Diritto e Fisco | Editoriale

Preliminare e termine

21 Aprile 2018 | Autore:
Preliminare e termine

Attenzione alla scadenza del compromesso per l’acquisto di una casa. Caratteristiche in generale e conseguenze in caso di mancato rispetto della scadenza fissata nel contratto.

Avete deciso di comprare casa e, per questa ragione, avete firmato un contratto preliminare. Ebbene avete stabilito un termine per procedere al contratto definitivo davanti al notaio? Il termine anzidetto è di natura essenziale oppure ha valore semplicemente indicativo? Quali sono le conseguenze se firmate un preliminare e non rispettate il termine in esso previsto?

Preliminare senza termine

Avete firmato un preliminare, ma volutamente o meno, non avete concordato con la controparte il termine entro il quale stipulare il contratto davanti al notaio: questo preliminare è valido oppure la mancata previsione di un termine non è rilevante ai fini della validità del contratto? Ebbene, la seconda risposta è quella giusta. Il contratto preliminare privo di un termine, entro il quale andare a sottoscrivere il contratto definitivo, è valido ed efficace.

Preliminare senza termine: il definitivo

Le parti del contratto preliminare sono entrambe obbligate a delle prestazioni. Ebbene, in assenza di un termine per la sottoscrizione del definitivo, per pretendere queste prestazioni basta convocare l’altra davanti al notaio per la stipula. Infatti, se le parti non hanno concordato un termine, il contratto definitivo potrà avvenire a semplice richiesta della parte interessata. In questo caso, quindi, si applica la legge [1] che dice che il creditore può richiedere immediatamente la prestazione, per la quale non è stabilito un termine. È la Suprema Corte di Cassazione [2] a concludere nel senso appena riportato, precisando, altresì, che in mancanza del termine e di ogni iniziativa delle parti del contratto, gli obblighi nascenti dal preliminare andranno in prescrizione dopo dieci anni, decorrenti dalla firma del preliminare.

Preliminare con termine essenziale

La presenza in un contratto di un termine essenziale non è di poco conto. Se, infatti, le parti hanno stabilito un termine essenziale per una prestazione obbligatoria e questo scade senza l’avvenuto adempimento, scatta la risoluzione automatica del contratto: anche in questo caso, è la legge [3] a stabilire questa regola. Pertanto se le parti di un preliminare hanno stabilito un termine essenziale ed una delle stesse non lo rispetta (ad esempio non si presenta davanti al notaio), il contratto può risolversi automaticamente (con tutte le conseguenze del caso in tema di restituzione della caparra, risarcimento del danno, ecc).

Preliminare con termine essenziale: i presupposti

Per stabilire se un termine apposto ad un contratto preliminare sia o meno essenziale, non è sufficiente scrivere sul contratto la frase: “entro e non oltre”. È la Cassazione [4] a precisare anche questo aspetto, affermando che il termine per l’adempimento può essere qualificato dal giudice come essenziale soltanto valutando le espressioni delle parti, la natura e l’oggetto del contratto. Se dall’insieme di questi elementi risulta inequivocabilmente che, scaduta la data per il definitivo, viene meno anche l’utilità economica del contratto, allora il termine potrà considerarsi essenziale. Quindi, ribadendo, se dal contratto preliminare, complessivamente considerato, emerge oggettivamente la volontà delle parti di ritenere essenziale il termine apposto al contratto, alla scadenza esso potrà sciogliersi automaticamente.

Preliminare senza termine essenziale

In questo caso, nel preliminare c’è un termine per la stipula del contratto definitivo, ma non è stato considerato essenziale dalle parti. Si è vero, esse sono interessate al rispetto delle condizioni, ma un semplice ritardo non cambia di tanto le cose. Ebbene, in una situazione come quella descritta, nel caso d’inerzia di una delle parti, l’altra deve aspettare senza poter fare nulla, restando obbligata senza via d’uscita? Assolutamente no. Di fronte alla scadenza di un termine non essenziale, è possibile diffidare la controparte ad adempiere entro un certo termine [5], avvertendola dell’eventuale e conseguente scioglimento del contratto. Se nonostante questa comunicazione formale, la parte dovesse restare inadempiente (ad esempio non comparendo dinanzi al notaio per la stipula), il contratto si risolverebbe automaticamente.


note

[1] Art. 1183 cod. civ.

[2] Cass. civ. ord. n. 5285/2012 – sent. n. 1587/2001

[3] Art. 1457 cod. civ.

[4] Cass. civ. sent. n. 22454/2012

[5] Art. 1454 cod. civ.


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