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Le Guide Bonus prima casa per chi ha già un immobile

Le Guide Pubblicato il 15 aprile 2018

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> Le Guide Pubblicato il 15 aprile 2018

È possibile acquistare con le agevolazioni prima casa se si possiede già un immobile nello stesso Comune?

Tra le condizioni essenziali per beneficiare delle agevolazioni prima casa vi è quella di non possedere altri immobili nello stesso Comune, idonei ad essere adibiti ad abitazione, neppure in comunione con il coniuge. Inoltre il contribuente non deve essere titolare di diritti di uso, usufrutto, abitazione su altro immobile nel medesimo Comune. Lo scopo dell’agevolazione fiscale in questione è proprio quello di consentire esclusivamente a chi acquista la “prima casa” in cui trasferirà la propria residenza, di beneficiare di alcune riduzioni di imposta. Si tutela però l’esigenza abitativa e l’agevolazione non è dunque esclusa se chi acquista la prima casa ha già un immobile, ma questo non è destinato ad abitazione, perché non abitabile o perché ha una diversa categoria catastale (per esempio è un ufficio). Ma allora il bonus prima casa è utilizzabile anche da chi ha già un immobile? Vediamo come funziona l’agevolazione se si hanno più immobili.

Bonus prima casa: in cosa consiste?

Il bonus prima casa consiste nell’acquisto con imposte agevolate. In particolare:

Se si acquista la prima casa da un privato o da un’impresa in esenzione Iva:

  • imposta di registro proporzionale nella misura del 2%
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • imposta catastale fissa di 50 euro

Se si acquista la prima casa da un’impresa, con vendita soggetta a Iva:

  • Iva ridotta al 4%;
  • imposta di registro fissa di 200 euro
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro
  • imposta catastale fissa di 200 euro.

Bonus prima casa: per quali immobili?

L’abitazione che si vuole acquistare deve appartenere ad una delle seguenti categorie catastali:

  • A/2 (abitazioni di tipo civile)
  • A/3 (abitazioni di tipo economico)
  • A/4 (abitazioni di tipo popolare)
  • A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
  • A/6 (abitazioni di tipo rurale)
  • A/7 (abitazioni in villini)
  • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi)

Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Bonus prima casa: vale anche per i garage e le pertinenze?

Le agevolazioni prima casa sono ovviamente escluse in ipotesi di acquisto di immobile non abitativo, per esempio uffici, locali commerciali, garage ecc.

Le agevolazioni però si applicano quando il magazzino o il garage è a servizio della prima casa.  Più precisamente, il bonus spetta anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle seguenti categorie catastali:

  • C/2 (magazzini e locali di deposito)
  • C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse)
  • C/7 (tettoie chiuse o aperte)

L’agevolazione è ammessa limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria.

È necessario, tuttavia, che le pertinenze siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.

Bonus prima casa: quali condizioni

Affinché si possa beneficiare delle agevolazioni prima casa, devono sussistere le seguenti condizioni:

  • il contribuente non deve possedere, nello stesso Comune, altro immobile idoneo ad essere adibito ad abitazione, neppure in comunione con il coniuge;
  • il contribuente non deve essere titolare di diritti di uso, usufrutto, abitazione su altro immobile nel medesimo Comune;
  • il contribuente non deve essere titolare, interamente o per quote,  di altro immobile su tutto il territorio nazionale, per il quale abbia già fruito delle agevolazioni prima casa.

Bonus prima casa: il requisito della residenza

L’abitazione si deve trovare nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza.

Se egli è residente in altro Comune, deve, entro 18 mesi dall’acquisto, trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile.

La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto. Il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento.

Se il contribuente non trasferisce la residenza entro 18 mesi, decade dall’agevolazione fiscale e deve versare le maggiori imposte non pagate, oltre alle sanzioni irrogate dal Fisco.

Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova:

  • nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive);
  • nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro;
  • nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero. La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’Aire o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.

Bonus prima casa: anche se i coniugi hanno residenze diverse?

La legge prevede l’obbligo di trasferimento della residenza entro 18 mesi e l’esclusione del beneficio qualora l’acquirente abbia, nello stesso Comune, altri immobili in contitolarità con il coniuge.

Ma entrambi i coniugi devono risiedere nel Comune in cui è ubicata la prima casa? O è sufficiente, ai fini dell’agevolazione fiscale, che solo uno dei due risieda nella prima casa?

Secondo la Cassazione, per beneficiare dell’agevolazione prima casa non occorre necessariamente che entrambi i coniugi trasferiscano contemporaneamente la propria residenza nel Comune in cui è situato l’immobile, ben potendo gli stessi avere due residenze diverse (purché in Comuni diversi).

La Cassazione, pronunciatasi più volte sul punto, ha infatti ritenuto di dover dar peso non alla residenza dei singoli coniugi bensì alla residenza della famiglia. Se l’immobile acquistato è adibito a residenza della famiglia, non rileva la diversa residenza di uno dei due coniugi che abbiano acquistato in regime di comunione, essendo essi tenuti non ad una comune sede anagrafica ma alla coabitazione.

È dunque ammessa la possibilità che i coniugi abbiano residenze diverse, dato che rileva effettivamente la residenza della famiglia. Tuttavia, è essenziale che l’altro coniuge risieda comunque in un altro Comune, non potendo i coniugi beneficiare dell’agevolazione prima casa se sono titolari di altre abitazioni nel territorio dello stesso Comune.

Bonus prima casa: possibile se si hanno altri immobili?

Come abbiamo visto, il bonus prima casa è escluso in tutti i casi in cui il soggetto che intende fruire dell’agevolazione risulti già in possesso di altro immobile ad uso abitativo nello stesso Comune (o nell’intero territorio nazionale, se acquistato con le agevolazioni).

Non è richiesta dalla norma la verifica del concreto utilizzo che viene fatto dell’immobile né con riferimento alle case di abitazione che il contribuente già possiede e che possono precludere l’accesso all’agevolazione né con riferimento all’immobile che si intende acquistare [1].

Cosa succede, dunque, se il contribuente ha già un immobile nello stesso Comune? Può acquistarne un altro con le agevolazioni prima casa?

La risposta è affermativa se l’immobile già posseduto non è idoneo all’uso abitativo. Dunque, se il contribuente decide di acquistare un immobile nello Stesso Comune in cui ha già un ufficio, uno studio o un negozio, può sicuramente beneficiare delle agevolazioni prima casa.

Come sapere se l’immobile già posseduto è un’abitazione?

Secondo una recente ordinanza della Cassazione [2], al fine di verificare se il contribuente ha diritto all’agevolazione prima casa, assume rilievo non il concreto utilizzo dell’immobile già posseduto, bensì il solo parametro oggettivo della classificazione catastale dello stesso.

L’espressione “casa di abitazione” ha sicuramente, carattere oggettivo, con conseguente necessità di attenersi al parametro oggettivo della classificazione catastale dell’immobile, senza che assuma rilievo il concreto utilizzo dello stesso (per esempio studio destinato ad abitazione) o la situazione soggettiva del contribuente.

In sintesi, l’immobile già posseduto nello stesso Comune, che abbia categoria catastale A/10 (cioè ufficio o studio privato), in quanto non costituisce casa di abitazione, non preclude l’acquisto di un prima casa con e agevolazioni fiscali.

Si guarda, dunque, al dato oggettivo della categoria di immobile già posseduto.

In casi eccezionali, invece, si può guardare anche all’idoneità soggettiva dell’immobile ad essere destinato ad abitazione. Si pensi per esempio al caso di un soggetto che abbia già, nello stesso Comune, un immobile accatastato come abitazione (A/2) ma di soli 20 mq e di fatto inabitabile da una famiglia.

In un’ipotesi del genere, la Cassazione [3] ha riconosciuto il diritto di fruire delle agevolazioni “prima casa” anche al contribuente proprietario di altro immobile che per dimensioni e caratteristiche non risulta idoneo a sopperire ai bisogni abitativi del contribuente e della sua famiglia.

Bonus prima casa: se l’immobile di trova in altro Comune

Ipotesi diversa è quella in cui il contribuente abbia già un immobile destinato ad abitazione ma questo si trovi in un altro Comune. In questo caso, egli può acquistare un nuovo immobile beneficiando dell’agevolazione prima casa?

Ebbene sì, a condizione però che l’immobile già posseduto in un altro Comune italiano, non sia stato già acquistato con le agevolazioni prima casa. In questo secondo caso, l’agevolazione non è ammessa.

Bonus prima casa se l’immobile precedente viene venduto

Ipotesi ancora differente è quella in cui il contribuente abbia già acquistato con le agevolazioni prima casa un immobile e intenda venderlo per acquistarne uno nuovo in altro Comune. Egli può beneficiare nuovamente delle agevolazioni fiscali prima casa o le perde per sempre?

In presenza di alcuni requisiti, la vendita dell’immobile già acquistato con le agevolazioni, consente di beneficiare di un credito di imposta, da portare in (a scelta del contribuente):

  • diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto
  • per l’intero importo, diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito
  • diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto
  • compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).

In particolare, il credito di imposta spetta a chi vende la prima casa entro un anno dall’acquisto e ne compra una che abbia i requisiti per le agevolazioni prima casa.

Per fruire del credito d’imposta è necessario manifestare tale volontà nell’atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se si intende utilizzarlo in detrazione dall’imposta di registro dovuta per lo stesso atto.

In particolare, l’atto di acquisto dovrà contenere, oltre alle “ordinarie” dichiarazioni di possesso dei requisiti per l’agevolazione “prima casa” (categoria catastale non di lusso, ubicazione nel Comune di residenza o di lavoro ecc.), l’espressa richiesta del beneficio e dovrà indicare gli elementi necessari per determinare il credito.

Se l’immobile precedente viene venduto dopo un anno e prima di cinque anni dall’acquisto

Il contribuente decade definitivamente dalle agevolazioni fiscali se vende la prima casa prima che siano decorsi 5 anni dall’acquisto e non ne acquista entro un anno una nuova, anche a titolo gratuito (per esempio per successione ereditaria), da adibire ad abitazione principale.

Egli non ha quindi diritto al credito di imposta se acquista un nuovo immobile, in quanto è già decaduto definitivamente dall’agevolazione fiscale prima casa.

note

[1] Agenzia delle Entate, risoluzione n. 86/E del 2010.

[2] Cass. ord. n. 4829 del 5.04.2018.

[3] Cass. ord. n. 100/2010.


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