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Lo sai che? Condominio: chi decide i contratti per i lavori?

Lo sai che? Pubblicato il 15 aprile 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 15 aprile 2018

Ditta delle pulizie, balconi, riparazione ascensore e altri lavori di manutenzione ordinaria: i contratti di appalto possono essere firmati dall’amministratore senza prima sentire l’assemblea?

La gestione di un condominio è un’attività tutt’altro che semplice. Ecco perché la recente riforma ha voluto disegnare la figura dell’amministratore come una vera e propria professione. È dall’esercizio continuativo di tali compiti che si maturano le esperienze e i contatti necessari a rendere più semplice ed agevole la gestione degli edifici. In questo modo, peraltro, è possibile avere a riferimento gli stessi interlocutori per i lavori da eseguire nei vari palazzi come, ad esempio, la ditta per la riparazione dell’ascensore, il fabbro per la sostituzione del tamburo della serratura del portone d’ingresso, l’elettricista per la sostituzione delle luci fulminate, per il cancello del garage o per la sbarra metallica del parcheggio, l’impresa che si occupa dello spurgo, il giardiniere, ecc. Si tratta, infatti, di compiti da gestire nel quotidiano che necessitano di interventi rapidi e agevoli, in modo da non compromettere gli interessi dei proprietari degli appartamenti. Convocare l’assemblea per ogni necessità di questo genere sarebbe oltremodo oneroso e defatigante. Ciò detto, è giusto chiedersi: in condominio, chi decide i contratti per i lavori?

Contratti per i lavori di ordinaria manutenzione 

Come è facile immaginare, le regole sono diverse a seconda che si tratti di lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria. Per i primi, vista l’esiguità delle spese, non c’è ragione di coinvolgere ogni volta i condomini e deliberare sul preventivo più conveniente. È l’amministratore a stipulare i contratti necessari alla gestione e manutenzione ordinaria delle parti comuni come il contratto di pulizia dello stabile. A lui spetta  scegliere i fornitori, le imprese e gli artigiani, cosa che farà attingendo dai nomi di propria fiducia con cui magari ha già instaurato collaborazioni per altri edifici. Non si può neanche parlare di un conflitto di interessi nel momento in cui l’amministratore opta sempre per la stessa ditta a cui ha delegato i lavori di vari edifici da lui gestiti.  È suo il potere di richiedere il preventivo, valutarlo con quello di altre ditte concorrenti e affidare l’incarico al miglior offerente.

L’amministratore ha, in definitiva, il potere di concludere i contratti di appalto per lavori di manutenzione dei beni condominiali, quando questi rientrano nell’ordinaria amministrazione senza bisogno di essere preventivamente autorizzato dall’assemblea. Né l’assemblea potrà negare il pagamento di tali spese ai fornitori se non informata prima dall’amministratore medesimo. Un’eccezione potrebbe sussistere solo nel caso in cui il regolamento di condominio preveda la necessità di un apposito nulla osta con la preventiva convocazione dei condomini in una apposita riunione. Ad esempio: il regolamento di condominio può disporre che determinati interventi di manutenzione ordinaria siano decisi non dall’amministratore ma dall’assemblea. Allo stesso modo il regolamento può attribuire all’assemblea il potere di decidere in merito a lavori che comportino una certa spesa.

Anche sul piano processuale l’amministratore ha il potere di gestire gli interessi del condomino senza prima convocare l’assemblea. Ad esempio egli può incaricare un avvocato per difendere il condominio in causa e resistere alle richieste infondate di pagamento avanzate dai fornitori, per ottenere l’adempimento dei contratti rimasti inadempiuto o per chiedere l’eventuale risarcimento del danno in caso di opere eseguite non a regola d’arte. Il tutto sempre a condizione che si tratti di lavori di manutenzione ordinaria [1].

Contratti per i lavori di straordinaria manutenzione 

Opposte invece sono le regole per gli interventi di straordinaria amministrazione. In tal caso l’amministratore, prima di affidare l’incarico ai fornitori e scegliere il preventivo migliore, dove convocare l’assemblea e ottenere l’autorizzazione. Solo dopo può stipulare il contratto di appalto con l’impresa che verrà incaricata dell’esecuzione degli interventi.

La decisione dell’assemblea deve essere assunta con le maggioranze previste dal codice civile [2]. In particolare, l’affidamento dei lavori deve essere deciso da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti alla riunione e almeno la metà dei millesimi dell’edificio, sia in prima, sia in seconda convocazione almeno quando si tratta di riparazione straordinarie di notevole entità.

Nel caso di urgenza di lavori che possono creare un pericolo per il condominio – e quindi quando gli stessi risultano anche necessari – l’amministratore può provvedere immediatamente, anche senza il consenso dei condomini, ma a condizione che ne dia tempestiva comunicazione agli stessi in una riunione da convocare il prima possibile.

Come chiarito dalla giurisprudenza [3], la stipula, in nome e per conto del condominio, di un contratto di appalto attinente a lavori ed opere sulle parti comuni dell’edificio condominiale, nei limiti della manutenzione ordinaria, rientra tra le attribuzioni dell’amministratore, e quindi non richiede l’apposita preventiva, deliberazione dell’assemblea dei condomini; occorre invece l’autorizzazione dell’assemblea (o, comunque, l’approvazione mediante sua successiva ratifica) ove l’appalto consista in riparazioni straordinarie di notevole entità.

L’amministratore non ha solo il potere di stipulare il contratto, ma è anche tenuto a rispettare il contratto per tutto quanto ivi previsto, compreso il pagamento del corrispettivo pattuito. Allo stesso modo, può diffidare la controparte ad attenersi alle obbligazioni assunte in sede contrattuale, può chiedere all’appaltatore di sanare eventuali vizi di costruzione e, di conseguenza, può agire in giudizio nei suoi confronti senza dover ottenere la previa autorizzazione del condominio.

L’amministratore del condominio ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, col conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni a terzi od agli stessi condòmini. Quest’obbligo non viene meno neanche nell’ipotesi in cui il condominio appalti a terzi lavori riguardanti le parti comuni dell’edificio condominiale, a meno che il compito di vigilare su tali lavori non venga affidato a persona diversa dall’amministratore. Ne consegue che l’amministratore stesso è responsabile del danno alla persona subito da uno dei condòmini, in conseguenza dell’inciampo in una insidia (nella specie, buca nel cortile condominiale) creata dall’impresa cui erano stati appaltati lavori di manutenzione dell’immobile condominiale [4].

Contratti per i lavori negli appartamenti

Inutile dire che né l’amministratore né l’assemblea hanno il potere di imporre, ai singoli proprietari degli appartamenti, le ditte per i lavori inerenti alle proprietà individuali. Infatti il contratto di appalto stipulato dall’amministratore riguarda solo i beni comuni, quelli cioè del condominio e non i singoli appartamenti dei condomini. In quest’ambito non rileva la distinzione tra ordinaria e straordinaria manutenzione.

L’eventuale decisione dell’assemblea di attribuire il potere di stipulare l’appalto anche per la parte delle singole unità immobiliari sarebbe nulla. Un esempio potrebbe essere quello relativo al rifacimento dei balconi che, per quanto attengano all’aspetto esteriore dell’edificio, rientrano nella proprietà privata; per cui l’ultima parola spetta solo ai condomini, i quali potrebbero scegliere ditte differenti.

Poiché né l’assemblea condominiale, né tanto meno l’amministratore, possono assumere decisioni che riguardino le proprietà esclusive, il contratto d’appalto per i lavori di manutenzione dell’edifìcio condominiale voluto dall’assemblea e posto in essere dall’amministratore non può mai contenere opere coinvolgenti le unità immobiliari appartenenti ai singoli condomini (ovvero da compiersi su solai, balconi o terrazze appartenenti ai proprietari degli appartamenti) [5].

note

[1] Cass. sent. n. 11272/1990: «Dal combinato disposto dagli art. 1130 e 1131 1° comma del c. c. si evince che, al di fuori delle ipotesi di maggiori poteri attribuitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore può agire in giudizio senza che occorra una apposita autorizzazione solo nell’ambito delle attribuzioni conferitegli dalla legge – e propriamente dall’art. 1130 – le quali concernono in generale l’amministrazione ordinaria e, per quanto ottiene specificamente ai lavori e alle opere relative alle parti comuni dell’edificio condominiale, soltanto quelli rientranti nella cosiddetta manutenzione ordinaria; ne consegue che la rappresentanza processuale attiva del condominio, anche in assenza di una apposita deliberazione dell’assemblea dei condomini, per le controversie nascenti da un contratto di appalto non può farsi discendere dal solo fatto che l’amministratore abbia stipulato in nome e per conto del condominio il contratto cui la controversia si riferisce, anche se l’oggetto di esso ecceda le sue normali attribuzioni come conferitegli dalla legge, ove non risulti che la stipulazione del contratto stesso sia stata autorizzata o comunque approvata mediante ratifica dall’assemblea dei condomini».

[2] Art. 1136, co. 4, cod. civ.

[3] Trib. Salerno sent. del 8.01.2010.

[4] Cass. sent. n. 25251/2008.

[5] Trib. Nocera Inferiore set. del 31.01.2005.


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