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Il costruttore può vendere i posti auto all’aperto?

17 aprile 2018


Il costruttore può vendere i posti auto all’aperto?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 17 aprile 2018



Box auto e parcheggi assegnati sul cortile del palazzo: il costruttore può riservarsi la proprietà dello spazio all’aperto e poi, dopo averlo frazionato, venderlo ai singoli condomini?

Hai acquistato casa da un costruttore. Alcuni condomini dello stesso edificio hanno comprato, insieme all’appartamento, anche il garage, ma non tu. Così lasci l’auto all’aperto, sul cortile del palazzo. Su quest’area però il costruttore si è riservato la proprietà, disegnando alcune strisce in modo da contrassegnare e individuare ulteriori spazi per il parcheggio dei veicoli, spazi anche questi venduti a quanti se lo potevano permettere. A te sembra assurdo occupare di fatto tutto il giardino o, comunque, le parti più prossime al palazzo, impedendoti di parcheggiare vicino al portone. Ciò ostacola i tuoi diritti di proprietario dell’appartamento, rendendoti più difficile l’accesso allo stabile nel caso in cui debba portare le buste della spesa o accompagnare un disabile che non può camminare. Come te ci sono altri condomini che vorrebbero lasciare l’auto liberamente nel cortile. Viene quindi convocata l’assemblea e, in quella sede, la maggioranza decide di assegnare i posti auto all’aperto ai condomini privi di box. Il costruttore però si oppone a tale delibera che ritiene nulla in quanto incidente su una sua proprietà. Ma l’assemblea sostiene che questi non possa decidere su aree pertinenziali all’edificio. È giusto, a questo punto, chiedersi se il costruttore può vendere i posti auto all’aperto. Sul punto è intervenuta una recente sentenza della Cassazione [1]. Ecco cosa hanno detto i giudici a riguardo.

La legge [2] ha disposto che nelle nuove costruzioni devono essere riservati appositi spazi per parcheggio. Così facendo ha istituito inderogabilmente un vincolo pertinenziale permanente tra tali aree e il fabbricato. Sono quindi nulli i contratti di vendita dei singoli appartamenti dell’edificio se escludono, dal trasferimento, il diritto di proprietà o di uso del parcheggio, salvo ovviamente il pagamento al venditore del relativo prezzo (prezzo che non può ritenersi compreso in quello dell’immobile in sé. Si tratta di distinti diritti, spettanti non alla collettività condominiale, ma separatamente a ognuno dei singoli compratori delle varie porzioni dello stabile [3].

Ciò nonostante, secondo la Suprema Corte il costruttore ha la possibilità di prevedere dei posti auto esclusivi e venderli a chi lo chiede anche se, per lo stesso edificio, ha già previsto i box auto. Egli cioè, divenendo condomino (perché titolare ancora di uno o più appartamenti), può riservarsi la proprietà di aree in via esclusiva, come appunto il giardino o il cortile. Aree che non si possono toccare. 

Nella sentenza in commento si legge che il costruttore «può riservarsi la proprietà esclusiva dell’area residuata dalla costruzione all’esterno dei muri perimetrali del fabbricato. Su di essa l’assemblea non ha alcun potere di disciplinarne il godimento, assegnando direttamente gli spazi a parcheggio di tutti i condomini». È piuttosto il costruttore a poter stabilire a chi cedere i singoli spazi, anche vendendoli individualmente. Si tratta infatti di un’area non condominiale. Come ricorda la Corte, l’assemblea di condominio non può adottare delibere che, nel predeterminare ed assegnare le aree destinate a parcheggio delle automobili, incidano sui diritti individuali di proprietà esclusiva di uno dei condomini come, nel caso di specie, il costruttore che si sia riservato un appartamento. Non rileva il fatto che la legge [2] stabilisca che sugli spazi per il parcheggio grava un diritto di uso a favore del condominio e che quindi sussiste a favore del condominio il diritto a disporre delle aree.

L’assemblea di condominio – conclude la Cassazione – non può decidere di assegnare le aree destinate a parcheggio delle automobili andando però a incidere sui diritti di proprietà esclusiva di uno dei condomini, dovendosi tali delibere qualificare come nulle perché concernono spazi non condominiali.

note

[1] Cass. sent. n. 8014/2018.

[2] Art. 41-sexies Legge n. 1150/1942 introdotto dall’art. 18 Legge n. 765/1967.

[3] Cass. S.U. sent. n. 6602/194, sent. n. 3393/2009.


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