Diritto e Fisco | Editoriale

Affitto a uso commerciale: quando c’è sfratto

21 Aprile 2018
Affitto a uso commerciale: quando c’è sfratto

La mia famiglia ha un immobile commerciale. Siamo 4 eredi e mia madre ha la maggior quota, in quanto era in comunione dei beni con mio padre. Il locatore non sempre é puntuale nel pagamento dell’affitto e, tutto l’importo mensile dall’inizio della locazione, é stato prelevato da un fratello con il consenso non scritto di tutti gli altri. Sino a due mesi fa, l’importo é stato prelevato interamente da mia madre (viene versato tramite bonifico nel conto di mia sorella) ma, pochi giorni fa, il locatore ci ha comunicato che aveva versato solo la quota spettante a mio fratello (sotto richiesta di quest’ultimo) e non avrebbe versato l’altra se non dopo un consulto con il suo l’avvocato. Mia madre può chiedere la disdetta del contratto tenendo conto che ad oggi sono passati 2 mesi senza che lei abbia percepito la sua parte? Può chiedere che le venga versato l’intero aumento Istat mai percepito( da nessuno) sin dall’inizio della locazione?

 

Dal quesito pare di comprendere che il contratto di locazione ad uso commerciale fu stipulato dai genitori del lettore che erano comproprietari dell’immobile stesso.

Se così è, nel momento in cui il padre è deceduto gli eredi (figli e coniuge) sono subentrati nella posizione di locatori e, quindi, hanno assunto tutti i diritti e tutti gli obblighi previsti nel contratto.

Questo vuol dire che il lettore, i suoi fratelli e sua madre hanno il diritto di percepire il canone nella misura già fissata nel contratto (così ha stabilito la Corte di Cassazione con sentenza n. 1.811 del 1989), mentre il conduttore deve continuare a versare il canone secondo le modalità indicate nel contratto oppure secondo le indicazioni che gli vengono date dai locatori (così ha deciso la Corte di Cassazione con sentenza n. 5.077 del 2010).

Questo significa che se il conduttore era solito pagare (su vostra indicazione) versando l’intero importo sul conto della sorella del lettore, finché non gli si daranno istruzioni diverse egli dovrà continuare a versare l’intera somma sempre sul conto della sorella: il conduttore, quindi, deve pagare l’importo del canone per intero sul conto della stessa fino al momento in cui tutti quanti insieme i locatori (cioè il lettore, i suoi fratelli e sua madre) non gli daranno istruzioni diverse.

La madre del lettore può chiedere, attraverso un legale, lo sfratto per morosità del conduttore se il comportamento del conduttore, cioè il suo inadempimento, sia considerato grave a tal punto da provocare la risoluzione (cioè la cessazione) del contratto: questo vuol dire che se il conduttore dovesse non pagare più canoni di locazione per più mesi e continuasse a non pagarli anche dopo l’inizio della causa, il giudice valuterebbe il suo inadempimento come grave e concederebbe la convalida dello sfratto per morosità condannando il conduttore anche al rilascio dell’immobile (in questo senso si è espresso il Tribunale di Catania, con sentenza n. 2.398 del 27 aprile 2016).

Si noti che lo sfratto può essere richiesto in giudizio anche da uno solo dei locatori senza necessità che siano tutti insieme i locatori a iniziare la causa (è quindi possibile che sia solo la madre del lettore a rivolgersi ad un legale e, poi, ad agire in giudizio per ottenere lo sfratto ed il rilascio dell’immobile alle condizioni che poco sopra specificate).

Infine, per quello che riguarda l’aggiornamento Istat bisogna dire che nei contratti di locazione ad uso commerciale l’aggiornamento Istat del canone non può essere automatico, ma deve essere richiesto dal locatore al conduttore.

Questo significa che gli aumenti del canone per  aggiornamenti Istat sono dovuti dal conduttore solo dal mese successivo a quello in cui il locatore glieli chiede, mentre non possono essere chiesti gli aggiornamenti arretrati e che non furono richiesti (in questo senso si è pronunciata la Corte di Cassazione con sentenza n. 11.675 del 2014).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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