi è inadempiente: il portone deve restare chiuso, soprattutto nel weekend quando non c’è la ditta di pulizie a controllare l’andirivieni dei proprietari degli appartamenti. Alla riunione di condominio, però, si alza uno dei partecipanti: si tratta di un affittuario dei magazzini che ha, al primo piano, un’attività di parrucchiere. A suo avviso, la porta chiusa scoraggerebbe i clienti che proprio nel fine settimana sono soliti dedicarsi alla cura del proprio corpo. A suo avviso non è possibile imporre il portone di condominio sempre chiuso: ciò danneggerebbe le attività commerciali. La sua proposta alternativa è una bella videocamera a circuito chiuso che possa controllare il traffico. Chi ha ragione? L’assemblea di condominio ha il potere di imporre la chiusura del portone dell’edificio e, magari, prevedere delle multe a carico di chi non ottempera alla prescrizione? La questione è stata di recente analizzata dal Tribunale di Roma [1]. Ecco cosa è stato detto in questa occasione.  

Ci sono due cose da analizzare per affrontare il problema in commento: può innanzitutto l’assemblea imporre il portone di condominio sempre chiuso (anche durante il giorno) e, in caso affermativo, qual è la maggioranza necessaria per far passare tale decisione? In secondo luogo, si possono prevedere delle multe a carico di chi lascia il portone aperto? Le soluzioni sono le seguenti.

L’assemblea può imporre la chiusura del portone?

La tranquillità dei residenti è una priorità e prevale sulle attività commerciali eventualmente presenti all’interno dell’edificio condominiale. Pertanto l’assemblea ben può deliberare che il portone resti chiuso sempre o solo in determinati giorni (ad esempio quando non c’è il portiere). Difatti – precisano i giudici – la decisione di imporre la chiusura del portone non altera la funzione o la destinazione del bene comune anche se penalizza i locali posti all’interno del cortile (che, magari, a causa di ciò, perdono di visibilità). Del resto, il portone ha proprio lo scopo di inibire l’accesso incondizionato allo stabile da parte di estranei. Esso quindi non viene “snaturato” nel suo scopo ma anzi lo adempie meglio. Rientra pertanto nei poteri dell’assemblea regolamentare l’uso della cosa comune e, in particolare, l’accesso al portone senza incidere sull’essenza del bene.

Che maggioranza ci vuole per imporre la chiusura del portone?

Veniamo al secondo problema: qual è la maggioranza prevista dalla legge affinché l’assemblea di condominio possa imporre a tutti i residenti di chiudere il portone in qualsiasi momento della giornata? Secondo la sentenza in commento non è necessaria né l’unanimità né la maggioranza qualificata. Per evitare l’accesso dei ladri al palazzo è sufficiente raggiungere la maggioranza degli intervenuti all’assemblea condominiale i quali devono però rappresentare almeno un terzo dei millesimi dell’edificio.

Chi è interessato a lasciare il portone sempre aperto soccombe: dovrà rassegnarsi a rispondere al citofono o, magari, a mettere un proprio dipendente perché faccia da guardiola. Magari dotandosi di un cartello o di una targa più ampia in modo da non scoraggiare la clientela.

Si possono imporre multe a chi lascia il portone aperto?

La riforma del condominio approvata nel 2012 ha detto chiaramente che si può punire chi viola il regolamento di condominio. Se lo prevede il regolamento, l’amministratore – autorizzato di volta in volta dall’assemblea – può imporre multe fino a 200 euro per ogni violazione delle regole dell’edificio (l’importo può salire fino a 800 euro in caso di recidiva). Ebbene, a queste condizioni è quindi possibile imporre multe a chi lascia il portone aperto.

note

[1] Trib. Roma, sent. n. 21054/17.


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2 Commenti

  1. E quando il portone è stato rubato? Cosa prevede la Legge per obbligare i condòmini all’istallazione di uno nuovo per la sicurezza di tutti?

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