Diritto e Fisco | Editoriale

Come fare affittacamere

18 Aprile 2018 | Autore:
Come fare affittacamere

Hai una grande casa vuota che vorresti far fruttare. Puoi avviare un’attività di affitto stanze? Vediamo alcune regole

Sei proprietario di una grande casa che non sai come utilizzare, perché tu abiti altrove. È vuota da tempo e, si sa, mantenere le case è faticoso, anche se non sono abitate! Stai pensando così, visto che anche il lavoro ultimamente non va proprio alla grande, di far fruttare il tuo capitale, arrotondare e aprire un’attività di affittacamere. Non sai però come muoverti. Come fare l’affittacamere? Quanto costa aprire un’attività simile? È un vera e propria attività imprenditoriale o posso anche farla in modo un po’ più casalingo? Servono autorizzazioni? Analizziamo in questo articolo i requisiti generali richiesti per avviare questa tipologia di attività.

Affittacamere: cos’è?

Sicuramente il nome può aiutare a capirlo, ma ci sono precisi elementi che definiscono questa tipologia di attività. Già nel lontano 1939 si parlava di affittacamere, anzi la legge dell’epoca [1] li definiva e ne dettava le principali regole. Quella dell’affittacamere è una tipica attività ricettiva, con l’obiettivo di ospitare (dietro pagamento), persone all’interno di appartamenti dotati di camere. Fa parte delle attività ricettive extra-alberghiere, nel senso che un’affittacamere non è un albergo. Non ne offre infatti gli stessi servizi.

Cosa sono gli affittacamere? Sono strutture ricettive gestite da privati, composte da camere posizionate in appartamenti ammobiliati all’interno dello stesso stabile, che offrono il servizio di alloggio e altri servizi complementari, come i pasti, ecc.

Affittacamere: come funziona?

Ma quante camere può avere esattamente un affittacamere? Come funziona questa attività? Per scoprirlo è necessario andarsi a studiare le leggi regionali. Regolamentare il turismo infatti è compito delle Regioni. Motivo per cui il Decreto [2] che era stato emanato nel 2011 per mettere un po’ in ordine i tasselli del turismo italiano, era stato parzialmente dichiarato incostituzionale da una sentenza della Corte costituzionale [3], per aver oltrepassato i limiti delle competenze statali e scavalcato quelle regionali.

Oggi sono infatti le Regioni ad essere madri di leggi e regolamenti per disciplinare le modalità di apertura e gestione degli affittacamere.

Per cui se vivi in Emilia Romagna e vuoi aprire un affittacamere in questa Regione, devi andarti a studiare la normativa emiliano-romagnola in materia. Perché a livello nazionale sono disciplinate le regole standard [4], ma i dettagli sono stati forniti dalle giunte regionali.

Di norma però – nell’ambito dell’attività di affittacamere – è possibile affittare al massimo 6 camere arredate e ubicate in non più di 2 appartamenti ammobiliati nello stesso stabile. Il numero di posti letto, varia di norma in base ai metri quadrati della camera in questione (possono andare fino a 12 posti letto totali).

Ogni legge regionale regola quindi:

  • quante camere è possibile affittare e altre regole per l’apertura;
  • come aprire un’attività (eventuali comunicazioni e richieste di autorizzazione);
  • quante ore di ricevimento giornaliere si devono garantire;
  • i servizi minimi che devono essere garantiti (come la pulizia quotidiana, il cambio di biancheria e la fornitura di energia, gas, acqua e riscaldamento;
  • le regole di gestione amministrativa.

Cosa offre un affittacamere?

Il primo servizio che offre un affittacamere è – ovviamente – l’alloggio. L’ospite paga per avere a disposizione una stanza in cui pernottare e alloggiare.

Le camere e gli appartamenti – per essere a norma – devono avere dei requisiti minimi:

  • le camere devono avere letto, sedia, armadio, cuscini, scrivania, cestino per rifiuti, biancheria, telefono;
  • gli appartamenti devono essere dotati di servizio igienico (la toilet) completo e a norma;
  • Il servizio di ricevimento deve offrire una garanzia minima e ci deve essere sempre un addetto al servizio reperibile;
  • L’alloggio deve comprendere i servizi minimi di pulizia quotidiana, cambio biancheria, fornitura di riscaldamento, acqua, luce e gas.

Oltre a questo servizio standard, se ne possono aggiungere anche altri complementari. Ad esempio:

  • la prima colazione (in questo caso la struttura assume la denominazione di Room&breakfast o Bed&breakfast;
  • l’attività di ristorazione e somministrazione bevande (in questo caso però la struttura prende il nome di Locanda);
  • servizi di lavanderia e pulizia straordinaria.

Ovviamente se vengono offerti questi servizi complementari, subentra a maggior ragione l’obbligo di essere in regola con tutte le norme igienico-sanitarie.

Come si diventa affittacamere?

Ribadendo sempre che ogni Regione emana proprie regole, anche per l’apertura dell’attività, solitamente prima di avviare un’attività di affittacamere ci si deve chiedere: lo voglio fare in maniera saltuaria oppure professionale?

Dopodiché, indipendentemente dal tipo di attività, dobbiamo ricordarci di chiedere l’autorizzazione amministrativa al nostro Comune per iniziare l’attività, presentando la Scia (segnalazione di inizio attività) specificando, tra tutte le altre cose, in che modo si intende avviare l’attività: professionale o saltuaria. Alla Scia si allegano poi tutte le autocertificazioni e attestazioni dei tecnici su impianti a norma, agibilità, nulla osta igienico-sanitario della Asl, ecc.

Affittacamere non professionale

Supponiamo che la decisione presa sia quella dell’apertura di un’attività più blanda, saltuaria, non professionale. Per diventare affittacamere occasionale non bisogna iscriversi né al Registro delle imprese, né aprire partita Iva. Si deve però provvedere a presentare al Comune in cui è presente la struttura, la Scia (la Segnalazione certificata di inizio attività). A livello legale infatti l’amministrazione vuole sapere il motivo del via vai che si creerà nella struttura, la capacità ricettiva, quale attività viene messa in piedi, quali servizi verranno offerti.

Affittacamere professionale

Se invece vuoi diventare affittacamere professionale, devi aprire partita Iva entro 30 giorni dall’inizio della tua attività e devi iscrivere l’attività al Registro delle imprese, tenuto presso la Camera di commercio. Oltre ovviamente alla presentazione della Scia (segnalazione certificata di inizio attività) allo sportello per le attività produttive (Suap) del Comune in cui è presente la struttura.

Quando apriamo la Partita Iva per la nostra attività di affittacamere professionale (e diventiamo quindi imprenditori) dobbiamo utilizzare il Codice Ateco 55.20.51 “affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, B&B, residence”.

Nel momento in cui si presenta la Scia, si dovrà anche allegare tutta un’altra serie di documentazioni, tra cui:

  • il nulla osta igienico-sanitario della Asl;
  • il certificato di agibilità della;
  • la certificazione degli impianti a norma, ecc).

Inoltre, è di norma obbligatorio:

  • effettuare la comunicazione-denuncia degli ospiti in Questura (se la permanenza è inferiore a 30 giorni);
  • registrare il contratto con gli ospiti presso l’Agenzia delle entrate (se questo è superiore ai 30 giorni). Anche se in realtà di norma i soggiorni presso gli affittacamere sono relativamente brevi;
  • comunicare i prezzi praticati (di norma sono esonerati da questa incombenza gli affittacamere non professionali).

Quando affittacamere è un’attività non professionale?

Non vogliamo troppi impicci burocratici (anche se non possiamo proprio evitarli tutti) e abbiamo paura di buttarci a capofitto. Così vorremmo optare per un’attività di affittacamere occasionale. Ma quando si può definire tale? Innanzitutto:

  • quando non è svolta con continuità, ma è saltuaria;
  • di norma quando non si offrono altri servizi complementari;
  • quando l’attività viene esercitata nella casa in cui si è residenti e domiciliati. In pratica abbiamo una casa molto grande e ci abitiamo, ma decidiamo di dedicare all’attività saltuaria di affittacamere le due stanze che restano vuote.

In questo caso, come abbiamo accennato, non si deve aprire alcuna Partita Iva né effettuare iscrizione al Registro delle imprese.

Affittacamere: come denunciare i redditi?

Fare l’affittacamere significa far entrare soldi nelle proprie tasche, pochi o tanti che siano. E di questi soldi – in qualche modo – il Fisco ci chiede conto. C’è però un diverso modo di dichiararli, a seconda di che tipo di attività si svolge: occasionale o professionale.

Affittacamere professionale

Se abbiamo deciso di fare l’affittacamere in modo professionale, dobbiamo mettere in conto che andremo a svolgere un’attività imprenditoriale a tutti gli effetti. Dovremo aprire la Partita Iva e quindi, fattureremo tutto, dichiareremo e pagheremo le dovute tasse. I nostri redditi saranno redditi d’impresa e saranno assoggettati all’Iva.

Affittacamere non professionale

Diverso è il caso in cui si sia deciso di diventare affittacamere in modo occasionale. In questo caso nessuna attività imprenditoriale verrà avviata, nessuna Partita Iva sarà richiesta, e i redditi che ne deriveranno saranno considerati redditi diversi [5] da trascrivere, al momento della dichiarazione dei redditi, nel quadro Rl di Unico Persone Fisiche o nel modello 730. I redditi in questione quindi saranno assoggettati all’Irpef.

Nel momento in cui iniziamo l’attività quindi, sarà utile dotarci di un bollettario in modo da documentare gli incassi e rilasciare ricevute in duplice copia (per noi e per il cliente). La somma delle ricevute effettuate diventerà il reddito da affittacamere, da sottrarre alle spese documentate.

Ribadiamo che questi sono requisiti standard nazionali e indicativi, validi in uno spettro generale. Ogni Regione ha le proprie regole! Per avere informazioni dettagliate e più precise su come fare l’affittacamere e sulle regole di apertura e gestione dell’attività, occorre fare riferimento alle leggi e regolamenti emanati dalla propria Regione di riferimento.

note

[1] L. n. 1111/39 del 16 giugno 1939.

[2] Art. 12 co. 2 All. 1 al DLgs. 23.5.2011 n. 79.

[3] C. cost. sent. n. 80/12 del 5 aprile 2012.

[4] L. n. 217/83 del 17 maggio 1983.

[5] Art. 67 D.p.r. n. 917/86 del 22 dicembre 1986.


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