Diritto e Fisco | Editoriale

Può un condomino che abita al piano terra trasformare un giardino in un parcheggio?

15 aprile 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 aprile 2018



L’assemblea condominiale può modificare la destinazione d’uso? Qual è il quorum necessario? Può un cortile diventare parcheggio?

Il condominio rappresenta una fonte inesauribile di liti, contenziosi e giudizi. Rumori molesti, schiamazzi, volume dei televisori: tutto è causa di interminabili discussioni.

Tra i tanti motivi che inducono i condòmini a ricorrere agli avvocati ci sono i tentativi di trasformare le aree comuni. Una domanda ricorrente tra i nostri lettori è la seguente: può un condomino che abita al piano terra trasformare un giardino in un parcheggio? Vediamo cosa dice la legge.

Trasformare giardino in parcheggio: chi decide?

Sicuramente, un condomino che abita al piano terra non può, di propria iniziativa, trasformare le parti del condominio che non sono di sua esclusiva proprietà. Com’è noto, infatti, le decisioni inerenti alle zone comuni sono rimesse all’assemblea di condominio. L’assemblea è l’organo decisionale del condominio, composto da tutte le persone che risiedono nello stesso e che hanno un alloggio di proprietà. Caratteristica essenziale del condominio, infatti, è la compresenza di aree di proprietà privata accanto ad altre comuni a tutti (scale, ascensore, cortile, parcheggio, ecc.).

Trasformare giardino in parcheggio: si può fare?

Passiamo ad affrontare l’argomento principale di questo articolo: può un condomino che abita al piano terra trasformare un giardino in un parcheggio? È un’innovazione vietata? Vediamo come fare.

Per trasformare il giardino in un parcheggio occorre votare un mutamento di destinazione, per il quale è necessario il consenso della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentano almeno i due terzi dei millesimi dell’edificio [1].

La modifica della destinazione d’uso consiste nel mutamento funzionale, nel mutamento del tipo di utilizzazione o di godimento della cosa, che di per sé permette differenti forme di sfruttamento. Classico esempio di modifica della destinazione d’uso è proprio la trasformazione del giardino (o del cortile) da semplice spazio aperto per dare aria e luce ai fabbricati, che lo fiancheggiano, ad area di parcheggio degli autoveicoli dei condomini.

Trasformare giardino in parcheggio: cosa dice la Cassazione?

Di norma, la legge [2] vieta le innovazioni che possano causare un pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, oppure che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Secondo la Corte di Cassazione [3], quando la trasformazione di un giardino in parcheggio riguardi solo una minima parte del primo, non c’è alcun apprezzabile deterioramento del decoro architettonico, né alcuna significativa menomazione del godimento e dell’uso del bene comune; al contrario, da essa deriva una valorizzazione economica degli appartamenti e una maggiore utilità per i condomini.

La Suprema Corte ha deciso il caso di una delibera concernente la trasformazione di una parte del giardino in un parcheggio, interessata solo in minima parte da alberi e di ridotta estensione rispetto alla superficie complessiva. Secondo i giudici, in tal caso, non si può parlare neanche di innovazione.

La giurisprudenza prevalente considera sempre lecita la trasformazione del giardino in un parcheggio, in quanto trattasi di innovazione dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Questa modifica, tuttavia, restando pur sempre un’innovazione, richiede la maggioranza qualificata dei voti (la metà più uno degli intervenuti e 2/3 dei millesimi dell’intero edificio).

La delibera assembleare con cui un bene comune (nel nostro caso, un giardino) viene adibito a parcheggio, purché ciò non comporti una limitazione dell’esercizio dei diritti spettanti agli altri condomini, permette un migliore o diverso godimento a beneficio di tutti i comproprietari e, pertanto, può essere validamente assunta dall’assemblea [4].

Trasformare giardino in parcheggio: quali limiti?

Da quanto appena detto si capisce che un condomino che abita al piano terra può trasformare un giardino in un parcheggio solamente se c’è la delibera assembleare e sempre che la modifica di destinazione d’uso non arrechi danno ai condòmini o al condominio.

Secondo la Corte di Cassazione, la trasformazione di un giardino in un parcheggio, quando l’intervento riguardi una parte minima dell’area comune, non può mai essere vietata visto che ai fini della qualificazione dell’opera come innovazione deve aversi riguardo anche all’effettiva rilevanza ed apprezzabilità della modificazione che essa produce. In pratica, non si configura un’innovazione vietata qualora l’oggetto dell’intervento riguardi una modesta porzione di spazio da cui vengono ricavati posti auto.

Sempre la Corte di Cassazione ha stabilito che l’assemblea di condominio può decidere di realizzare dei posti auto nel cortile condominiale; l’assemblea, però, non può escludere alcuni condòmini da tale assegnazione [5].

note

[1] Art. 1120 cod. civ.

[2] Art. 1120, co. 3, cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 24960/16 del 6.12.2016.

[4] Cass. sent. n. 26295/14 del 15.12.2014.

[5] Cass. sent. n. 23660/2016.

Autore immagine: Pixabay.com


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