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Infiltrazioni d’acqua in un immobile locato: ne risponde il proprietario?

21 Aprile 2018
Infiltrazioni d’acqua in un immobile locato: ne risponde il proprietario?

Sono proprietario di un immobile sito in un centro commerciale e concesso in locazione da alcuni anni ad un’attività di casalinghi. Alcuni mesi fa, dopo un forte temporale, vi sono state delle infiltrazioni di acqua nel locale, provenienti da una “colonna condominiale” che hanno causato danni al soffitto, al pavimento ed alle merci. Dopo un mese, in altra zona del negozio vi sono state altre infiltrazioni, stavolta provenienti dalla rottura della vasca da bagno dell’inquilino del primo piano. Altri danni al soffitto, pavimento e merce. Il mio conduttore mi ha mandato una richiesta di danni, che io ho girato, tramite diffida del legale, all’amministrazione del condominio ed all’inquilino del piano superiore. Nessuno dei due ha intenzione di pagare. Secondo voi se i responsabili (condominio, proprietario/affittuario dell’appartamento) non pagano, sarò io a dover risarcire il mio conduttore?

In base alla descrizione dei fatti effettuata dal lettore, è possibile dire che al caso specifico si deve applicare la norma contenuta nell’articolo 1585, secondo comma, del codice civile.

Questa norma stabilisce che il locatore non è tenuto a garantire il conduttore dalle cosiddette molestie di fatto provenienti da terzi (fatta salva la facoltà del conduttore di agire direttamente in nome proprio contro i terzi).

La giurisprudenza (sentenza della Corte di Cassazione n. 1.693 del 27 gennaio 2010) ha chiarito che anche le infiltrazioni d’acqua sono una molestia di fatto.

Questo significa che se nell’immobile locato vi sono infiltrazioni di acqua provenienti dalle proprietà confinanti, il proprietario dell’immobile locato (cioè il lettore nel caso specifico) non è né responsabile dei fatti, né è tenuto a garantire il conduttore da queste molestie, cioè non è tenuto a risarcire lui il danno al conduttore.

Il conduttore potrà, se vorrà, agire lui direttamente contro i responsabili delle infiltrazioni (cosa che anche il lettore, se vuole, può fare) fermo restando che il conduttore potrebbe chiedergli di risolvere il contratto di locazione se e nei limiti in cui le infiltrazioni rendano impossibile o assai gravosa la continuazione della sua attività.

Ovviamente quello che si è sopra detto è ciò che la legge stabilisce in generale se le parti non abbiano previsto nulla in contratto.

Le parti, però, sono libere di regolare in modo diverso, con specifica clausola contrattuale, questo aspetto specifico relativo alle molestie di fatto provenienti da terzi: si invita il lettore, perciò, a verificare il contratto di locazione per accertarsi se esista una clausola contrattuale che disciplini le molestie provenienti da terzi in modo diverso da come le disciplina la legge.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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